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兰州限购松绑背后：土地出让金腰斩
2018-01-08 经济观察报
经济观察网 记者 田国宝
1月7日上午10点，虽然阳光明媚，但兰州市气温仍保持在零下10℃左右，从中川机场沿着黄河北岸到达市区，满眼寒冬萧瑟。进入安宁区之后，新建楼盘渐渐多了起来，从1月8日起，兰州市新的楼市调控政策将正式生效。
1月5日晚间，兰州市住房保障和房产管理局联合兰州市物价局、兰州市不动产登记管理局联合下发《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，释放了明确的限购松绑信息：
第一，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。
第二，城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。
兰州市本地房企一位营销负责人分析，这次限购政策调整，威力最大的是非本地户籍取消社保或个税要求，兰州每年有20多万大学生毕业，此外还有大量做小买卖的外地人，限购调整后，这部分群体需求会释放出来。此外，从区域上看，对九州开发区会产生较大带动作用，“兰州市区地形是从西北到东南狭长分布，依次是西固、安宁、七里河和城关，九州位于城关的正北，过了黄河不远就是九州，碧桂园、恒大等大开发商都在那边有项目。”
松绑前夕的兰州楼市
保利领秀山项目位于安宁区北部的大青山附近，总占地面积3500亩，计划分8年完成开发，是一个“平山填沟”而成的项目，房产开发之外，保利还承担附近道路、学校、桥梁等基础设施的建设。
项目从2015年开盘销售，目前在售的为第四期。
项目销售员说，目前精装修房价为7000元/平方米左右，“刚开盘时，价格是4500元/平方米左右，现在高层均价是5800元/平方米，这是毛坯的价格，不过目前全部为精装修销售，所以价格贵了一些。”
上述本地房企营销负责人表示，兰州市经过2017年4月、8月两次限购，监管机构对备案价管理较为严格，为了在备案价的基础上增加利润，兰州很多项目从毛坯房改为精装房销售。
其所负责的项目也位于安宁区，目前还没正式开盘，处于认购状态，均价为8500元/平方米左右，交5万元就可以获得认购资格，“我们这个项目，说实话毛坯利润也就1000多元/平方米，如果加上精装修，起码能卖到11000元-12000元/平方米，其实装修成本也就七八百元/平方米。”
毛坯改精装销售已是兰州楼市的普遍操作策略，保利、中海和恒大的多个项目皆是如此。
上述人士介绍，兰州房价最高的是城关区，一些别墅项目最高单价接近3万元/平方米，大部分项目也超过1万元/平方米；
其次是七里河区和安宁区，处于中心区域的房价普遍迈过万元大关，一些近郊的项目也达到8000元/平方米。
九州、榆中、高新区、经济区房价普遍在6000元-8000元/平方米；
其他包括兰州新区在内的远郊区，房价普遍在4000元-6000元/平方米。
该人士估算，2016年兰州房价整体上涨了1600元/平方米左右，2017年上涨800元/平方米左右，虽然还在上涨，但涨幅收窄。
从成交看，2017年4月限购后成交下滑严重，5月开始回暖并在6月达到最高点，7月又开始下滑，到10月已经下滑至3月份以来最低点，“如果剔除回迁户的需求，真正商品房成交很差，城关、七里河和安宁还可以，其他都不行。”
限购松绑背后
1月7日是周末，但兰州各个项目售楼处看房的人并不多，记者走访安宁区、城关区几个楼盘时，每个楼盘的看房人数都是个位，“限购以后一直都比较冷清，很多人即使有工作，但不一定有社保和个税。”葳廉公馆一位销售人员说。
兰州市房管局数据显示，2017年1-2月，全市均价为7374元，5月上涨至8108元，此后一路下滑至7月的6588元，最新的11月销售均价为7122元。而二手房均价已经超过万元。
从兰州市统计局公布的数据来看，2017年前11个月，兰州市销售面积为680.65万平方米，与2016年全年883.93万平方米的销售面积相比仍有不少差距；销售金额分别为506.58亿元和570.31亿元；待售面积从2016年12月底的237.23万平方米降至2017年11月底的217.35万平方米。
2017年前11个月，兰州房地产投资虽然超过2016年全年，施工面积也一直在持续增长，但新开工面积764.64万平方米与2016年全年881.52万平方米相比差距较大，而2017年前11个月的竣工面积仅为2016年全年的1/3左右。
住房贷款增长更能反映兰州楼市实际状况，2017年前11个月，兰州个人住房贷款总量为1230.02亿元，但其中从2017年5月份到10月份只增加了3亿元的个人住房贷款。
更重要的是，开发商拿地热情不再。上述人士介绍，“2017年土地流拍得多，安宁土地是零成交。”
房天下统计数据显示，2015年兰州土地成交面积920万平方米、成交金额125.24亿元；2016年土地成交面积减少至430万平方米，但成交金额达到124.89亿元，土地单价飙升。
与前两年相比，2017年兰州市土地市场可谓“惨淡”，2017年，兰州市共成交242.59万平方米土地，成交金额仅为66.68亿元，相比前两年几近腰斩。
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