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最高层授意采访万科郁亮，颇具意味！
2016-12-12 白石粥 中国金融地产会
“刹车”不能踩太久，光靠需求侧调控也远远不够。在郁亮看来，房地产业要实现长期健康发展，关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。
这段时间，房企多事之秋。宝能、恒大旗下人寿业务枪打出头鸟，而格力万科掌门人频频露面。
今天，人民日报发表万科总裁郁亮专访《楼市不存在崩盘风险》，在中央经济会议即将召开之际，采访这位全球最大房企的当家人，颇具意味。
从访谈内容来看，从郁亮“楼市不存在崩盘风险”、“刹车不能踩太久”这两大观点中，人民日报用了“楼市不存在崩盘风险”作为标题，表明这篇文章主要是为促进房地产市场平稳健康发展而写。
此篇专访，郁亮道出了2016年中国楼市过山车的前因后果，内容精辟，一针见血。
个人猜测，人民日报采访的应该是万科董事局主席王石，但又怕王说话收不住，于是让王委托郁亮接受官媒的专访。
我们知道，做开发商的历来低调。在人民日报这么高的官媒庙堂，让一家开发商、而且还是深圳开发商站出来说话，还给了这个高的专访级别，比较罕见。
从郁总专访内容来看，应该包含了王石近日来在公开场合频频表达的观点和私底下万科内部形成的管理层共识。只不过，王石主席的观点更激情、更煽情、更有理想情怀主义一些。而郁总的访谈内容更多的是建设性较强的实操。
这两天，关于承认中国市场经济地位的海外舆论喧嚣再起，华尔街各大投行一直以来对于中国房地产调控观点不一。
就在上周的12月9日，中央政治局会议刚刚给了房地产市场新的说法。新华社的通稿中，重点提到了加快研究建立符合中国国情、适应市场规律的房地产平稳健康发挥长效机制，加快推进国企、财税、金融、社保等基础性关键性改革。
此一时彼一时。去年同一时期召开的政治局会议，扩大有效需求，还是关键词。
个人理解，目前一盘棋调控符合中国国情、但长效机制还没建立起来，关键性改革会陆续跟上，但大家比较关心的房产税出台尚无时间表。
也在同一天，深圳市监管部门约谈400家开发商企业，号召规范房地产开发企业行为、促进房地产市场平稳健康发展。
深圳始终是中国房地产市场的风向标，进一步理清市场的疑虑，在此背景下，人民日报专访来了。
PK任大炮，人民日报亮哥观点有何不同？
郁亮获得过2012、2015年两届央视“中国经济年度人物”荣誉，他的访谈有一定的代表性。
郁亮表示，实现健康稳定的发展，是房地产企业与老百姓共同的目标。这一点也是和中央精神一致的。亮哥不负使命，很清晰地说出了该说的、也是自己想说的话。
郁亮谈了三点“健康稳定发展”的内容：
第一个，行业必须回归到为普通老百姓解决住房问题上来。
第二个标准，行业一定要为国家经济的稳定发展做积极贡献。目前房地产一年的增加值占GDP的比重已经超过了6%。我国经济正处于三期叠加、转型升级的关键阶段，需要保持房地产市场平稳发展、避免大起大落。
第三个标准，就是不要因为房地产行业的暴涨形成资产泡沫，从而给国家造成金融风险。
对于房价，房价能随着居民收入的增加实现温和上涨，增速又比居民收入的增速略低，应该是最理想的选择。
这次访谈的重点来了！面对着房地产业每年10万亿元的大蛋糕，什么才是长效机制呢？
“刹车”不能踩太久，光靠需求侧调控也远远不够。在郁亮看来，房地产业要实现长期健康发展，关键在于利用踩“刹车”后的宝贵时机，建立长效机制、增加有效供给。
郁亮谈到的，不正是很多人包括开发商的心声么。
郁亮又谈了三点“长效机制”的内容：
建立土地多元化供应制度，增加土地供给。
通过政策倾斜，提高居住用地比例。
完善行业相关标准，提高土地使用效率。
在商品房市场外，应大力发展租赁市场。
借助轨道交通，加快建设既有产业功能又有居住功能、既宜居又宜业的卫星城和城市群。
关注大量新型房地产服务需求，如养老、物流、教育、度假、创业等新兴领域。
企业就干一条，就是提供城市里面需要的产品和服务，为普通人盖好房子，盖有人用的房子。
细心的人会将郁亮专访和网上热传的任志强11月27日在北大朗润园《房地产调控政策与市场前景》闭门会上讲话做一对比。
