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关键词：投资咨询报告 2007中国 商业地产分析 咨询报告 投资咨询 投资 商业 PDF 地产

目 录

第一章 商业地产行业相关概念及特性........................................ 1

1.1 房地产业的定义及分类..............................................................................................1

1.1.1 房地产定义..........................................................................................................1

1.1.2 商业地产定义......................................................................................................1

1.1.3 房地产的分类......................................................................................................2

1.1.4 房地产业主要涵盖的领域..................................................................................3

1.2 房地产市场的基本概念..............................................................................................3

1.2.1 房地产市场的组成部分......................................................................................3

1.2.2 房地产行业对经济和生活的影响......................................................................4

1.2.3 中国房地产市场的特点......................................................................................7

1.2.4 房地产行业管理的职责......................................................................................9

1.3 房地产市场分析的内容和特点................................................................................12

1.3.1 房地产市场分析的层次....................................................................................12

1.3.2 房地产市场分析的内容....................................................................................12

1.3.3 房产地市场分析的特点....................................................................................13

1.3.4 提高房地产市场分析有效性的途径................................................................14

1.4 中国房地产行业特征与发展历程............................................................................14

1.4.1 中国房地产行业的特征分析............................................................................14

1.4.2 中国房地产行业的发展历程............................................................................16

1.4.3 房地产行业在国民经济中的地位....................................................................16

第二章 房地产行业发展概况....................................................... 18

2.1 中国房地产业发展现状............................................................................................18

2.1.1 中国房地产发展状况........................................................................................18

2.1.2 2005－2006 年1－7 月中国房地产市场分析.................................................20

2.1.3 中国房地产供需状况分析................................................................................28

2.1.4 中国房地产周期................................................................................................30

2.2 从宏观经济角度看中国房地产业............................................................................32

2.2.1 宏观经济与房地产业二者相互影响................................................................32

2.2.2 中国独有的增长模式将影响房地产业发展....................................................33

2.2.3 宏观参数的调整将对房地产影响巨大............................................................34

2.3 中国房地产行业面临的挑战....................................................................................35

2.3.1 全球房地产泡沫威胁经济发展........................................................................35

2.3.2 中国房地产行业三大弊端................................................................................35

2.3.3 中国房地产业面临的主要问题........................................................................36

2.3.4 当前中国房地产市场的新问题........................................................................37

2.3.5 中国房地产品牌缺乏影响力............................................................................38

2.4 中国房地产行业发展趋势与策略............................................................................39

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2006－2007 年中国商业地产分析及投资咨询报告

www.ewise.com.cn 4

2.4.1 中国房地产行业主要对策分析........................................................................39

2.4.2 解决房地产问题的对策分析............................................................................41

2.4.3 房地产企业集团发展的对策与思路................................................................42

2.4.4 中国房地产行业发展趋势的特点....................................................................45

第三章 中国房地产行业需求分析............................................... 49

3.1 中国的人口现状.......................................................................................................49

3.1.1 人口规模及其变化............................................................................................49

3.1.2 人口结构............................................................................................................50

3.1.3 人口地区分布及密度........................................................................................52

3.1.4 人口素质状况....................................................................................................53

3.2 房产市场需求现状分析............................................................................................53

3.2.1 近年市场需求开始回升....................................................................................53

3.2.2 个人消费成为市场需求的主体........................................................................55

3.2.3 个人购房在房产市场需求结构中的地位........................................................55

3.2.4 商品房空置状况................................................................................................57

3.3 影响房地产消费需求的因素....................................................................................58

3.3.1 中国GDP 的发展..............................................................................................58

3.3.2 2005－2006 年一季度居民消费价格指数.......................................................59

3.3.3 2006 年二、三季度中国消费景气分析...........................................................64

3.3.4 中国房地产业的市场容量分析........................................................................71

3.3.5 中国居民房屋消费理念....................................................................................71

第四章 中国商业地产现状分析................................................... 75

4.1 中国商业地产概况...................................................................................................75

4.1.1 商业地产成为房产市场的新增长点................................................................75

4.1.2 中国商业地产已进入新规则时代....................................................................76

