说说你不知道的房地产背后的故事! (一)
2015-11-07 房地产投资融资俱乐部
阅读引语
我是误打误撞的事进入房地产行业,屈指算来已经22个年头,经历无数次的杯盏交错、与客户无数次的横眉怒目,见识太多人的腐臭糜烂,当然更多的客户成为朋友之后的交往也让我感动。
而今,目前手中的项目进入尾声。突然感觉很无聊,有很多话积压在心中不知道如何表达。可能是被太多人误解过,被太多人辱骂过! 但做一个房地产从业者,其实很想说:很多东西你们假装懂了,但实际上你们不懂!
我可能会慢慢更新或连载,请大家耐心等待。。 时间上毕竟不是那么充裕!
第一篇关于土地的那点事!!!
大家众所周知的开发房地产的先决条件就是土地及土地手续的齐备。 土地手续包括两个土地证和建设用地规划许可证。我分开将这两个证背后的故事!
1、土地的来源
一般开发商都会有一个不错的社交网络,大部分土地出让信息都是通过这个社交网络来获取,并不是大家看到的报纸上的什么土地储备中心的出让公告,凡是看到公告的基本都是已经到交易的尾声了。 这里面的猫腻,很有意思。
现在虽然名义上是招拍挂政策在主导土地的出让,但实际上大部分土地都还是停留在协议转让的基础上做招拍挂的流程给众人看!最搞笑的是,有一次公司看到一块合适的地块,拖关系找到了土管局,然后拿到竞标资格通知书的时候离拍卖当天只有3天,让3天内筹集5000万的保证金! 这明摆着就是逗你玩,人家买卖双方早就内部搞好了。
虽然名义上是从土地储备中心买地,但实际上土地储备中心就是一个监督方,一般都是开发商打通卖方领导,达成价格的意向,然后卖方同意由储备中心将土地收储然后走拍卖流程!(这个过程其实是开发过程中灰色交易最激烈的事件之一,很多城中村的支书和村长 村主任倒在这里)。
拍卖现场不知道有没有朋友参与过,举牌的过程很搞笑! 一般来说,都是一个买主,7-8个拖来趁场面,一个多亿的起拍价,那些陪衬的都以1万为单位加价。。 搞得主持拍卖的官员都哭笑不得!当然也有不服软的人,会来搅局,但大部分时候都是达成默契的!因为没有默契的拍卖会,很容易造成火拼! 买主一般都带着几个暴力金刚镇场面!
这个土地的交易只是房地产开发大剧的开场白。 有了这个热身后面的事会更加精彩!
2、关于土地的几个证件
大家都知道开发需要5证,但5证的办理是有顺序的。 先办理的就是土地证和建设用地规划许可证。但这中间有个莫名其妙的矛盾,后面为这事还要跑断腿!
土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。
一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让,甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地,是到2000年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了,起码我个人觉得,把我放到90年代的背景里面去,我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心,更何况当时呢。
不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。
新城乡规划法第三十八条:在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
希望在我日后的职业生涯中,不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡,阿门。
不过这只是表面现象,其实很多时候规划部门的腐败基本都滋生在这里,每一个规划参数的变动都会对开发商的成本及利润产生巨大影响!
二、 立项、环评、开发资质
立项
这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。
房地产开发资质就比较有技术含量一点,关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了,想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到,建设部门也不敢在这个事情上乱来,因为任何人都可以上网查到,某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊,感慨一个。不过现在公司比较正规了,常年带着10几个有证书的大佬挂靠在公司,资质的年审也不是问题了!嘿嘿。
但我很搞不明白有建管局,你搞个独立的房地产开发管理办公室是干嘛滴? 还有那个开发协会,每年上万的会费都是毛费用啊?
不过先随着政策的规范,开发办的职能在加强,建管局反而被弱化了。 现在房屋网上登记备案和销售资金网上监管确实是个狠手段,但还是有很多漏洞,让一些个后台硬的开发商钻了空子。 老实本分的开发商都遭了秧!
规划设计及建筑设计阶段
这个问题就比较市场化了,开发商会按照自己的市场调研情况及成本预计作出设计的指导性意向书,交付设计公司,来做整体的设计。
但有个莫名其妙的地方就是,设计公司你最好找本地的,要是不用本地的,那就必须要外地的设计公司和本地的建筑设计院(政府部门哦),合作设计。要不然后期审图的时候你会死的很惨!目的很简单,就是为了本地建筑设计院的橡皮图章!他们基本上不会再设计上出一毛钱的想法,只要章一盖,每平方建筑就会有他们的几元钱!他们大脑里肯定会蹦出几个字(嘿,赚钱真容易)
设计图出来之后,好了。
开始审图吧!这个时候你就要开始打点了!