我们来理理。
此前，尽管主办方主持人一再强调会场不录音不拍照，但大炮讲话还是私底下流出。他的观点是：
此轮上涨是和货币没有任何关系、和个贷没有任何关系。
所有的调控政策是只改需求侧，只有房地产业不改供给侧。
房价上涨主要原因有二：一是土地。二是人口。
房地产供给侧改革本来应该是人往哪去土地往哪供，土地短缺其中一个是土地错配造成的。
发达地区，不管你供给不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为它占有更多的资源，因此它的房价涨的也比较快。
中国房地产行业对GDP的总贡献度只有8%，比美国低得多，只有2/3不到。
中国现在城市建设发展还不能满足70%以上城市化率发展，路还很长。
几个境外的投行预测，调控之后房价反弹周期将越来越短，市场对政策有耐药性。
任大炮和郁亮专访都讲了两个方面：
一、供给侧改革，即土地供给，郁亮认为光靠需求侧调控也远远不够，而且郁亮还给出了举措，如提高居住用地比例、提高土地使用效率、大力发展租赁市场、建设卫星城和城市群、培育大量新型房地产领域。
二、房地产行业的前景。都讲到了行业对国家经济的贡献，行业需要建立长效机制。
三、房价温和上涨符合市场预期，房价体系也需要长效机制，刹车不能踩太久。
供给侧、房地产贡献、长效机制，这三点意见同时得到了刊登，至少表明了监管层的态度。
郁亮观点和大炮不同之处在于，此轮上涨与金融有关，大炮认为此轮上涨和货币没有任何关系、和个贷没有任何关系。
对比下来，郁亮建议实操性更强。
如何应对越调越涨，建立起长久机制势在必行
任大炮闭门会上说楼市调控政策没有一次是对的，此篇访谈也很有针对性的做出回应，表明了监管层对楼市调控效果和行业长远发展的信心。
人民日报的访谈稿中，这样写到，“房地产市场长期健康发展，既要靠市长，也得靠市场”。个人理解是，政策不仅要在房价调控上发力、而且还要市场参与各方一起建立起长久机制。
这意味着，对于房地产行业而言，摸着石头过河，还需要摸多久，因为留给我们的时间不会太多了。
12月3日，王石在“财新峰会”上表示，目前的中国实际国情，既非充分市场经济，也不是计划经济。房价上涨过快过高，尤其是与居民收入不一致，是不健康、危险的，就该调控。在这种情况下，中国的高房价必须受到限制。目前需要关心的是，房地产调控能否长期坚持下去。
政策的长期性、有效性、机制化，是不久的将来房地产行业更多面临的课题。
总之，无论如何，选择一家房企代表、还有其他国民关注度的行业企业代表现身说法，改变以往由权威人士、政府官员或者专家学者频频发声的做法，尊重从市场中摸爬滚打中有实战经验企业人士的建议，相对于主流舆论常提的发挥市场机制作用而言，都是一次进步。
此次，人民日报借房企代表万科发出的声音，进一步理清调控思路，形成市场各方共识，时间紧迫，是否是为了中央经济会议做最后的舆论铺垫，值得期待。
郁亮专访其他观点：
今年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠杆确实出了些问题。
买地能用杠杆，也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价，从而推高了房价。
‘面粉贵过面包’，我们也是进退维谷，买地有巨大风险，不买就会被挤出市场。
只有地价房价比回到正常的区间，房地产业才有更加可持续的未来。
这一次调控很有必要，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。
目前行业整体仍处于去库存阶段，但问题在于20多个主要城市的过快上涨很可能蔓延到别的城市，“在这个关头‘踩刹车’非常有必要，否则一旦持续下去，可能会给宏观经济和行业发展带来不小的麻烦。
限购限贷会抑制住合理的自住型需求、改善型需求，‘刹车’过程中难免有些‘误伤’，但不这么做，会有更大的风险出现。
作为吃这碗饭的人，我们希望是‘常吃常有’，而不是‘暴饮暴食’，今天‘鱼翅捞饭’、明天‘喝西北风’。如果房价暴涨暴落，对所有人都是伤害，对我们也不例外。
来源：深圳地产见闻
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