4.1.3 中国商业地产市场的特征与机遇....................................................................76

4.1.4 商业地产在城市经济中的地位和作用............................................................79

4.2 2005－2006 年1－7 月商业地产发展状况.............................................................80

4.2.1 2005 年中国商业地产的曲线运动...................................................................80

4.2.2 2005 年1－12 月中国商业地产开发状况.......................................................85

4.2.3 2006 年中国商业地产进入新时代...................................................................87

4.2.4 2006 年1－7 月中国商业地产开发状况.........................................................88

4.3 商业地产面临的困惑与缺陷....................................................................................90

4.3.1 商业地产市场发展的三大瓶颈........................................................................90

4.3.2 中国商业地产发展存在的问题........................................................................92

4.3.3 中国商业地产的困顿........................................................................................93

4.3.4 商业地产的结构失衡危机................................................................................93

4.4 商业地产的发展策略................................................................................................95

4.4.1 中国商业地产现存的误区及原因....................................................................95

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2006－2007 年中国商业地产分析及投资咨询报告

www.ewise.com.cn 5

4.4.2 中国商业地产的发展对策................................................................................97

4.4.3 把脉中国商业地产定位....................................................................................98

4.4.4 商业地产要求专业化服务..............................................................................100

第五章 商铺地产市场................................................................. 103

5.1 中国商铺市场概况.................................................................................................103

5.1.1 三种规模的商铺市场态势..............................................................................103

5.1.2 商铺地产成为“金矿”..................................................................................104

5.1.3 商铺市场面临融资结构调整..........................................................................105

5.1.4 2006 年中国商铺投资市场调查.....................................................................107

5.2 商铺地产投资分析.................................................................................................108

5.2.1 商铺独具六大投资价值..................................................................................108

5.2.2 商铺投资趋势与成功要素..............................................................................110

5.2.3 商铺投资的个性化形式..................................................................................111

5.2.4 2005 年商铺投资要点分析.............................................................................113

5.2.5 七类商铺的投资分析及策略..........................................................................114

5.3 商铺投资风险与对策..............................................................................................129

5.3.1 产权式商铺风险增大......................................................................................129

5.3.2 小区商铺的投资风险......................................................................................129

5.3.3 投资商铺的风险及对策..................................................................................131

5.4 商铺地产面临的问题..............................................................................................135

5.4.1 商铺市场四大问题需改善..............................................................................135

5.4.2 商铺投资热中的冷思考..................................................................................137

5.4.3 社区商铺投资应注意的问题..........................................................................138

5.4.4 商铺市场遭遇三大瓶颈..................................................................................138

第六章 写字楼市场..................................................................... 140

6.1 中国写字楼市场概况..............................................................................................140

6.1.1 2003 年全国写字楼市场的回顾.....................................................................140

6.1.2 2004 年全国写字楼市场分析.........................................................................140

6.1.3 中国写字楼市场供应量大增..........................................................................143

6.1.4 2006 年中国写字楼产品大趋势.....................................................................146

6.2 中国各大城市写字楼市场概况..............................................................................147

6.2.1 2006 年第二季度北京市写字楼分析.............................................................147

6.2.2 2006 年第二季度上海写字楼市场分析.........................................................152

6.2.3 2006 年上半年广州写字楼市场分析.............................................................152

6.2.4 2006 年上半年深圳写字楼市场分析.............................................................158

6.2.5 2006 年上半年成都写字楼市场分析.............................................................163

6.3 写字楼市场营销分析..............................................................................................167

6.3.1 写字楼需求变化的模型研究..........................................................................167

6.3.2 写字楼的营销阶段与手段..............................................................................170

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www.ewise.com.cn 6

6.3.3 写字楼市场需求差异化明显..........................................................................177

6.3.4 写字楼租赁业务持续旺盛..............................................................................179

6.4 写字楼市场投资分析..............................................................................................179

6.4.1 写字楼地产投资的新热点..............................................................................179

6.4.2 小户性写字楼成投资新宠..............................................................................181

6.4.3 甲级写字楼投资具有潜力..............................................................................183

