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商业地产风起云涌 房企各路兵马抢占高地
杨静2018-01-03 来源：时代周报
新零售、人工智能、大数据、线上线下……种种热词背后，实体商业背后的变局正在风起云涌。
不变的依旧是优胜劣汰、适者生存的硬道理。
从国家统计局公布的数据来看，商业地产的投资不曾回落。2017年前三季度办公楼投资4978亿元，同比增长5.4%；商业营业用房11710亿元，总比增长1.4%。
找寻出路，各家商业地产商有了盘算。
升级再升级
对存量商业地产进行升级改造，是不少港资开发商的对策。当中以恒隆地产为典型。
在恒隆地产2017中期业绩报告中，“优化工程”“翻新工程”亦是高频关键词汇。除了上海恒隆广场之外，上海港汇恒隆广场、香港铜锣湾商铺等已经启动翻新升级。
以地处上海南京西路商圈的上海恒隆广场为例，恒隆两年里斥资6亿港元对该项目地库及建筑体进行改善及翻新，并调整租户结构，引入30多个全新品牌。
事实证明，两年的时间，为恒隆赢得了决战下半场的筹码。反映在2017年度中期业绩中，恒隆的总收入增长1％至63.58亿港元，总营业溢利上升5％至45.41亿港元，租金收入上升1％。当中，上海恒隆广场表现打眼，租金收入增长达23%，整体零售额较上年同期大幅增长29%。
港资商业地产开发商素来以精细化运营为外界称赞和对标。道理不难理解，商业地产本身聚焦在客流。品牌的引进、组合，是商业资产优化改造中较为关键的环节。如何通过品牌间的巧妙组合持续丰富内容，并带来消费者客流，才是王道。
不同凡“想”、尊人重土、止于至善。是香港兴业国际集团有限公司执行董事邓满华给出的12字总结。在他看来精品从来都是可以胜出。
他以上海静安兴业太古汇为例，列出了商业地产打造的六大方向：以商业综合体为蓝图，营造复合型体验环境；项目体量、地段和功能具备协同效应；空间设计匠心独运，引导顾客发现惊喜；定位精准，强调体验；举办多元活动，打造人文空间；结合电商、科技，创新营销策略。
“要么拥抱转变，要么被转变的洪流淘汰。我相信商业地产的新形态已经曙光初现。”他对外表示。
差异化运营
避免同质化运营仍然是业内关注的焦点。
在2017观点商业年会上，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示，对于当前的商业地产，应该探索差异化运营的路径，寻求市场突破点，例如体验式、儿童主题、教育主题等差异化业态。
对文化的切入是一方面。
比如宝龙，在深耕地产、商业、酒店等强势产业的同时，也积极地为城市打造文化艺术场馆。以商业结合艺术，让艺术融入商业，为商业地产运营者们提供了一条新的开发思路。
“点亮一座城”是远洋商业的自我定调。远洋和太古联手，以“街区购物中心”为特色，在国内激烈的商业地产搏杀中走出了一条令业内敬畏的差异化之路。不久前新开业的杭州远洋乐堤港也已艺术为切入。说是购物中心，其实更是艺术馆式的打造。
此前，远洋集团总裁助理、远洋商业地产事业部总经理丁晖对时代周报在内的媒体给出了解释：“能和科技长期竞争的是人文和文化，这也是为什么远洋在实体商业中加大文化艺术场景打造的原因—和消费者形成交流，不管是物质本身还是精神场所。”
从轨交商业切入也是一方面。
近期，睿意德商业地产研究中心及中商数据联合发布的报告指出，“轨交商业”或成未来的发展热点。
数据已经有了显示，2017年新增购物中心离地铁站点距离平均为1公里，2/3的新增购物中心离地铁站距离800米以内。轨道交通拉近了既有商圈的距离，对存量与增量市场提出了更高的差异化要求，商圈特色细分化成为必然。
睿意德方面认为，市场竞争将持续升级，围绕IP场景打造，品牌业态创新，大数据驱动的精益化运营管理，将成为项目重要抓手。
而从此前召开的RICS商业地产资产管理国际峰会2017上来看，开发商们的共识是提高租金收益和整体回报率，提高物业的增量价值，并使持有资产不断保值升值，势在必行。
这就要求开发商们更要基于资产管理视角，加强物业管理和风险管理，采用灵活的租赁策略和有效营销，并且尝试创新的商业地产运营模式等有效策略提升物业增量价值。
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