这个阶段各地的叫法不一样,我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。
这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸,也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的,每栋单体建筑有多高,有多大,各栋单体建筑之间怎么间隔,间距是多少,日照够不够,总容积率是多大,有没有超过规定的容积率,建筑密度是多少,进出小区的道路怎么安排,是不是符合消防规范,等等等等,这些东西都是非常的专业啊专业。
在这里我要举例说明一下,比如建筑密度,这个东西看起来很简单是吧,就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米,有3000平方米的地面上有建筑物,那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面,有2000平方米是一个大型的架空平台,架空层下是停车位,上面是空中绿化广场。现在,争议就来了,我这个2000平方米,到底算不算建筑基底?你之所以限制我的建筑密度,无非就是为了保证绿化嘛,保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西,但是我这个东西顶上都是绿化啊,我的绿化没有减少啊,我的休闲空间没有减少啊,所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题,反正技术规范没有限死,有无穷的空间可以钻营。
再举个例子,容积率,总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看,啥是净用地面积啊?从哪里起算啊?是纯粹的土地使用权证载的面积呢,还是比这个面积大那么一点,一直到周边道路的道路中线去呢?这个东西根本说不清楚,怎么算都行。把净用地面积一加大,总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。
其他的地方,譬如消防通道的设置,高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞,小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办?设置那种隐形消防车道,上面种草保持绿化,就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行?反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴,反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。
审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活,这个过程一般都要2到3个月,往往都要和规划部门反复修改扯皮,来回磨,磨到双方都没了脾气,才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做,干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计,只要有心,无论什么公司的总平面,无论是你万科还是富力还是雅居乐,那只要一挑起来,问题都是一筐筐的。不是消防间距不够,就是在不能开窗的地方开了窗,要么就是车道转弯半径太小,等等等等。
管线综合审查、排水许可证
管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一,我现在专门拿出来讲,因为这个东西实在是非常,非常的专业啊。搞得不好的话,实在是害死人啊。而且,被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误,事实上,无论什么房地产公司,在这个问题上栽跟头的的几率,是一样的,这个东西就跟击鼓传花似的,一轮到就死。
说了半天,管线综合是啥?
包括三大项:
小区给排水管线、强电线路、弱电线路,这三项综合起来考虑,根据各项设计规范科学统筹安排,放到同一张图纸上。给排水不用多解释了,就是怎么引自来水进小区,然后怎么把生活污水和雨水排出小区;强电就是生活用电,线路从哪里进,怎么上楼,怎么进门;弱电的内容就多了,什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路,等等等等,多得要死。上面这三样东西要科学的话,统统都得在地下走,从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。
这些线路啊什么的,必须要合理的安排好,不能到处乱走。作为非专业人士,要判断一个小区的官线综合设计好不好,只需要看两个东西:
1、你就这么走进一个小区,看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个,基本上这个小区你就不用多考虑了。
2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布,不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是,简直看不出走向来的,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。
为什么我要这么强调这个管线综合呢?
如果它设计不好有什么后果呢?首先,就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情,我实在是见得太多了;然后,对于年轻的我来说,就是网络整天出问题,小区网络运营商根本没得选,因为只埋了一条管,别的网络运营商想进来提供优质服务都不行,而现在的这家,不是这里的线路坏就是那里坏,整天修,我这正打怪呢,嘣的一下,断网了。再然后,夏天千万别开空调,一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用,千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑,不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说,这样的小区,能住吗?
管线综合既然如此重要,那么我们说,我们设计的时候好好的考虑,好好的研究,不就行了吗?
事实上,是不行。为什么?因为所有的线,你都得从外面引进来,都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢?我现在告诉你们,无论开发商们在事先做多少准备工作,做多少调查工作,都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工,换地方了,哪怕它不换地方,就是水平抬高个几公分,这个小区的排水因为倾斜度不够,那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工,把路挖开,今天搞搞这里,明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后,高压电线的接入口,一开始说得好好的,从某某变电站接,等到施工完毕,要正式接的时候,突然发现那个变电站已经搬走了,又或者它的容量已经超了,不能再让你接,你得从其他地方接,这个时候只能花冤枉钱,乱引。引到多少电算多少电。至于,呃,会引起什么生活上的麻烦,我也不知道。