6.4.4 2006 年上海写字楼投资分析.........................................................................184

6.4.5 南京个人投资写字楼分析..............................................................................186

6.5 写字楼市场发展趋势..............................................................................................189

6.5.1 北京写字楼市场发展趋势..............................................................................189

6.5.2 上海写字楼市场的发展趋势..........................................................................191

6.5.3 深圳写字楼发展趋势......................................................................................192

6.5.4 成都写字楼趋势预测......................................................................................194

第七章 工业地产市场................................................................. 196

7.1 中国工业地产市场概况..........................................................................................196

7.1.1 工业地产成房产商开发新热点......................................................................196

7.1.2 全国工业地产布局整体内移..........................................................................197

7.1.3 工业地产制造三管齐下..................................................................................197

7.1.4 工业房地产市场走势稳定..............................................................................200

7.2 中国各大城市工业地产的发展动态......................................................................200

7.2.1 海外投资机构看好上海工业地产..................................................................200

7.2.2 天津工业地产热度趋高..................................................................................202

7.2.3 深圳工业地产迅速壮大..................................................................................203

7.2.4 温州工业房地产投资升温..............................................................................205

7.3 中国工业地产投资分析..........................................................................................206

7.3.1 海外资本关注工业地产..................................................................................206

7.3.2 全国工业地产投资价值渐现..........................................................................207

7.3.3 工业地产成城市投资热点..............................................................................208

7.3.4 “微型工业”掀起工业地产投资热潮..........................................................210

7.3.5 投资工业地产稳赚不亏..................................................................................211

7.4 中国工业地产的发展前景......................................................................................212

7.4.1 工业用地选址向二类城市转移......................................................................212

7.4.2 工业地产开发将成“香饽饽”......................................................................213

7.4.3 工业地产极具升值价值..................................................................................215

第八章 购物中心地产市场......................................................... 218

8.1 购物中心地产发展概况..........................................................................................218

8.1.1 购物中心造就商业地产..................................................................................218

8.1.2 中国购物中心从开发时代向运营时代转变..................................................219

8.1.3 郊区型购物中心是大势所趋..........................................................................220

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8.2 购物中心地产问题分析..........................................................................................221

8.2.1 大型购物中心增长过快..................................................................................221

8.2.2 重庆商业地产应敲响警钟..............................................................................222

8.2.3 商业地产不能脱离商业圈..............................................................................223

8.3 购物中心地产投资的定位与策略..........................................................................224

8.3.1 商业地产的定位条件......................................................................................224

8.3.2 购物中心以专业化推动产业化之路..............................................................226

8.3.3 投资购物中心地产的方法..............................................................................231

8.3.4 购物中心招商租赁策略分析..........................................................................233

目 录

第一章 商业地产行业相关概念及特性........................................ 1

1.1 房地产业的定义及分类..............................................................................................1

1.1.1 房地产定义..........................................................................................................1

1.1.2 商业地产定义......................................................................................................1

1.1.3 房地产的分类......................................................................................................2

1.1.4 房地产业主要涵盖的领域..................................................................................3

1.2 房地产市场的基本概念..............................................................................................3

1.2.1 房地产市场的组成部分......................................................................................3

1.2.2 房地产行业对经济和生活的影响......................................................................4

1.2.3 中国房地产市场的特点......................................................................................7

1.2.4 房地产行业管理的职责......................................................................................9

1.3 房地产市场分析的内容和特点................................................................................12

1.3.1 房地产市场分析的层次....................................................................................12

1.3.2 房地产市场分析的内容....................................................................................12

1.3.3 房产地市场分析的特点....................................................................................13

1.3.4 提高房地产市场分析有效性的途径................................................................14

1.4 中国房地产行业特征与发展历程............................................................................14

1.4.1 中国房地产行业的特征分析............................................................................14

1.4.2 中国房地产行业的发展历程............................................................................16

1.4.3 房地产行业在国民经济中的地位....................................................................16

第二章 房地产行业发展概况....................................................... 18

2.1 中国房地产业发展现状............................................................................................18

