转-物业税:写在中国楼市大崩盘的前夜

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物业税:ZF的自救稻草——写在中国楼市大崩盘的前夜
　　序
　　第一节、 经济泡沫与“25—34岁”人口数量的变化
　　第二节、 推出物业税：ZF的自救行为
　　第三节、 80后：中国高房价的终结者与受害者
　　第四节、 我们怎么办？
　　
　　
　　 序：
　　房地产或者说房价，是ZF与民争利的最大战场。因为它是ZF的支柱产业，很遗憾，它关系到民众安身之求。不过，这里的“民”大致是指大中小城市的白领阶层，以及从农村去城市闯荡的青年精英。这个尺度把握地非常好，打捞一笔，又绝不会影响政局。因为高房价带来的灼伤，农村地区基本没有被波及。房价的上涨，ZF乐观其成。但是未来3到5年的人口结构变化，将给高房价带来沉重打击，ZF不得不改变策略。
　　
　　
　　 一、经济泡沫与“25—34岁”人口数量的变化
　　当今世界经济是泡沫式的经济。
　　维持泡沫，必须有等量以上的后继资金持续注入，一旦后来者数量大幅下降，必然导致泡沫的破灭，股市如此，楼市亦然。
　　从人口统计学来观察，我发现一个惊人的规律：楼市疯狂上涨之后，当“25—34岁”这个群体数量走到历史低点或附近，一个国家的楼市就会崩溃（我命名之“2534泡沫定律”）。为什么？因为这个群体正好是婚育年龄，买房是一种“刚性需求”，一旦这种“刚性需求”下跌，前期大量炒作资金无法出逃，泡沫也就破灭了。后继者大规模的消失，炒作者必然死翘翘。可以说，“25—34岁”婚育人口的剧烈变化对房地产市场的泡沫的兴衰存亡有着决定性的影响。
　　下面以“1990年日本房地产泡沫破灭”和“2007年美国次级债引发的房地产崩溃”为例。
　　

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关键词：中国楼市 物业税 人口统计学 大中小城市 房地产市场 中国 崩盘 楼市 物业

日本的经验
　　日本上世纪90、91股市泡沫破灭后一两年，房价开始长期下跌，而这个时间点正好是“25—34”人口数量达到一个历史的低点。这个历史低点相对前一个高点有20%左右的降幅。附图片（日本历年出生人口数和总和生育率）：
　　
　　红圈，为1990年时，“25—34岁”婚育群体的出生时间和数量。

美国的经验
　　2007年美国发现次级债，楼市崩盘。画圈部分，为2007年时，“25—34岁”婚育群体的出生时间和数量。
　　
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如果我们以“2005年”美国高档房地产市场的下跌为计算起点，那么这个规律将更加精确（附美国历年出生人口数和生育率）。

本来就是人口决定地价.
　　以后房地产肯定没利润的.
　　不会象这样缺房子的.

美国：相对“2534”婚育人口的历史高峰，2007年有着15%左右的下跌，具体数字，有兴趣的朋友，可以帮我准确计算下。
在中国，“25—34”的低谷在哪里？
下面，我来谈谈大家最关心的话题。在我国，“25—34岁”婚育人口的低点是在什么时候？以五年为单位计算，是在2010年。画圈部分，为2010年时，我国“25—34岁”婚育人口的数量（附图片）。

如果再精确些，是在2011年。
　　相对2000年的高峰，2010年有着30%的降幅，超过了日本20%的幅度（附附中国“2534”年龄段人口在1990到2030年的变化）。

从图片上还可以看到，2010到2020年“2534”年龄段将会有23%的涨幅。在2020年，将出现我国历史上“2534”年龄段人口的第三个高度。不过它远少于1995年的历史高峰，再者，1995年之后，在2000年有着 “2534”年龄段的第二高峰。可见，2020年掀起的房价上涨，力量有限，与98—08年的涨幅和时间跨度都不可相提并论。不过有一点我们还需要注意，90后这一代（准确讲是86—95年）有着比80后更多的独生子女背景（说明：大家可以从“中国三次出生高峰”图片中看到，80后的父辈是50后，两者数量相当，一个家庭一般有两个孩子；90后父辈是60后，数字少多了，一般一个家庭一个孩子居多。），相对说，购买力也更加强劲。令人宽心的是，中国人口老龄化的加速将之有效抵消。2000年到2008年的上涨，老龄化从7%到8。3%，而到了2020年会达到17。17%（附图片），翻了一番多。（有兴趣的朋友可以帮我算算“未来几年人口老龄化带来的住宅释放数量”）。

未来3—5年：中国楼市将出现明显拐点
　　
　　
　　有朋友问我，大崩盘，或者说拐点（必须绝对明显），能不能给一个精确的时间？那么，我们先来看看日本与美国的房价上涨经历吧。我先用画图来说明。一是美国1975年到2002年的上涨路线，一是日本1970年到1990年的房地产上涨路线。
　　

日本：

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