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营业税能否平抑楼价？ 作者：英国《金融时报》中文网经济评论员 吴铮
在不断上涨的房价面前，中国终于再出新政。国务院决定，个人住房转让营业税的征免时限由2年恢复到5年，而小排量汽车等项目的税收优惠期则获得延长。这是全球金融危机爆发后，中国在房地产领域发出的第一个全国范围的政策紧缩信号。
尽管营业税的税率高达房屋交易价格的5.5%，这一政策对房地产市场的紧缩作用可能将非常温和。首先，对二手房交易征收营业税本质上并非新政，税收优惠政策出台时，已经言明为期一年，今天的到期不再延长基本在市场的预期之内；其次，提高房屋的交易成本，对投机需求是一种限制，但对于以自住为目的的需求影响很小。中国尚处在城市化进程中，相当一部分人的住房需求仍然没有得到满足。这就是为什么征收营业税的政策从最早出台，就没有改变过房价上涨的方向。在短期内，税收优惠末班车反倒成为刺激房价上涨的理由。
如果房价继续上涨，引发决策者更大的担忧，那么下一个政策选项很可能会轮到个人住房抵押贷款利率的7折优惠。这一政策对房价的影响很可能会超过营业税。今年上半年，按揭贷款规模最大的工行、建行，个人房贷余额的增长分别超过了17%和18%(在去年末已经很大的基数上)，这个增速也快过其它类别贷款的整体增速。应当说利率打7折在刺激购房需求，提高居民住房消费能力方面发挥了很大作用。
长期来看，银行不会愿意为了更少的收益，承担更大的风险。房价继续上涨，意味贷款银行承担的房价下跌风险也在增加，政府本来就不希望在银行系统积累更多风险，如果此时房价加速上涨，取消或者缩小利率优惠的范围(如提高享受优惠利率的首付要求)，很可能成为平抑高楼价的下一步棋。
但这很难成为一步好棋。因为相当一部分按揭贷款人都是普通的工薪阶层，增加他们的利息负担，与扩大国内消费需求的目标背道而驰，而且还会使一部分低收入群体失去购房能力。也就是说，虽然取消利率优惠可以减少住房需求，但也不可避免地伤害到一部分最需要住房的工薪阶层。
那么解决高房价的出路在哪？作者认为，营业税和按揭利率影响有限，房价上涨的根本动力在于大量的货币供给和稀缺的土地资源。
2009年之前的5年，中国货币供给(M2，包括现金和各种期限的居民和企业存款) 年均复合增长达到了17%，2009年预计将超过30%。也就是说，如果2003年中国的货币保有量为1个单位，那么到了2009年底已经变成2.85个单位。用货币发行量来说明房价的涨幅显然比CPI指数有说服力。因为CPI统计的商品，大部分因为供过于求的压力，涨幅受到限制。
而城市中心的土地恰恰在供不应求的资源之列。越是大城市的中心区，楼面地价占房价的比重越高，甚至高达7成以上。开发商的利润，银行贷款的利息，建筑房屋本身的成本，虽然参与构成高房价，却无法与地价相比。因为尽管银行、房地产开发、建筑行业都存在门槛，仍然存在不同程度的竞争，而地方政府对土地资源的控制，却是独家垄断。绕开越来越多的钱和供不应求的土地，其它平抑房价的政策都很难有大的成效。
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