2.1.1 中国房地产发展状况........................................................................................18

2.1.2 2005－2006 年1－7 月中国房地产市场分析.................................................20

2.1.3 中国房地产供需状况分析................................................................................28

2.1.4 中国房地产周期................................................................................................30

2.2 从宏观经济角度看中国房地产业............................................................................32

2.2.1 宏观经济与房地产业二者相互影响................................................................32

2.2.2 中国独有的增长模式将影响房地产业发展....................................................33

2.2.3 宏观参数的调整将对房地产影响巨大............................................................34

2.3 中国房地产行业面临的挑战....................................................................................35

2.3.1 全球房地产泡沫威胁经济发展........................................................................35

2.3.2 中国房地产行业三大弊端................................................................................35

2.3.3 中国房地产业面临的主要问题........................................................................36

2.3.4 当前中国房地产市场的新问题........................................................................37

2.3.5 中国房地产品牌缺乏影响力............................................................................38

2.4 中国房地产行业发展趋势与策略............................................................................39

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2.4.1 中国房地产行业主要对策分析........................................................................39

2.4.2 解决房地产问题的对策分析............................................................................41

2.4.3 房地产企业集团发展的对策与思路................................................................42

2.4.4 中国房地产行业发展趋势的特点....................................................................45

第三章 中国房地产行业需求分析............................................... 49

3.1 中国的人口现状.......................................................................................................49

3.1.1 人口规模及其变化............................................................................................49

3.1.2 人口结构............................................................................................................50

3.1.3 人口地区分布及密度........................................................................................52

3.1.4 人口素质状况....................................................................................................53

3.2 房产市场需求现状分析............................................................................................53

3.2.1 近年市场需求开始回升....................................................................................53

3.2.2 个人消费成为市场需求的主体........................................................................55

3.2.3 个人购房在房产市场需求结构中的地位........................................................55

3.2.4 商品房空置状况................................................................................................57

3.3 影响房地产消费需求的因素....................................................................................58

3.3.1 中国GDP 的发展..............................................................................................58

3.3.2 2005－2006 年一季度居民消费价格指数.......................................................59

3.3.3 2006 年二、三季度中国消费景气分析...........................................................64

3.3.4 中国房地产业的市场容量分析........................................................................71

3.3.5 中国居民房屋消费理念....................................................................................71

第四章 中国商业地产现状分析................................................... 75

4.1 中国商业地产概况...................................................................................................75

4.1.1 商业地产成为房产市场的新增长点................................................................75

4.1.2 中国商业地产已进入新规则时代....................................................................76

4.1.3 中国商业地产市场的特征与机遇....................................................................76

4.1.4 商业地产在城市经济中的地位和作用............................................................79

4.2 2005－2006 年1－7 月商业地产发展状况.............................................................80

4.2.1 2005 年中国商业地产的曲线运动...................................................................80

4.2.2 2005 年1－12 月中国商业地产开发状况.......................................................85

4.2.3 2006 年中国商业地产进入新时代...................................................................87

4.2.4 2006 年1－7 月中国商业地产开发状况.........................................................88

4.3 商业地产面临的困惑与缺陷....................................................................................90

4.3.1 商业地产市场发展的三大瓶颈........................................................................90

4.3.2 中国商业地产发展存在的问题........................................................................92

4.3.3 中国商业地产的困顿........................................................................................93

4.3.4 商业地产的结构失衡危机................................................................................93

4.4 商业地产的发展策略................................................................................................95

4.4.1 中国商业地产现存的误区及原因....................................................................95

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4.4.2 中国商业地产的发展对策................................................................................97

4.4.3 把脉中国商业地产定位....................................................................................98

4.4.4 商业地产要求专业化服务..............................................................................100

第五章 商铺地产市场................................................................. 103

5.1 中国商铺市场概况.................................................................................................103

5.1.1 三种规模的商铺市场态势..............................................................................103

5.1.2 商铺地产成为“金矿”..................................................................................104

5.1.3 商铺市场面临融资结构调整..........................................................................105

5.1.4 2006 年中国商铺投资市场调查.....................................................................107

