[讨论]两条房子的新闻：抄底和弃购，为什么？

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我也不知道，我为什么要把这两条报道放在一起思考。

也许是因为我们始终不明白，房子的成本到底是什么？

北京购房团下月赴美抄底 断供房售价仅几十万人民币

2008-12-01 15:01:10 中国经济网

北京首次出现了准备去抄底美国楼市的购房团，下个月即将出发。记者今日获悉，目前报名人数已达30多人，其中六成左右是房地产业内人士，半数人是为了子女留学购房。
   
抄底行程行程10天将到达三个城市
   
据记者了解，此次美国抄底购房团行程为期10天，计划于2009年1月15日从北京出发，分别到旧金山、洛杉矶、拉斯维加斯三个城市，行程包括看房和旅游，24日自洛杉矶返回北京。
   
重点看断供房售价几十万
   
据美国楼市抄底购房团主办方——搜房网二手房集团相关负责人杨女士介绍，抄底购房团此次重点看的房子基本都是受美国次贷危机影响的断供房，房产售价在4万到10万美元之间，折合人民币仅为25万到70万元之间。
   
美国房产中介带领看房
   
记者注意到，在行程中，有三天时间是专程安排看房的，由美国当地房地产经纪公司带领看房，共参观近20套房子。
   
活动日程表上显示，1月16日，抄底团将在旧金山地产经纪公司的带领下参观旧金山上市房屋。
   
1月18日，将由洛杉矶著名汉鼎地产集团首席代表介绍美国地产行业的状况及最新的市场动向，并于当天下午带领考察洛杉矶地区不同阶层和各种档次的房屋，抄底团如有意向可选择购买。
   
1月22日，在拉斯维加斯，由当地房产经纪公司带领抄底购房团看房。
   
关于开销每人近1.5万元不包括机票
   
据了解，中国房价上涨和货币升值对应于美国的房价下跌和货币贬值，已成为国内投资者去美国置地的动力。此外，由于人民币的不断升值，中国人去美国消费更划算，加上美国次贷危机造成部分抵押房低价出售，更让一些投资者加重了去美国抄底的愿望。
   
据主办方介绍，目前赴美30人左右的旅行团价格一般为15900元/人，其中不包括机票价格，此次美国抄底购房团价格为14900元/人，比正常旅游赴美要便宜。除此之外，正常旅游所住的酒店多为三星级，而美国抄底购房团居住的酒店为四星级。
   
“就算不买房，就当去旅游也很划算。”抄底购房团成员、房地产业内人士吴先生对记者说，“同时还能了解一下美国的房地产现状。”
   
购房团要看的部分房产
   
    68900美元，折合人民币47.2万元
   
    57900美元，折合人民币39.7万元
   
    59000美元，折合人民币40.4万元
   
成员结构
   
半数为儿女留学也有零星投资客
   
据杨女士介绍，美国抄底购房团截至目前报名人数已达到32人。其中，有六成左右是房地产业内人士。
   
此外，有半数左右的人是为儿女留学做准备，在美国楼市低价的时候入市，待儿女留学美国时可就近陪读。
   
“女儿今年8月份已经去那边留学了，如果真是便宜，买一套也可以，顺便还可以看看女儿。”报名者陈先生告诉记者，他先去考察考察再说。
   
记者采访了解到，美国抄底购房团成员除了两三个纯为投资的人以外，大部分人主要是想看看受金融风暴席卷下的美国的房地产市场到底是什么样子，如果价格合适，顺便出手。

专家观点
   
抄底时机好但短期回报不高
   
汉博顾问执行董事王永表示，如果从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高的特点。他认为，受次贷危机以及金融危机的影响，美国房价较之前有一定幅度的降低，如果子女准备去美国留学或有商务往来需求，那么，在此时投资美国房地产算是个机会。
   
此外，王永表示，目前人民币对美元汇率正处于一个相对的低点(今日中间价6.8505)，使用人民币在美国置业或购物肯定是个好的时机。
   
知名财经评论人牛刀表示，次贷危机导致断供房出现，目前确实属于低价格，如果中国消费者有自住需求现在出手是一个好时机。
   
但牛刀同时指出，所有的投资都是有风险的，目前受金融危机影响，美国的经济前景并不明朗，现在去美国抄底买房投资同样存在一定的风险。他表示，美国跟中国的国情不一样，美国的房子主要用途是自住，投资的量相对较小，现在去美国买房虽然是低价入市，但短期内实现高回报的可能性较小。

