房地产“泡沫经济”

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　前言：看到最近房价与地价齐头并进，难免对房地产是否存在“泡沫”有些许与日俱增的担忧。此文不去探讨房价高涨原因何在？也不去考量到底是是房价带动了地价上涨，还是地价带动房价上涨？更不去研究目前房地产有没有“泡沫”？
　　本人一直较为关注世界历史上发生的三次房地产大泡沫，在不断思考的过程中，希望能够沉淀出一些房地产“泡沫经验”。海峡对岸的淡江大学产业经济学教授莊孟翰老师对此造诣很深。在进行沟通交流学习后，我有了更多的理解……
　　房地产的“泡沫经验”，“入瓮”还是“共舞”？
　　在历史上曾经发生过三次房地产大泡沫（Property Bubble）：一是1926年美国房地产大泡沫：引发华尔街股市崩盘，导致1930年代大萧条；二是1991年日本房地产大泡沫：导致长达15年的经济萧条；三是1997年香港房地产大泡沫：导致17万港人沦为百万「负翁」；那时那刻的一幕一幕，至今让人记忆犹新，难以忘怀……
　　日本房地产“泡沫经验”：
　　1.二战后日本经过40年全力发展出口导向型经济。1985年，日本成为全世界最大债权国，美国却成为最大债务国。
　　2.1985年签订「广场协议」，9月1美元=250日元，1986年9月1美元＝153日元，1987年为120日元。
　　3.日币大幅升值→地价连续5年呈现15％大幅上涨，同期间GDP年成长约仅5％左右。
　　4.1989年住宅用地最高价-东京千代田区，达1,200万日元/平方公尺，当时汇价合9万美元/平方公尺；商业用地最高价出现在东京银座，1991年巅峰时曾创下6,000万日元/平方公尺的世界记录，以当时汇价合42万美元/平方公尺。
　　5.根据日本房地产经济研究会和瑞士信贷之数据显示，截至2005年3月，日本住宅用地平均价格在过去15年下跌33%。包括东京在内，日本六大城市住宅用地价格平均下跌65%，商用土地价格则暴跌87%。
　　6.1990年到2005年，日本房地产经历了15年的持续下滑，90年代被称为「失落的十年」(lost decade) 。
　　7.1986年开始，日本银行连续降息，基准利率从1986年1月的4.5%大幅下降至1987年2月的2.5%，为当时全世界最低利率。
　　8.1989年12月29日，东京股市创下38,915.87点（收盘）之最高纪录（当日最高为38,957.44 点）。2003年4月28日为7,607.88点。
　　※1990年2月10日台湾股价指数高达12,495.34点，惟当年10月1日亦大幅重挫至2,560.47点。
　　9. 1985年底日本股价总市值224.2兆日元，1989年底飙涨至890兆日元，增加2.97倍。
　　美国房市“泡沫经验”
　　1.最早可考证的房地产泡沫是发生于二十年代的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。
　　2.房利美和房地美陷入困境，担保贷款高达5.3兆美元，占美国GDP44%，而自投资金只有810亿美元。（美两大房贷公司Fannie Mae与Freddie Mac）
　　3.2001年至2006年，美国房地产市场创造了超过6兆美元的财富，根据美国、德国、日本学者之研究，美国房地产每增值100美元，个人消费即增加9美元，亦即6兆美元的财富促使消费增加5,000多亿美元，约占美国GDP2％。
　　香港房市“泡沫经验”
　　1.1970年代李嘉诚、包玉刚等工商巨擘纷纷投资房地产，香港十大房地产公司先后公开上市，加以日本、东南亚和澳大利亚的资金蜂拥而入，导致房价、地价急剧上升。
　　2.恒生股价指数：
　　－1987年12月7日　1,950.52点（最高）　1,894.9点 （收盘）
　　－1997年8月7日　 16,820.3点（最高）　16,673.3点（收盘）
　　－2007年10月30日31,958.41点（最高） 31,638.22点（收盘）
　　－2008年10月27日12,736.85点（最高） 11,015.84点（收盘）
　　－2009年3月9日　11,927.89点（最高） 11,344.58点（收盘）
　　3.1981年成为仅次于日本的全世界最高房价地区。
　　4.1984年-1997年，房价年平均成长率超过20%。
　　5.中环、尖沙咀等中心区域每平方公尺房价高达十几万港元，黄金地段写字楼更高达每平方公尺 20万港元之历史天价。
　　6.1990-1997年房地产及相关产业之增加值占香港GDP之40％，开发商与个人房贷占银行贷款总额30％以上。
　　7.1990-1997年，房地产泡沫和股市泡沫制造了7兆港元的「额外财富」。
　　8.1997至2002年SARS期间，房价跌幅超过65％，房地产和股市总市值共损失约8兆港元，比同期香港的生产总值还多。
　　9.平均每位投资人损失267万港元，导致17万人由百万「富翁」一夜之间沦为百万「负翁」。