5.2 商铺地产投资分析.................................................................................................108

5.2.1 商铺独具六大投资价值..................................................................................108

5.2.2 商铺投资趋势与成功要素..............................................................................110

5.2.3 商铺投资的个性化形式..................................................................................111

5.2.4 2005 年商铺投资要点分析.............................................................................113

5.2.5 七类商铺的投资分析及策略..........................................................................114

5.3 商铺投资风险与对策..............................................................................................129

5.3.1 产权式商铺风险增大......................................................................................129

5.3.2 小区商铺的投资风险......................................................................................129

5.3.3 投资商铺的风险及对策..................................................................................131

5.4 商铺地产面临的问题..............................................................................................135

5.4.1 商铺市场四大问题需改善..............................................................................135

5.4.2 商铺投资热中的冷思考..................................................................................137

5.4.3 社区商铺投资应注意的问题..........................................................................138

5.4.4 商铺市场遭遇三大瓶颈..................................................................................138

第六章 写字楼市场..................................................................... 140

6.1 中国写字楼市场概况..............................................................................................140

6.1.1 2003 年全国写字楼市场的回顾.....................................................................140

6.1.2 2004 年全国写字楼市场分析.........................................................................140

6.1.3 中国写字楼市场供应量大增..........................................................................143

6.1.4 2006 年中国写字楼产品大趋势.....................................................................146

6.2 中国各大城市写字楼市场概况..............................................................................147

6.2.1 2006 年第二季度北京市写字楼分析.............................................................147

6.2.2 2006 年第二季度上海写字楼市场分析.........................................................152

6.2.3 2006 年上半年广州写字楼市场分析.............................................................152

6.2.4 2006 年上半年深圳写字楼市场分析.............................................................158

6.2.5 2006 年上半年成都写字楼市场分析.............................................................163

6.3 写字楼市场营销分析..............................................................................................167

6.3.1 写字楼需求变化的模型研究..........................................................................167

6.3.2 写字楼的营销阶段与手段..............................................................................170

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6.3.3 写字楼市场需求差异化明显..........................................................................177

6.3.4 写字楼租赁业务持续旺盛..............................................................................179

6.4 写字楼市场投资分析..............................................................................................179

6.4.1 写字楼地产投资的新热点..............................................................................179

6.4.2 小户性写字楼成投资新宠..............................................................................181

6.4.3 甲级写字楼投资具有潜力..............................................................................183

6.4.4 2006 年上海写字楼投资分析.........................................................................184

6.4.5 南京个人投资写字楼分析..............................................................................186

6.5 写字楼市场发展趋势..............................................................................................189

6.5.1 北京写字楼市场发展趋势..............................................................................189

6.5.2 上海写字楼市场的发展趋势..........................................................................191

6.5.3 深圳写字楼发展趋势......................................................................................192

6.5.4 成都写字楼趋势预测......................................................................................194

第七章 工业地产市场................................................................. 196

7.1 中国工业地产市场概况..........................................................................................196

7.1.1 工业地产成房产商开发新热点......................................................................196

7.1.2 全国工业地产布局整体内移..........................................................................197

7.1.3 工业地产制造三管齐下..................................................................................197

7.1.4 工业房地产市场走势稳定..............................................................................200

7.2 中国各大城市工业地产的发展动态......................................................................200

7.2.1 海外投资机构看好上海工业地产..................................................................200

7.2.2 天津工业地产热度趋高..................................................................................202

7.2.3 深圳工业地产迅速壮大..................................................................................203

7.2.4 温州工业房地产投资升温..............................................................................205

7.3 中国工业地产投资分析..........................................................................................206

7.3.1 海外资本关注工业地产..................................................................................206

7.3.2 全国工业地产投资价值渐现..........................................................................207

7.3.3 工业地产成城市投资热点..............................................................................208

7.3.4 “微型工业”掀起工业地产投资热潮..........................................................210

7.3.5 投资工业地产稳赚不亏..................................................................................211

7.4 中国工业地产的发展前景......................................................................................212

7.4.1 工业用地选址向二类城市转移......................................................................212