房价今年已下跌两成多
   
次贷危机无疑打击美国的房地产市场。根据美国商务部经济分析局日前公布的资料，美国今年的房产价格已经比去年下跌了23.63%，回归到2004年时的水平。而一些热门的城市，房地产价格更是下降了30%以上。
   
据相关统计资料显示，截至今年9月份，美国20个大城市中，凤凰城的房价跌幅最大。

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关键词：人民币对美元汇率 美国次贷危机 拉斯维加斯 房地产市场 美国房地产 讨论 抄底

低迷楼市拖累京限价房 首批申请者20%弃购

08年12月04日 09:49

第一财经日报

目前,不仅限价房用地在土地市场频频流拍,在住宅交易市场,位置远的两限房申购人数也颇不理想。据网上的统计数据,北京第一批申请家庭放弃选房的原因中:对房源位置不满意的占33%;对朝向户型不满意的占23%;对项目周边环境不满意的占16%;对购房持观望态度的占13%;买不起等其他原因占15%。

低迷楼市拖累北京限价房_首批申请者20%弃购

接下来将采取“人多房少”策略

楼市的持续低迷,使北京限价房面临着多种困扰。记者昨天从北京市住房保障办公室工作人员处获悉,今年该市第二批保障性住房的摇号已全部完成,由于首批1.4058万户限价房配售家庭的选房签约过程中,有2794户选房家庭放弃了选房,弃选率达20%,因此第二批限价房配售将由过去的“人房同好”改为“人多房少”,未能摇中的家庭将进入轮候,等候下一次摇号配售。

目前,不仅限价房用地在土地市场频频流拍,在住宅交易市场,位置远的两限房申购人数也颇不理想。据网上的统计数据,北京第一批申请家庭放弃选房的原因中:对房源位置不满意的占33%;对朝向户型不满意的占23%;对项目周边环境不满意的占16%;对购房持观望态度的占13%;买不起等其他原因占15%。

对于逐渐失去价格优势和地域优势的两限房,SOHO中国董事长潘石屹用“上不着天,下不落地”来形容这种“尴尬”,潘石屹向本报表示,保障房中的经济适用房因在开发环节政府不收出让金,所以在住宅市场中有很大优势,对商品房市场份额的占领也比较大。但两限房是在房价上涨过快时出台的临时产品,在市场低迷时难免不受待见。

为改变两限房的尴尬局面,北京市住房保障办公室有关负责人表示:“政府在调配第一轮房源时是按照房源相当于1:1的比例,房源共约2.5万套（1.1万套经适房和1.4万套两限房）,而目前已经通过审核的是1.8万户,因此给人造成了“房多人少”的假象。每个摇号家庭都有机会选房。今后,随着保障房和限价房审核工作的渐进,经济适用住房、限价房摇号人多房少’将是常态。”

截至12月2日,北京第二批保障性住房在石景山、海淀、朝阳和丰台4个区的摇号已结束。海淀区第二批限价房申购家庭共4749户,用于本次摇号配售的房源为2180套,摇中率为45.9%。丰台区申请家庭共有1546户,房源为735套,摇号的中签率为48%。大部分申请家庭将顺延到下次摇号。

而经济适用房近日的摇号情况更不理想,第二批经济适用住房申购家庭要面对“差额摇号”的问题。11月7日,北京石景山区1111户经济适用住房摇号家庭,只有310套房源可摇,摇中率仅27.9%。12月2日,北京朝阳区第二批经济适用住房申购家庭中,3405户只有568户可选到房子,摇中率仅16.7%,有接近80%的申购家庭需等待另一次机会。

继续等吧，明朗了再说

第一条报道所反映的情况很正常

第二条报道看完云里雾里，术语真多

一边是有钱人大把钱没地方花，要投资用出去，在国内早就投资了N多房产，现在被人忽悠去美国吹泡泡。

另一边是穷人没钱，面对高房价，买不起房子，自己住的窝都没有。。

猫爪  金钱 +10  魅力 +5  这样说倒是也没错，不过未免太表面化，再想想？ 2008-12-4 15:32:24

不同制度环境下，不同的房产表现。美国房产的情况，对比中国房产的情况，可以让人思考很多的问题。

咱的保障性住房都赶上美国的房价了

而收入是人家的几分之一,相对价格超低,多诱人啊

我是没钱,我如有钱也去美国买房子.

