征求对《市场失灵、政府失灵与中国房地产业的发展》这个主题的见解

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<P>我将来的博士论文想选《市场失灵、政府失灵与中国房地产业的发展》这个方面的主题。主要是考虑用市场失灵理论、公共选择理论和有关的国家理论来分析中国房地产业近些年的怪现象，借此说明政府和市场的关系，特别是用国家理论和公共选择理论来分析中国政府的行为。</P>
<P>能把公共选择理论应用与中国，也是一个大课题。因为我们国家不是象公共选择理论所说的那样，由选民来制约政府官员的行为。分析中国政府的行为是对公共选择理论的一个挑战。当然，现在还只是我个人很粗浅的一点想法，请各路高手们给提提意见。</P>

[此贴子已经被作者于2005-11-23 22:25:39编辑过]

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关键词：中国房地产业 中国房地产 市场失灵 政府失灵 房地产业 主题 房地产业 政府 见解 投资性房地产 房地产市场调查报告 房地产市场分析 房地产营销策划 房地产信托REITs 房地产会计 房地产行业分析

<P>我觉得市场失灵可以从房地产的双重属性入手：经济属性（属于重要的生产资料，投入到生产领域，可以产生价值，追求效率，可以由无形之手来调节）和社会属性（房地产特别是其中的住房是人类生存的基本需要之一，这可以看作是房地产的社会属性，社会属性追求的是公平，需要通过政府之手去实现。）住房是人类的生存必需品，根据国际经验，只有经济发展到已经充分满足了人们的居住需求功能之后，住房才能作为商品、作为投资品通过市场领域流通。美国40多年的经验表明，住房投资仅为微利，主要功能是保值，赋予其过多的投资价值就会产生泡沫。从世界上看，目前各国通行的做法是，把获得适当的住房确定为公民的基本人权，当这种权利无法依靠市场的力量得以实现时，政府有必要干预市场，保障公民的基本人权。在中国目前的生产力水平下，房地产首先是为了解决生存问题，不能任由市场自发调节。</P><P>政府失灵主要分析地方政府在房地产行业的行为。</P>[em08][em08][em08][em08]

<P>上面这位说得非常好。房地产作为商品，也有其社会性。基本居住权就像依法规定的最低工资标准一样，是保障人权的重要内容，因此，住宅市场不能听任市场调节。房地产的社会属性还体现在，土地消耗具有较强的负外部性，对未来人居环境和经济发展有较大影响，对其他区位的居民的利益有不小的影响。而且，土地资源的稀缺性和不可移动性，造成了土地市场的卖方垄断，这种卖方垄断导致了房地产垄断价格的产生。有收入分配严重不均所导致的住宅分配的严重不均，也是危及社会稳定的重要因素。上述都可能是房地产市场失灵的重要表现。</P><P>政府干预是解决市场失灵的主要方法。房地产市场的直接参与者就是地方政府，地方政府对土地资源的垄断和对地价收入、对房地产交易税费收入的追求，可能导致地方政府的干预不仅不能弥补房地产业的市场失灵，反而加剧了市场失灵。这种市场失灵和政府失灵叠加在一起，就可能导致房地产泡沫的产生和加剧，最终可能导致经济衰退。为此，需要加强中央政府调控房地产市场的力量。这又会导致中央和地方政府的利益博弈，其结局可能只是次优的。</P><P>上述就是我对这个课题的初步看法。欢迎有志之士继续讨论。谢谢！</P>

<P>晕啊，我现在正在写的硕士论文跟你想的差不多，不过我的范围比你小很多，呵呵！英雄所见略同啊：）</P>

上面这位，你的来信收到了，欢迎交流。但我在QQ上加你，你总是拒绝，不知何故！我的qq是41309303。

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