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日前，上海房地产交易中心公布了4月份一、二手房成交数据。围绕这组数据，房企在销售与拿地方面的战略转变趋势隐现。
上海二手房成交惨跌，调控立竿见影
4月，上海二手房成交已从3月份5.66万套跌至1.8万套，成交量大跌68%；均价24846元/平方米，较3月下降6.9%。一手房成交97.2万平方米，均价32636元/平方米，环比分别下跌56%、1.9%。
有业内人士预测，上海二手房市场将迎来“有价无市”局面，并称整个二季度成交量月均也不会超过2万套。
上海中原房产中介市场分析师卢文曦认为，不同于以往，这次上海ZF确实有“壮士断腕”的调控底气。就5、6月份而言，上海楼市整体稳中带降是大概率事件，主要因为房价轻度下滑增加人们的观望情绪；刚性的改善需求择机完成交易，市场需求支撑进一步乏力。因为二手房的降价弹性远小于一手，开发商在维持表面价格不变的同时，加大隐性营销力度，会吸引更多二手房成交转向一手。据此判断，5、6月份上海二手房成交很可能出现急冻，一手房成交会在低位企稳。
市场连续下行，何时止跌？
上海中原房产中介研究咨询部监测显示，上海二手房房价已经连续4个月下滑，4月成交套数位于近一年来最低点；全市二手房成交面积197万平方米，环比3月下跌55.6%。
卢文曦指出，6月份迪士尼开园将对上海市GDP增速影响非常大，同时也会催涨上海迪士尼板块二手房房价。2010年上海世博会7000万游客拉动了上海GDP增速约2%-3%，保守估计迪士尼开园将对上海GDP增速拉动至少1%。如果迪士尼效应达预期，上海经济对楼市的倚重将大大降低，因此上海ZF不会轻言退出调控。但此次调控，ZF致力于管控房价，不仅会全力防大涨，也会全力防大跌——防大跌是因为上海对全国经济和楼市的稳定身负巨大责任。
因此卢文曦认为，市场一旦出现明显降价，上海ZF也会及时退出调控。在持续的量缩过程中，以存量房交易为主导的上海楼市，上海二手房价格的相对坚挺会支撑上海房价坚挺，但开发商的价格策略肯定会逐渐软化。
上海中原地产高级区域营业董事劳瑞芳指出，“325”新政一个最大的效果就是，被限购的买家开始在上海周边寻求买入机会，比如花桥、太仓、嘉善等区域。Shhuang44ss
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