一线城市房价探讨初稿（上）

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房价这个话题，是我在大学期间就想分析的一个东西，只是由于自身积累不够，所以迟迟没有动笔。最近对经济关注较多，所以斗胆分析一二，本文冷眼看房价，从微观和宏观两个角度进行分析，并不从道德等角度去评判，请诸位拍砖。

作为一个物品，无论是出于自住还是投资，决定它价格的首先是供求关系。经济学的第一堂课，价格定律，当供大于求的时候，价格下跌，我们看到三四线的城市房价跌的原因就是这个，开发商拼命盖地，但是由于年轻人外流导致需求锐减，从而三四线城市的房价如同国足一样萎靡不振。与之截然相反的是一线城市，弹丸之地聚集千万人口，需求远大于供给，房价自然水涨船高。
笔者选了北上广深四个一线城市，同时从他们周边选了三个城市作为对照。显而易见，四个一线城市的人口面积比远大于对照组，一线城市平均人口面积大约是对照组的6倍。同时，由于深圳的人口面积比最高，所以目前深圳的房价应该是最高的，上海广州面积在一个数量级，但是上海的人口确实广州人口的两倍，所以上海的房价也大大高于广州。
　
深圳
广州
北京
上海
肇庆
湖州
廊坊
面积/平方公里
1997
7434
16410
6340
15000
5818
6500
人口/万
1077.89
1350.11
2170.5
2415.27
402.9
263.71
450.4
人口/面积
54%
18%
13%
38%
3%
5%
7%

从数据来看，供求关系是决定房价的第一因素，那么，供求关系都有哪些呢？
供应方面，土地是住宅的第一生产要素。除了填海造陆之外，可以基本认定土地的总量是不会变的。土地要变成房子，有那么几个渠道1.地方政府卖地给房地产开发商 2.旧城改造。从百度的资料显示，地方政府通过卖地所得的收入占财政收入的三成，这是一个相当大的比重，如果说要地方政府主动的去增加土地供应或降低土地出让价格，恐怕是道阻且长。几个一线城市中，深圳是个例外，从公开资料显示，深圳土地转让收入占总财政收入远低于其他几个一线城市，这是因为深圳本身的土地面积就远低于其他一线城市，土地就那么点，还要啥自行车？我们分析到地方政府不愿主动的降低土地的价格，那么分析供应就要取决于国家的意志，这一点我们放到后面的宏观分析去讲。

接着，再来谈一下需求方。为什么要买房？可以将买房的需求大致的分为两块，自住的需求和投资的需求。如果说房子只是遮挡风雨，提供落脚之处的话，买房大可不必，租房远比住房划算，这点不做详细阐述。但是人们为什么要买房呢？因为房子发展到目前，已经不单纯是居住的功能，更重要的是它所附带的资源，比如教育，医疗，视野等等。举个例子来说，如果要让子女享受到大城市的教育资源，需要有当地的户口。那么子女如何才有本地户口呢？通常是需要跟随父母的居民户口本进行落户，集体户的落户各地政策不同，较为麻烦。而取得居民户的方式有两种，一种是挂靠在当地的亲戚，一种是自有住房。由此可以看出，要想享受大城市的教育资源，有一套房是很有必要的。所以，当我们买房的时候，我们不仅仅买的房子的居住功能，我们考虑更多的是房子可以给你带来的资源。在四线城市一套300平的别墅可能不到100万，但是在一线城市，可能6平方的单身公寓就要88万，个中原因，显而易见。
抛开上面的原因，房子的另一个功能，作为投资品的功能，就是资本增值。房子可以锁定房租上涨的风险，避免通胀的风险，并且还可以分享房价上涨所带来的红利。在央妈时不时放水提高流动性的今天，用房子去对抗通胀，已经成为了大部分中产阶级的选择，这也是目前很多土豪在一线配置房产的原因。
最后，房价还取决于人们对它的预期。当大家一致认为房价还会涨的时候，就必然有人入场，因为他知道肯定会有人来给他接盘，如果一个城市，所有人都形成房价上涨的预期的话，那么这个城市的房价必然会上涨。这也是几个一线城市经过几轮的限购后，房价依然坚挺的原因，大部分人都对一线城市的房价存在上涨的预期。

微观部分到此结束，下回将从 政策，货币等几个角度去分析一下房价的决定因素，未完待续。

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关键词：城市房价 一线城市 房地产开发 微观和宏观 地方政府 价格下跌 一线城市 经济学 开发商 房价跌

bx3721 发表于 2016-11-17 20:17
房价这个话题，是我在大学期间就想分析的一个东西，只是由于自身积累不够，所以迟迟没有动笔。最近对经济 ...

人大经管之家上的气氛并不浓，期望将宏观货币部分发完

最后还是上涨
货币太多