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香港土地拍卖连续流标 地产股陷“价值陷阱”
2016-01-30 新民网 吕锦明
【明言至理】 楼价高企已经令许多香港市民和家庭不堪重负，香港因此经连续六年成为全球楼价最难负担的城市。
三个月之内，香港特区政府接连拍卖两幅土地都以流标告终。
香港地政总署日前公布，位于新界元朗的住宅用地因投标报价未达到港府预期底价，所有标书均不获接纳，港府将会在适当的时候重新推出。据悉，本次流标的元朗地皮估值介乎9.9亿港元至18.4亿港元，相当于每平方英尺地价2700港元至5000港元。本次土地拍卖共接获包括长实地产、新鸿基地产、恒隆地产、信和置业及嘉华国际等岛内知名开发商竞标的9份标书。
有市场分析指出，过去，如果持有大量土地储备的大型开发商出价保守，则中小型开发商就有机会投得地皮。不过，无论是去年11月流标的青衣地皮还是近日流标的元朗凹头地皮，大中小型开发商的出价变得较为保守，这显示开发商对香港楼市后市的看法更趋谨慎，香港楼市寒意渐浓。
实际上，从香港楼市近期的交投情况就能感受到香港楼市的寒意，例如有开发商为加快销售套现，推出以送折扣、优惠等“明加暗减”的方式招徕买家，在“折实明减”后的账面价实际低于市价。由此可见，香港楼市下调的趋势已无悬念。
香港一家知名房地产网站最新公布的调查结果显示，在接受问卷调查的约1800位香港市民中，近80%的受访者预期香港楼价会持续回落，比例远高于去年下半年的24%；近90%的受访者认为，目前香港楼价过高；近七成受访者认为，香港楼市正处下行周期；过半数受访者认为，目前特区政府不应该调整或取消楼市调控“辣招”；36%的受访者认为，待楼价跌幅最少达25%的时候港府才应考虑取消楼市调控“辣招”。
值得一提的是，楼价高企已经令许多香港市民和家庭不堪重负，香港也因此经连续六年成为全球楼价最难负担的城市。据美国物业顾问机构Demographia公布最新的调查结果显示，香港连续第六年成为全球楼价最难负担的城市。报告统计截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位数是29.3万港元，楼价中位数是556.1万港元，香港楼价是家庭收入中位数的19倍，即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼，这创下此项调查12年来的新高纪录，香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。
对此，不少外资大行也纷纷表示对于香港楼市前景的忧虑。瑞银最新发表的研究报告指出，美联储去年底宣布加息后，近期资金外流令香港本地楼价加速下滑，住宅楼价已自去年9月以来已下跌8%。鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响，瑞银预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申对香港地产股的“减持”投资评级，预期楼价下跌将拖累股价表现。
摩根士丹利指出，如果香港银行间拆息（HIBOR）持续高企，银行将被迫调高最优惠利率，这将对楼市买家的负担能力及资产价值造成负面影响，因此，大摩将地产行业的NAV折让目标提高10%以反映风险。
美银美林指出，目前香港本地地产股股价已较2007年高位调整了55%，而物业价格目前仍接近高位，提醒投资者香港地产股的估值曾在1998年及2008年金融危机时估值处于谷底，目前仍可能属于“价值陷阱”。
瑞信则认为，香港最值得忧虑的是零售业，其次是地产业，因此建议投资者避开恒地、嘉里建设、九仓及会德丰等地产股，给予其投资评级“跑输大市”。
值得注意的是，这次元朗土地拍卖流标后，香港地政总署强调，港府土地供应并不会因个别招标结果而受影响。另外，香港运输及房屋局的统计显示，随着港府持续增加推地，住宅潜在供应量去年增加约17%达到8.7万个，创纪录新高。这些对于香港楼市后市发展的影响，的确有很大的启示作用，值得业界及置业者、投资者三思。
（作者系证券时报记者）
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