7.4.2 工业地产开发将成“香饽饽”......................................................................213

7.4.3 工业地产极具升值价值..................................................................................215

第八章 购物中心地产市场......................................................... 218

8.1 购物中心地产发展概况..........................................................................................218

8.1.1 购物中心造就商业地产..................................................................................218

8.1.2 中国购物中心从开发时代向运营时代转变..................................................219

8.1.3 郊区型购物中心是大势所趋..........................................................................220

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8.2 购物中心地产问题分析..........................................................................................221

8.2.1 大型购物中心增长过快..................................................................................221

8.2.2 重庆商业地产应敲响警钟..............................................................................222

8.2.3 商业地产不能脱离商业圈..............................................................................223

8.3 购物中心地产投资的定位与策略..........................................................................224

8.3.1 商业地产的定位条件......................................................................................224

8.3.2 购物中心以专业化推动产业化之路..............................................................226

8.3.3 投资购物中心地产的方法..............................................................................231

8.3.4 购物中心招商租赁策略分析..........................................................................233

第九章 酒店地产市场................................................................. 242

9.1 酒店地产发展概况.................................................................................................242

9.1.1 酒店地产的概念..............................................................................................242

9.1.2 酒店地产将酒店产权“私有化”..................................................................243

9.1.3 酒店地产成为楼市的亮点..............................................................................244

9.1.4 上海酒店地产增长迅速..................................................................................245

9.2 酒店地产的营销分析..............................................................................................246

9.2.1 酒店地产的主要营销模式简介......................................................................246

9.2.2 广州星级酒店开发成新风..............................................................................247

9.2.3 深圳地产商兴起开发高档酒店......................................................................248

9.3 酒店地产投资与趋势..............................................................................................251

9.3.1 产权式酒店投资风险较高..............................................................................251

9.3.2 酒店地产风险与利润......................................................................................252

9.3.3 酒店地产投资注意事项..................................................................................254

9.3.4 酒店地产的发展趋势......................................................................................255

第十章 北京商业地产市场......................................................... 258

10.1 北京市商业地产总体分析....................................................................................258

10.1.1 投资者需求和商业供应对比分析................................................................258

10.1.2 北京各区供应量及比例分析........................................................................260

10.1.3 北京各区单位项目的平均数对比分析........................................................262

10.1.4 北京各区开发商业项目最终目的情况分析................................................264

10.1.5 北京人口数量、收入、消费与开发面积对比分析....................................266

10.2 2005－2006 年北京商业地产市场.......................................................................272

10.2.1 2005 年1－9 月北京商业地产市场分析.....................................................272

10.2.2 2005 年北京商业地产特点...........................................................................275

10.2.3 2006 年上半年北京商业地产市场活跃.......................................................276

10.2.4 2006 年下半年北京商业地产形势良好.......................................................279

10.3 北京市商业地产市场细分研究............................................................................281

10.3.1 百货/购物中心/大型超市..............................................................................281

10.3.2 商业街............................................................................................................282

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10.3.3 社区商业及底商............................................................................................283

10.3.4 综合/专业市场...............................................................................................283

10.4 北京商业地产面临的问题与对策........................................................................285

10.4.1 北京商业地产面临的问题............................................................................285

10.4.2 北京商业地产面临结构性问题....................................................................287

10.4.3 商业地产亟需专业化运作............................................................................288

10.4.4 实现北京商业地产的可持续发展................................................................288

10.5 北京商业地产投资分析........................................................................................290

10.5.1 北京商业地产投资加快................................................................................290

10.5.2 北京商业地产投资拉动房地产市场............................................................291

10.5.3 商业地产投资北京之攻略............................................................................297

10.5.4 北京商铺投资需要防范三道风险................................................................305

10.5.5 北京商业地产风险持续累加........................................................................307

10.6 北京商业地产趋势与预测....................................................................................307

10.6.1 未来北京商业地产的机会与挑战并存........................................................307

10.6.2 北京商业地产发展趋势的特点....................................................................310

10.6.3 北京商业地产的发展趋势............................................................................311

10.6.4 北京商业地产发展前景明朗........................................................................312