　　2003年６月底签署ＣＥＰＡ，扭转颓势
　　1.香港房地产扭转颓势，１０月份的交易量、值创下2003年以来最佳业绩，１１月份成交额比2002年同期上升６成。
　　2.失业率迅速回落，居民收入渐趋稳定
　　3.港澳自由行旅游，大幅增加旅游住房需求，零售业直接，商铺交易热络。
　　4.招商引资，为香港引来豪宅买主和写字楼承租户。许多企业开始在香港开设分公司或地区总部，甚至到香港办理投资移民。
　　5.欧美基金快速进入投资市场。
　　6.对房地产业服务领域产生深远影响，包括估价、规划、物管、中介、建筑及室内设计等。
　　7.2003年5月到2008年6月，ABC级商办指数分别上涨282%、268%、244%；如果加入金融海啸后计算，2003年5月至今，ABC级商办指数分别上涨167%、197%、182%。
　　8.1984年至1997年香港房价年平均增长超过20%，其中1990年至1994年豪宅价格猛涨了6倍，A级办公楼价格猛涨2.5倍；香港房价最低谷为2003年SARS时期（2003年6月），相较于1997年高峰时期，累计跌幅达65%，港人财富蒸发了2.2万亿港元，平均每个业主损失267万港元，负资产人数达到17万人。
　　早在四年前的2005年5月16日，英国经济学人（The Economist）杂志 “The danger of a global house-price collapse”就有过此文字：
　　1.最近几年全球房价一路飙涨的结果，已逐渐形成历史上最大的房市泡沫，并且此一泡沫已超过1920年代和1990年代的股市泡沫，一旦泡沫破灭，势将重创全球经济。
　　2.过去五年已开发国家的房地产总值由30兆美元一路飙升至超过70兆美元，升幅相当于各国国内生产总值的100%，而这也是有史以来全球最大的一次资产泡沫。
　　3.在1997年至2005年这段期间，南非房价上涨244%，高居全球之冠，其次为爱尔兰192%、英国154%、西班牙145%，惟日本则逆势下跌28%，德国亦呈现下跌情况。
　　思考与交流：（莊孟翰教授观点）
　　造成当时全球房地产持续飙涨有以下几个主要原因：
　　1、利率长期维持在历史低点
　　－2003年美国联准会（Fed）之利率调降至1%之有史以来最低点，各国陆续跟进调降，导致多年来全球房价普遍呈现易涨难跌之情况。
　　2、一般投资者在股市崩盘后，将资金转向报酬率较高的房地产市场。
　　3、国际油价不断飙涨，产油国家普遍呈现资金过剩情况，亦有不少国家将多余资金转投资在房地产市场。
　　美国次级房贷、金融海啸对房地产市场之影响
　　一、美国次级房贷对房地产市场之影响
　　1、股市：全球股市下跌→外资卖超→股价下跌→投资人损失→购屋意愿下降→房价下跌
　　2、衍生性商品跌价：企业债权证券化（CDO）跌价→金融业、保险业资产减损→风险控管→房贷比例下降→房价下跌
　　二、金融业风险控管→房贷比例下降→购屋意愿下降→房价下跌
　　全球金融风暴对房地产开发业之影响
　　1.次级房贷→金融风暴 →全球经济衰退
　　2.股市↓房市↓→NPL↑（不良债权）
　　3.停滞性膨胀→停滞性通缩→衰退性通缩
　　4.黑字倒闭－资产＞负债
　　5.流动性风险VS.风险控管
　　6.供过于求→房价大幅下跌
　　小结：
　　一：当前房价是否有泡沫危机？在正常情况下，应参照合理房价之主要评估原则进行判断：
　　1、房价所得比：3至6倍
　　2、房贷本息占家庭收入：1/3以内
　　3、年租金：房价＝1：20（一般正常之年投资报酬率为5％）
　　4、投资性需求：20％以下
　　5、房价涨幅：短期涨幅不超过30％
　　6、空屋率之警戒区：10％至15％
　　二、综合上述“泡沫经验”，结合国情，中国房价暂无泡沫破灭之危机，却有超额供给之隐忧，当前建筑产业应格外留意流动性风险。
　　有了房地产的“泡沫经验”，消费者是选择“入瓮”还是选择“共舞”？可依据房地产“泡沫经验”谨慎地自我判断，一念之差，或“入瓮”历经“大泡沫”，或“共舞”享受财富，判若天壤……

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关键词：泡沫经济 房地产 lost decade 1990-1997 Economist 房地产 泡沫经济

楼主的思路很好呀，强烈支持好好研究下这个题目。如今踏踏实实搞学问的越来越少了，敢于讲真话的也是越来越少了。
   很气愤今天在搜房上看到某位官员表态：“中国的房子正在越盖越结实，没有什么泡沫，如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”
   真是无知者无畏呀，空心砖最多只能成为泡沫砖，跟泡沫有啥关系，说没泡沫也不是这种无知的说法！

   不过建议楼主，谈中国这个话题太大了，莫不如谈谈一二线城市是不是有泡沫，把中国的城市分类并分别选取典型讨论泡沫问题，
这样会更清楚些。现在的官员们天天在北京讲平均数，都不知道自己的工资水平在北京能买几套商品房，悲哀呀！

这些资料跟哪收集的啊，楼主