土地增值税筹划技巧 ——合作建房法

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举个案例：甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，中国房地产财税咨询网地产税务专家做如下分析：

（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据《土地增值税条例》规定，应征收土地增值税。财税（2003）16号

扣除项目金额＝3,000＋（8,000－3,000）×5.5%＝3275（万元）

增值额＝8,000－3,275＝4,725（万元）

增值率＝4,725÷3,275＝144.27%

适用税率50%，速算扣除率15%；

应纳土地增值税＝4,275×50%－3,275×15%＝2,137.5－491.25＝1,646.25（万元）

（2）筹划方案：变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。

假设，甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。

甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为：

应交营业税＝（5500－3000÷2）×5%＝200(万元)

应缴城市维护建设税＝200×7％＝14（万元）

应缴教育费附加＝200×3％＝6（万元）

转让土地使用权利得＝5500－1500－220＝3780(万元)

甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为5,500万元加上土地使用权1,500万元，总成本7,000万元。假设甲公司以8,000万元把分得的房产转让，应交土地增值税：

扣除项目金额＝（5500＋1500）＋（8,000－5,500）×5.5%＝7137.5(万元)

增值额＝8000－7137.5＝862.5(万元)

增值率＝862.5÷7137.5＝12.08%

应纳土地增值税＝862.5×30%＝258.75（万元）

减少土地增值税额＝1646.25－258.75＝1387.5(万元)

（来源：中国房地产财税咨询网）

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关键词：土地增值税 合作建房 增值税 土地使用权 房地产开发 增值税 技巧

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