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雷达卡
这个问题其实是一个不小的问题。且是许多人关心的问题。
网络上有许许多多的资料，但对于房地产市场的看法很少看到有见地之言。许多经济学家，甚至一些非常优秀的经济学家，也常常对中国房地产市场产生了严重的漏判或者误判，如摩根斯坦利前首席经济学家谢国忠，数十年如一日看空中国房价，结果房价在他的看空中，不断迎来新高。
我们该如何避免错误，如何正确地预测未来的房地产价格走向，如何正确地配置房地产资产，是否有公平地房地产配置政策策略。这就是这个帖子将要讨论到的问题。当然，也有可能跑题，谁知道呢。
题主水平有限，这里抛砖引玉，欢迎大家指正批评，也希望得到大家独到见解和热烈讨论！
讨论之前，我们必须要对房地产这项资产，作一个清晰的区别，区别它与其他资产的不同：
1.房地产天然垄断。
这里的“垄断”，不是“绝对垄断”，而是“相对垄断”，是“卖方垄断”，而非“买方垄断”。我来解释一下这个概念：绝对垄断，是由绝对稀缺带来的，独一份，比如权力。相对垄断，是由相对稀缺带来的，不是独一份，但是数量有限，买完即止。比如今天所说的房地产。
房地产“相对垄断”是由位置带来的，举个例子，你像北京二环附近的老房子装修或者房屋结构、设计，可能都比不上一个小县城的高档楼盘，住的也不如小县城那个房子舒服。但是，北京老房的房价，完全可能是这个县城高档楼盘的几十倍。
为什么？
是因为位置。
想住在北京（经济、政治、发展、教育等等等原因）的，比想住在小县城的人，要多得多得多。但是二环即使再广阔，土地也是有限的，容积率哪怕再高，房子套数也是有限的。不像大米，绿豆，别人买了，你不用着急，明天还会有新的。房子是买一套就少一套，越到后面越稀缺。这是房地产投资的第一个属性，也是最重要的属性之一。
2.价格贵与不贵，考虑平均水平毫无意义。考虑房价与精英收入之比才有意义。
根据上海易居房地产研究院发布2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，房价收入比排名前十位是：深圳27.7、上海20.8、北京18.1、厦门16.6、福州14.7、太原12.2、天津11.7、杭州11.3、南京11.3、广州11.1。
房价收入比的背后意义是，按照你一年不吃不喝的水平，要几年可以全款买房。
今年2018年了，我个人的判断是，今年的比重可能更高。因为在2017年又经历了全国房价的一轮普涨和调控。
查了一下资料，果然是：2017年房价收入比排名：1.深圳39.64。2.三亚28.16。3.上海27.98。4.北京25.7。5.厦门25.25。
对比以上数据，大家可以发现，在2015年在主要大城市里没有房的如果分成两类：1.资金不足，买不起房。2.资金足够，但是看跌房地产，持币观望。
到了2017年，1类的更买不起房了，所以被排除在了购房人群以外（当然有部分比例的人实现了收入翻番等，个例就不放在统计里考虑了，对于绝大多数人而言，两年后收入增加将近50%，并不是一个统计学上的大概率事件）。2类里头因为收入涨幅不如房价涨幅的情况，原来付得起首付，现在不一定有能力支付首付，导致滑落到了1类，剩下的人，构成了新的2类。
所以可以很明显的看到，1类在购房需求方上是完全不需要考虑的，同时，需要明白的是，1类肯定与有能力购房者相比，是收入底层人群。从经济上来看（其实我也很痛苦的说），将他们的收入水平纳入考量，平均掉顶层精英收入水平，是毫无意义的。排除掉无能力购房者之后，房价与精英收入者之比，才有实际的指导意义。6万一平的房价，对于月薪4万乃至10万的人群而言，与对于月薪4千的人群而言，完全不是一个量级，而前者，才是房地产的真正需求方。
因此，如果买长沙的房子，它的房价是由房产供给与全湖南中高层收入者的需求决定的。如果买北上广深的房子，它的房价是由房产供给与全国中高层收入者的需求决定的。
其实某种方面来看，房地产市场起到了一个杠杆作用，拿到了“门票”，有购房能力与意愿的人，通过这个无风险杠杆，让自己的财富指数化累积了一波。而无购房能力和无购房意愿的，在这十几年二十年的房地产市场化的过程中，财富被通货膨胀洗了一遍（依然是统计学上的，不考虑个例），使得财富缩水。
有了这两个前提假设。我们就能更好地理解房地产价格的波动，然后进一步讨论，是什么影响了房地产市场的供给？又是什么影响了房地产市场的需求（根据前提可以了解，需求是有购房能力高收入者的需求）？我们该如何进行房地产资产配置？从宏观上来看，该如何实现一个相对公平，让大家都能安居乐业。
挺晚了，后面再慢慢说。欢迎大家踊跃讨论。
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