美国的房价降价空间比中国小多了,投资也合适.

外行看法.

猫爪  金钱 +10  魅力 +5  说得不错！这是我想表达的一个方面。 2008-12-4 20:08:40

还有一个信息大家可能没从上面文章的里面读出来，本来好多中签的“两限房”房主放弃的一个原因是，两限房和经适房周边的商品房的价格随（两限房或者经适房开盘）即下降价格，令价格仅仅略高于两限房。而户型、大小、交通条件都优于两限房和经适房。

我想表达的是：为何商品房的价格为何如此灵活？而经适房的成本优势体现在哪里？

炒作的可能性很大哦 别被骗了

以下是引用猫爪在2008-12-4 20:23:00的发言：

还有一个信息大家可能没从上面文章的里面读出来，本来好多中签的“两限房”房主放弃的一个原因是，两限房和经适房周边的商品房的价格随（两限房或者经适房开盘）即下降价格，令价格仅仅略高于两限房。而户型、大小、交通条件都优于两限房和经适房。

我想表达的是：为何商品房的价格为何如此灵活？而经适房的成本优势体现在哪里？

 保障性住房，包括两限房、廉租房和经济适用房。作为商品房的对立，这里只讨论两限房和经济适用房，以北京为例。

1、  相对保障性住房，商品房价格灵活

   一方面是房地产商急于收回资金，另一方面是人们对房价的走向看低，看跌房价导致观望气氛加重。

   尽管有各种利益的博弈，商品房作为商品，供需决定价格（尽管有调控），价格随市场情况变动。

   拐点论嚷了一年，除少数几个大城市的房价有所下降之外，并没看到房价普遍的下降。

2、保障性住房的成本优势

   作为半商品性质的保障性住房，成本优势主要是地价偏低——既然是政府拉房地产商一起为低收入者提供住房，自然要将地价便宜一些。

   另外，由于当初商品房价格高涨时，有众多排队待购者，导致开发商对保障性住房销售预期很好。可以短时间收回投资，资金周转快，开发商也愿意摊薄利润。

   这样，在低地价和薄利润的情况下，保障性住房价格比商品房低。

3、两限房的尴尬之处

   现在一方面是房源多，另一方面是人们的购买欲望低，甚至放弃中签的“两限房”（放弃三次，则资格终止）。在目前经济形势下，4万亿肯定有一部份要转化为“两限房”，这种“粥多僧少”的局面将进一步加强。

   究其原因，由于两限房不仅在位置、户型和配套设施方面相对较差，而且转让和出租都颇费周折。再考虑到“购买资格”这一隐性成本（购买过保障性住房，就失去了再次购买的资格），在目前商品房价格下降的情况下，“两限房”没有任何优势。

   似乎目前的“两限房”价格是由政府决定的，房地产商没有定价资格，不能随便降价？不太了解。

   暂缓申购或者放弃中签，不失明智。

4、“两限房”问题可能的解决办法

   不可能总是让这么多房子空置的。

为了解决“两限房”的尴尬，政府不外采取3种措施：a放宽申请资格，b降低“两限房”价格（如果商品房价格不再大幅上涨），c改一部份“两限房”为经济适用房或商品房——经济适用房的房源严重不足，2年前，一个经济适用房的房号卖10万元。

就目前形势来看，政府打算采取a措施（已经将大中专院校教师和公务员列入保障范围）。但是，两限房对教师和公务员的吸引力也不是非常大（原因这里不分析了）。也许，最后政府会a、b、c措施三管齐下。

[此贴子已经被作者于2008-12-5 9:56:24编辑过]

猫爪  金钱 +20  魅力 +10  经验 +10  说得不错！有思想者有论坛币。 2008-12-5 10:45:39