第十一章 上海商业地产市场..................................................... 314

11.1 上海房地产市场概况............................................................................................314

11.1.1 上海房地产市场走势上扬............................................................................314

11.1.2 2005 年上海房地产市场出现的五大现象...................................................314

11.1.3 2006 年上海房地产市场综述.......................................................................316

11.1.4 2006 年上海房地产市场的价格分析...........................................................318

11.2 2005 年－2006 年上海市商业地产市场..............................................................323

11.2.1 2005 上海商业地产市场发展分析...............................................................323

11.2.2 2005 年上海商业地产的转折年...................................................................328

11.2.3 2006 上海各板块商业地产持续升温...........................................................330

11.2.4 2006 年上海商铺市场从差异化中寻找机遇...............................................331

11.3 上海商业地产投资分析........................................................................................332

11.3.1 上海商业地产投资信心指数上升................................................................332

11.3.2 上海甲级写字楼租售兼好............................................................................333

11.3.3 上海商业地产投资四大结构性矛盾............................................................335

11.3.4 2006 年上海商业地产风险分析...................................................................336

11.3.5 上海应警惕商业地产投资风险....................................................................337

11.4 上海商业地产展望与走向....................................................................................338

11.4.1 上海商业地产十一五发展思路....................................................................338

11.4.2 郊区成上海商业地产未来发展重点............................................................340

11.4.3 未来上海商业地产新主流............................................................................342

第十二章 广州商业地产市场..................................................... 346

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12.1 广州房地产市场概况............................................................................................346

12.1.1 广州的房地产市场现状................................................................................346

12.1.2 广州模式引领中国房地产发展....................................................................347

12.1.3 广州房地产市场面临政府大力调控............................................................349

12.2 广州商业地产市场概况........................................................................................350

12.2.1 广州商业地产发展历程................................................................................350

12.2.2 广州市商业地产发展现状及特点................................................................353

12.2.3 广州商业地产发展的几大特色....................................................................356

12.2.4 紧俏广州楼市的商业地产............................................................................360

12.3 广州商业地产细分的现状及特点........................................................................362

12.3.1 商业街............................................................................................................362

12.3.2 建材超市........................................................................................................364

12.3.3 批发市场........................................................................................................365

12.3.4 购物中心........................................................................................................366

12.4 广州商业地产面临的挑战....................................................................................366

12.4.1 广州商业地产面临同质化难题....................................................................366

12.4.2 广州商业地产六点不足................................................................................367

12.4.3 广州商业地产需要调整和巩固....................................................................368

12.4.4 广州商业地产空置率高................................................................................370

第十三章 深圳商业地产市场..................................................... 371

13.1 深圳房地产市场...................................................................................................371

13.1.1 2005 年深圳房地产市场发展.......................................................................371

13.1.2 2006 年上半年深圳市房地产市场状况.......................................................382

13.1.3 2006 年1－6 月深圳房地产数据分析.........................................................387

13.1.4 深圳各区域房地产发展概况........................................................................393

13.2 深圳商业地产市场概况........................................................................................396

13.2.1 2005 年深圳商业地产市场特征...................................................................396

13.2.2 2005 年深圳出现商业地产热.......................................................................397

13.2.3 2006 深圳商业地产运营模式走向整合.......................................................400

13.2.4 商业地产渐成深圳地产市场主力................................................................400

13.2.5 深圳商业地产及重点商业项目介绍............................................................402

13.3 深圳商业地产投资分析........................................................................................409

13.3.1 2006 商业地投资分析...................................................................................409

13.3.2 经济型酒店成深圳商业地产投资新热点....................................................412

13.3.3 深圳商业地产投资策略................................................................................413

13.4 深圳商业地产的软肋............................................................................................415

13.4.1 深圳商业地产急待整合................................................................................415

13.4.2 深圳地产文化营销需更准确细分市场........................................................416

13.4.3 深圳商业地产急需成熟策划人员................................................................417

13.5 深圳商业地产发展趋势及策略............................................................................418

13.5.1 深圳商业发展趋势........................................................................................418

