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万联证券傅子恒:稳定房地产市场需综合性配套改革
2016-10-26 05:50:12 来源: 中国证券报·中证网(北京)
万联证券研究所所长 傅子恒
10月以来，全国多个城市开启新一轮房地产调控政策。从政策手段组合来看，新措施依旧是以提高购房门槛与信贷减杠杆的行政管制与货币政策收紧组合为主要特征，目的是缓解需求端扩张给市场价格带来的巨大压力，而并不涉及市场供给。笔者认为，影响房地产市场健康发展的深层次矛盾如不能得以解决，房价扭曲就不能得以根本性的纠正。
理顺房地产市场需要进行综合性宏观制度性协同配套改革，对这一问题的认识经过多年讨论已渐获一致；与此同时，鉴于房地产市场与实体经济、与金融体制的高度融合的关联关系，尤其是房地产泡沫泛起之后将实体经济与金融市场高度绑架的事实，相关的改革涉及各类市场主体广泛的利益关系，因此改革必须理性审慎、渐进地向前推进。
多因素推升房地产市场价格
推进房地产市场的相关改革首先需要统一共识，意识到高房价过度上涨对本行业、对整个国民经济健康发展以及对广大的普通市民生活与福利提升所带来的危害。房地产价格过度上涨将会对未来经济可持续发展形成透支。房价上涨与我国地方ZF垄断土地要素市场形成的“饥渴营销”式的土地财政收入模式高度相关，房价过度涨升之后一旦步入低迷期，土地财政模式就将难以为继，地方ZF后续发展与财政支出也将难以为继，从而可能造成经济增长与就业波动。
房屋作为不动产在地域上的不可移动性，决定了它将依托于土地级差而存在地域的差异，这决定了房价在地域上存层级差异（甚至是巨大差异）具有其自身的合理性。这一特点也决定了房屋不可能依靠社会化大生产取得规模经济而全方位地降低制造成本，最终全面降价，房屋供需差异交织因地域差异，一些地域将可会长时期地阶段性稀缺（如城市商业与居住核心地带）。反之，一些地方也将会缺乏需求而价格低迷。由此可以预知，房地产价格在齐涨之后，依托地域、品质与基本供需，防范透支的政策举措将促使价格未来进行差异化波动。
房地产市场多年以来的上涨有着多方面的历史与现实的原因，这些因素有需求推升方面的合理因素，也有非正常市场需求、不合理的要素价格控制以及有效市场供给不足等等方面的不合理因素，不合理因素背景交织复杂的制度成因与困境。必须客观冷静地找准症结、病因，方能进行综合性治疗。
笔者认为，有以下因素共同推升房地产市场供需格局演变与价格表现：一是中国持续进行中的城市化导致的人口向城市聚集，成为房屋需求的最大动因。
二是中国经济持续快速增长，居民收入不断增加，居民消费升级导致的支出结构发生变化，由衣食温饱向小康生活过渡，对房屋真实需求持续增加。
三是地域经济发展机遇差异导致房地产需求与价格差异，人口聚集流入的中心城市高过聚集力较弱的其他地区，地域稀缺带来价格结构差异表现。
四是货币供给因素与劳动力价格上涨推动，我国多年以来M2快速扩张，人工成本持续攀升，带动全社会物价水平整体提升，房屋制造成本涨升，推升房价上涨。
五是地方ZF的土地财政政策，地方ZF对土地要素的供给类似于“饥饿营销”，持续抬升房地产价格制造成本与终端成本，成为房价上涨重要的体制诱因。
六是涉及金融政策方面的体制成因，房地产开发与房地产成品消费环节信贷杠杆的存在放大了市场需求，也同时放大了供给，信贷收缩与扩张的人为调节加大了供需以及价格的阶段性波动。
七是金融机制的介入使得房地产产成品被赋予了投资属性，一旦投资与投机力量的介入，房地产市场作为资本品存在时脱离安居功能形成价格波动趋势，这一趋势在周期之内容易形成自我强化的预期，在上升周期之内也就形成了价格向上的自我强化预期，最终步入矫枉过正阶段，酝酿破坏性的反向效力。
审慎推进去泡沫化进程
在成因辨明之后，改革的方向与措施将变得明确，笔者认为，方向性的原则是一切有利于扩大有效供给，满足市场合理需求，抑制市场不合理需求的政策措施都属于正确的取向。从行业功能属性来看，房地产调控首先需要回归至其安居的本位职能，依托这一本位职能在合理范围内安排其附加性的金融功能。结合房地产市场的地域差异与无法由规模经济实现总成本降低目标等等特征，需要承认房价存在着梯度差异的合理性，同时需要明确控价本身并不是目的，市场稳定才是目标。
基于这些认识，需要对房地产市场因地施策、因城施策进行差异化调控；同时也需要承认承载安居功能、具有自身独特特征的房地产产成品并不是单纯的可以不受约束地任意流通的普通商品，由此来看，对特殊地域、在某些非正常时期的房地产交易进行的身份限定（限购）与杠杆的差异化调整具有其合理性，这是从认识上对房地产市场、房地产政策进行正本清源的重要方面。
从房地产行业自身角度出发，需要对影响行业成本、市场流动效率、市场供需变化可能的深层次体制与机制进行优化。比如改革土地市场不分区域一刀切式进行的城市工业、居住与农业用地划分中的某些不合理规定，扩大中心城区、城郊地区住宅建筑土地供给；持续有效扩大地方ZF保障性住房供给，伴之以科学地合理设计ZF与个人共享性的保障房产权机制安排，有效缓解所有市场需求只能通过商品住房进行释放所带来的压力事实；逐步形成健康、合理、高效与高流动性的房地产二手房市场，更多依靠盘活存量扩大有效供给、满足市场需求，从长远来看，一个高效的二手房交易市场将是房地产市场的主流，对此需要前瞻性的规划；推进财政与税收制度改革，结合我国实际，科学设计房产税在取得财政收入、平抑稳定价格与调节市场需求等方面的积极作用；作为税收制度性保障措施，推进家庭与个人房屋财产公开登记的信息制度；优化货币政策，科学推进货币广义供给以适应、匹配于经济发展目标为原则，保持货币稳定。
房地产综合性制度与机制的改革是一个持续不断推进的过程。房地产问题症节盘根错节、成因复杂，当前需稳重审慎推进去泡沫化进程。就行业发展与价格表现而言，笔者认为，控制泡沫的最有效的方法就是抑制泡沫不让它泛起。但是，当泡沫泛起（尤其是严重泛起）之后，由于房地产与实体经济、金融市场的高度关联，挤泡沫就不能简单轻率祭出猛药，试图迅速实现价格复归原位，而应理性审慎引导市场价格“软着陆”，在平稳基础上实现房地产价格与居民收入、地域供需等基本面的“匹配性”均衡，避免出现由人为过度干扰造成的市场剧烈动荡，这是改革成本最低的方法。
本文来源：中国证券报·中证网 作者：傅子恒
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