房地产奢侈品的生产者

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1. “旅游+地产”优势明显，深圳高端市场的垄断者。经过二十多年的经营实践，公司已经成功的开创出“旅
游+地产”的综合开发独特模式，即依托较大面积的土地资源，通过旅游业的扩张营造良好的社区环境和
品牌，提升房地产项目的整体价值，同时房地产业务快速盈利的特征又为旅游业的长期发展提供资金支
持。这种模式较难模仿，目前国内尚无类似的竞争者。公司产品的另一个特点就是针对高端市场，主要
为别墅和高档公寓，目前深圳单价超过5万元的楼盘基本为公司的项目。
2. 宏观调控和信贷紧缩对公司的影响有限。因为公司的开发模式为综合开发，因此在一定程度上可以避开
针对房地产企业的宏观调控政策，此外由于公司产品的稀缺性和定价较为合理，宏观调控和信贷紧缩对
公司房地产业务的影响较为有限，而公司的旅游业务所受影响就更小。公司目前在售的东部华侨城项目
（平均单价8万以上）和西部华侨城纯水岸四期波托菲诺项目（平均单价4.8万）销售情况都很不错，销
售率都超过70%，受低迷市场的影响较小。在我们实地调研的同时，我们也注意到即使是在正常工作日，
看房的意向客户络绎不绝。
3. 整体上市后主要房地产业务并表，公司盈利能力大增。整体上市之后，上市公司持有的主要从事公司房
地产业务的深圳华侨城房地产公司的股权由40%上升到100%，盈利能力最强的房地产业务能实现并表并享
有全部权益，因此将大大提升公司的整体盈利能力。其他注入的房地产、酒店等资产，也将进一步强化
公司的“旅游+地产”的独特模式，促进二者的协同发展和良性互动。同时，也有助于打造完整的“旅行
社—景点—酒店及配套服务”的旅游产业链，有效提升公司的核心竞争力。随着整体上市的完成，公司
09年将进入收获期，深圳东部旅游项目的全面营业将带动旅游收入的大幅增长，此外上海、成都项目也
将结算。
4. 旅游带动地产是公司的长久战略，地产业务将成为公司旅游业务发展的强大助推。旅游带动地产作为公
司的长久战略一直没有变化，而地产业务是为了旅游业务的快速发展和扩张提供资金支持。因此公司在
发展地产业务的时候一般都是依托旅游业务的扩张而拓展，也只有这样才不至于失去公司的核心竞争力
—“旅游+地产”模式。从这个意义上来说，公司并不同于一般“开发-销售”的地产公司，而是潜心经
营土地的房地产奢侈品的生产者，所承受的行业风险也远低于一般的房地产行业，因此估值也应该较一
般的地产企业有所溢价，我们认为溢价20%-30%是较为合理的。

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关键词：生产者 奢侈品 房地产 核心竞争力 深圳华侨城 房地产 生产者 奢侈品