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产业园区的开发和建设是一个漫长的过程，从起步到成熟，至少需要五年时间。而根据不同时间段内任务的不同，又可以将产业园区投融资划分为前期、中期、后期三个阶段：
前期投融资：此阶段为平台公司的建立阶段。由于预算法规定地方ZF财政不得负债，因此，为了融资用于产业园区的投资建设，地方ZF会率先搭建项目融资统筹平台，项目融资平台利用地方ZF所划拨的土地等资产组建一个资产和现金流大致可以达到融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴等作为还款承诺，重点将融入的资金投入市政建设、公用事业等项目之中。
中期投融资：此阶段为土地一级开发阶段。项目融资统筹平台会委托园区建设公司代理其进行基建和公服项目的开发。园区建设公司通过基础设施建设和公共服务项目建设，使得园区土地熟化，实现价值增值，达到土地供应条件。
后期投融资：此阶段为土地出让和招商引资阶段。达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地被拿至土地交易中心，通过“招”、“拍”、“挂”的方式进行出让。园区ZF为了快速出清土地，一般会通过降价优惠的方式，吸引企业拍下，并与之签订协议。拍下土地的企业在园区内生产运营，其经营产生的利税构成园区ZF重要的收入来源。
在产业园区投融资的全过程中，有三大要素贯穿始终，需要我们明确划分与界定，方可深入剖析每一阶段的机制，发现潜在的问题：
投融资主体，即项目投资者和资金融入者，其中后者是使项目或资金增值保值并按契约向资金融出者支付权益的主体。
投融资渠道，即资金的来源，包括ZF财政、银行、资本市场、外资等。
投融资方式，即资金由供给方向需求方流动借由何种金融工具完成，如商业信贷、股票等。
园区开发建设中的三次资金需求
在园区的开发和建设过程中，有三个重要环节会出现潜在的资金需求。
第一次(前期投融资)：项目启动之初的财政注入可能不够维持开发区公司运转。园区项目融资平台需要被注入土地、财政收入等资源才能正常运转，然而很多财政力量薄弱的ZF无法依靠自身收入启动项目乃至维持运作，导致开发区项目胎死腹中。
第二次(中期投融资)：园区建设公司建设大量的基础设施与公共服务设施需要资金支持。基础设施和公共服务设施的建设需要大量的资金垫付，园区ZF一般以财政收入、土地出让金作为自有资金、以银行负债等方式获得债务融资，来支持基建和公共服务设施的资金需求。然而，对于很多县级工业园区而言，其ZF财政收入有限，因前期没有土地开发而无法获得自身土地出让收入，又由于担保不足，无法获得银行贷款支持，从而导致土地一级开发难以为继，大量土地被闲置。
第三次(后期投融资)：招商引资与厂商面对面谈判时需要成本。在招商引资的过程中所发生的费用和成本主要包括：人员成本，ZF下属的专业招商机构和人员的维护成本是比较高的，除了正常的机构维护、人员工资等费用外，还要支付招商过程中的差旅费、通讯费、展会费和出国拜访客户等费用;中介成本，在各地区招商引资过程中，通过中介招商是一种重要的形式。如果运用适当，可以起到事半功倍的效果。当然，通过中介招商也要有一定的支出。许多情况下，中介成本可以体现为招商引资奖金，如果有实际项目落地，中介可以从ZF或园区拿到相应的奖金。而通常情况下，即使没有项目落地，ZF也要支付约定的中介费用，特别是一些委托招商协议对此做出了约定;接待成本，在招商引资过程中，客商前来考察，开发区或者相关ZF往往需要在食宿、交通等方面进行安排。有些情况下还要承担相应费用。这些费用可能单笔开支不大，但积少成多。如果没有足够的项目落地，这些成本在招商引资成本中所占也将会足可观的比例;奖金成本，为了调动各个方面招商引资的积极性，许多ZF或者开发区都设立了招商引资奖金，如果项目成功落地，引资当事人将获得一定比例的奖金，比例根据引资额不同普遍在0.5%一5%不等，奖金的来源往往是各地财政。
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