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13.5.2 深圳商业地产发展呈三大趋势....................................................................420

13.5.3 2006 深圳商业地产发展建议.......................................................................422

第十四章 其他主要城市商业地产市场.................................... 426

14.1 成都.......................................................................................................................426

14.1.1 2006 年上半年成都市商业地产市场分析...................................................426

14.1.2 成都商业地产特色细分优势........................................................................434

14.1.3 成都商业地产三大投资热点商业圈............................................................436

14.1.4 成都高端商业地产前景广阔........................................................................438

14.2 武汉.......................................................................................................................439

14.2.1 武汉商业地产市场情况分析........................................................................439

14.2.2 2005 年武汉开创商务地产时代...................................................................442

14.2.3 武汉商业地产呈现的格局............................................................................443

14.2.4 武汉商业地产发展展望................................................................................445

14.3 大连.......................................................................................................................447

14.3.1 2006 年大连商业地产在区域整合中发展...................................................447

14.3.2 大连社区商业成“焦点”............................................................................450

14.3.3 大连商业地产大量“过剩”........................................................................450

14.3.4 大连商业地产以永续经营观面对“过热” ................................................451

第十五章 重点企业分析............................................................. 452

15.1 深圳万科房地产...................................................................................................452

15.1.1 万科集团简介................................................................................................452

15.1.2 2005－2006 年上半年万科经营情况分析...................................................455

15.1.3 2006 年深圳万科进入廉租房年...................................................................460

15.1.4 万科未来十年发展规划................................................................................461

15.2 深圳金地股份.......................................................................................................465

15.2.1 公司简介........................................................................................................465

15.2.2 2005－2006 年上半年金地股份经营状况分析...........................................466

15.2.3 金地股份面临的风险与对策........................................................................473

15.2.4 金地立足深圳并向全国扩展........................................................................473

15.3 上海陆家嘴房地产...............................................................................................474

15.3.1 公司简介........................................................................................................474

15.3.2 2005 年－2006 年上半年陆家嘴经营状况分析..........................................474

15.3.3 2006 年陆家嘴面临的经营环境...................................................................478

15.3.4 2006 年陆家嘴的经营计划...........................................................................479

15.4 广州富力房地产...................................................................................................479

15.4.1 广州富力简介................................................................................................479

15.4.2 富力地产向商业地产战略转移....................................................................480

15.4.3 2005 年富力地产业绩喜人...........................................................................482

15.4.4 2006 年富力地产开发项目分析...................................................................483

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15.5 广州珠江实业集团有限公司................................................................................487

15.5.1 珠江实业简介................................................................................................487

15.5.2 2005－2006 年上半年珠江实业经营状况分析...........................................488

15.5.3 珠江实业未来面临的主要风险及对策........................................................491

15.6 天津市房地产发展（集团）股份有限公司........................................................491

15.6.1 公司简介........................................................................................................491

15.6.2 2005－2006 年上半年天津房地产发展（集团）股份有限公司经营状况492

15.6.3 公司面临的风险因素的分析........................................................................496

15.6.4 公司未来发展的展望....................................................................................497

第十六章 中国商业地产的竞争格局........................................ 499

16.1 中国房地产行业的竞争格局................................................................................499

16.1.1 中国房地产竞争格局及发展模式................................................................499

16.1.2 中国的房地产市场竞争加剧........................................................................500

16.1.3 房地产竞争推进企业品牌战略....................................................................502

16.1.4 房地产市场中的低成本竞争战略................................................................503

16.2 中国商业地产的竞争分析....................................................................................506

16.2.1 上海商业地产供应高峰时期竞争加剧........................................................506

16.2.2 高端写字楼市场竞争浅析............................................................................506

16.2.3 中国商业地产竞争面临的风险....................................................................509

16.3 中国各大城市商业地产竞争................................................................................511

16.3.1 沈阳................................................................................................................511

16.3.2 长沙................................................................................................................512

16.3.3 东莞................................................................................................................513

16.3.4 重庆................................................................................................................515

果然很长。。。。。收藏先~~

谢谢~~

Thanks a lot.

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