【独家发布】袁一泓：地王是在赌命 等待新的解放者

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袁一泓：地王是在赌命 等待新的解放者

2016-05-27 腾讯房产

摘要预：期是一回事，到来后的现实是另一回事。众多地产商对此当然心知肚明。没有人敢断言，拿到高价地必定能赢，有些地产商不过是在“赌命”。
从业多年，被问到最多的问题可能是，“现在买房合适吗？”多数时候，根据城市、区域、价格承受区间，我能够给出相对明确的回答。但如今，老同志着实被难倒了。
     去年年底和今年年初的时候，我对几位朋友非常肯定地说，一二线城市上半年必定是上涨，但下半年就不知道了。但现在，即将跨入年中，我对下半年的楼市趋势仍然无法给予“YES”或“NO”的回答。
这一轮上涨，其中包括少数热点城市的暴涨，虽然已有若干的事后分析，但包括我自己在内，未被充分说服。流动性宽松云云，只能部分解释少数城市的上涨。尤其是，在房价已然高耸的基础上，涨幅仍然如此凶猛，几乎没有停歇的意思，经验和理论已经不够用了。
诚然，我国经济现象之复杂，教科书上的经典经济理论已无法涵盖，譬如，西方主要经济体的房价收入比系数，就解释不通我国房价持续10多年的上涨；在实体经济已进入L型调整的今天，房价仍一骑绝尘，连做了20年的地产商也面面相觑。

我们记者援引中原地产研究部的统计数据报道说，截至5月25日，年内拿地最积极的50家房企，合计拿地金额3887亿，比去年同期增加71.6%；平均成本6283元每平方米，比去年同期增加48.4%。已经公布今年前4月销售业绩的30家房企，平均售价同比上涨12%。简单对比，地价涨幅明显超过房价涨幅。
地价与房价的关系，吵了几百次了，鸡和蛋的关系扯不清楚。房企愿意去抢高价地，固然是由于它们相信或者期望未来房价将继续上涨，但另一方面，地价是构成房价的主要成本，地价上涨推动房价上涨，已为多年的实践所印证。也因此，每当一幅地王诞生，周边无论是二手房还是在售的新房，都会以此为借口跳涨。
以此推之，北京六环外、上海远郊市镇和南京市，拿到楼面价3.5万元/平方米的地块，粗暴计算，商品房上市后的售价将到达7万元/平方米，这个数字是地产商的心理预期；这种预期很快就会推动目前房价的上涨。相互作用，共谋合成。
但如果你要是说，抢到碗里就是肉，拿到土地就赢了，却与事实不符。2007年高峰期抢到几幅地王的绿城，曾经极为被动，直到2008年4万亿货币救市才得以解套；2010年9月在南京抢到256亿地王的中冶，不得不将地块分割转让，才喘过气来。
预期是一回事，到来后的现实是另一回事。众多地产商对此当然心知肚明。没有人敢断言，拿到高价地必定能赢，有些地产商不过是在“赌命”。北京上海南京苏州，最近抢到高价地块的地产商，其实是忐忑的。
我们说，下半年楼市趋势不确定，一是流动性不再像一季度那般宽松。4月份信贷比3月份少增8000亿，并不意味着货币转向，但二季度没有一季度那么宽裕则是基本可以肯定的。1-3月，三分之一的新增信贷流入房地产市场，实在令人发愁。实体经济去产能、去库存，离不开货币啊，但逐利的资本就是不肯流过去。
二是房价可能涨不动了。有朋友会觉得我是在乱讲。明明二线热点城市已经接棒了，从南京苏州合肥福州厦门，传到了武汉南昌等城市。再不制止，可能会蔓延到更多城市。连我老家四线城市的同学都来问，是不是又会像2009年那样普涨？
应该说，地方政府的调控还是相对及时的。深圳和上海春节后一波大涨后，就收紧了调控；北京的通州也加码了。传闻南京和苏州也要再调控。虽然限购不是立竿见影的调控手段，但对市场主体的心理影响还是有的。
更重要的是，当房价涨到今天这个程度，接盘侠是日见其稀了。有业内人士说，下半年起，北京将有30多个10万+的项目入市（还有人说是60多个）。虽说超发的货币总是要找地儿呆着，但一套房子动辄2000万甚至3000万，真的有那么庞大的豪客来消化？也许像我这样的媒体工人无法理解富裕群体的消费能力，但产业并不算发达、人均收入并不算高的南京，哪里突然冒出那么多人来买走齐刷刷直奔500万一套的高端住宅？
上面提到的这些热点城市，房地产市场有泡沫，而且是不小的泡沫，大致是不争的事实。但我们没有把握说，这些泡沫很快就要破灭。至少暂时看不到，也不允许。理由只有一个，房地产泡沫的破灭对金融和整个经济的杀伤力实在太大。
如果你非要表达一个观点，我宁愿说，下半年的楼市需要一段整理。包括二手房业主不得不下调他们的报价，地产商将拟定的售价悄悄下移一格。问题就在于，如果下半年到明年上半年，热点城市的房价出现滞涨，最近拿了地王的地产商就会比较难过。因为只有连续上涨，他们上市后的项目才能尽快到达盈亏平衡点。

当然，前面说了，有些地产商是在赌预期，那么，可能的煎熬也要承受。好在这波地王的主人们看起来都很有实力。南方周末报道说，74个二线“地王”，大买家原来是央企国企。希望他们能抗得住。

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关键词：房地产市场 主要经济体 房价收入比 房地产泡沫 楼市趋势 腾讯房产 朋友 地产

愿赌服输， 就怕ZF就房市。

碰上的问题也是: 现在买房怎样.   确实看不明白

最近地王都是国企，玩的银行的钱，吸老百姓的血。

觉得是不是接到最后一棒了。。

09年后的一个又一个地王，在经历的激情、痛苦、收获之后，大多数都取得了成功，这给后继的企业树立了不太好的榜样，不知发现没有，拿地王的都是中小房企，大型房企基本不会参与，因为中小房企的去地模型与战略研究能力远远落后于一线房企，在风险把控能力上不足，还有一类就是没地可拿了不得已抢肉吃，这其实都是市场在发高烧。
房企拿地王，赌的就是明天，赌的就是银根持续松动，从历史上来看，在一线城市拿地王还好，二三线真的比较危险。