转帖:发展租房市场解决房地产两难处境_林义相

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林义相：发展租房市场解决房地产两难处境





房地产的实质：
　　储蓄-政府投资的转化器，财富再分配的机器
　　房地产业的收入和资金循环
　　为了说明房地产业在中国经济增长以及财富分配中的极端重要性，我们先来看房地产业的收入和资金循环。如图4示，从左边开始，数额巨大的国民储蓄被吸进房地产业以后，一部分直接或者间接地流入到政府部门（比如说土地出让金、直接或者间接的各种税费）；另一部分资金进入银行和房地产业产业链中（上、下游其实也有各种税和费，该部分进入政府）；此外，还有一部分资金正当或者不正当地由房地产直接进行分配了。这三大块资金最后都形成了投资（储蓄）与消费，投资和消费带动经济增长，经济增长产生国民收入，国民收入再回过头来变成居民储蓄。这就是整个房地产业的收入循环（或者资金循环）。在这个过程中，我们将看到，房地产业实现了财富的再分配和国民储蓄到投资，特别是政府投资的转化。

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　房地产业求变

　　房地产的现状，有很多的隐患，肯定难以持续。但是，房地产业的变革，将引起经济增长模式、收入和利益格局、政治和社会关系的巨大调整，因此，只要这些相应的调整没有设计好或者准备好，就不可能有主动的努力去打破房地产的现有格局。我们在这里不讨论房地产变革的时机选择以及力度把握，也不展开讨论廉租房以及经济适用房建设作为房地产变革的必要前提，只就发展租房市场谈一些想法。

　　发展租房市场不仅有助于改变房地产的预期，还将实实在在减少对于房子的需求。在租方市场上，过低的房租收益率必然导致房价的下跌和房租的提高。发展租房市场将对投资和投机性购房需求产生挤出效应，增加房源的供应；同时，会更有效地利用已有的住房面积（一套房子可以由几个年轻人合租，而自住的房东很少分租给别人）。

　　发展租房市场的具体建议有：

　　帮助、引导居民意识转型。通过强化收益—成本的核算，提醒30年以后的不确定性，帮助和引导居民意识转型。如租30年到50年的房子，可以过得很舒服，而且经济上更划算，为什么非得自己买房子呢！估计像深圳这样的城市，很多房子差不多已经过了20来年了，过不了多久就会面临30年后的不确定问题了。

　　住房公积金用于支付房租。现在的住房公积金可以拿来买房，也可以拿来给房子大修。有没有可能用住房公积金拿来付房租呢？如果允许使用住房公积金用于付房租的话，很多人就会愿意租房了。尤其现在刚毕业的年轻人，他们的工资不高，住房公积金还是一笔要扣掉的钱。让他们用本来就不多的到手的钱交房租，日子会过得很艰难。如果允许住房公积金支付房租，住房公积金中有他们自己交的一部分，还有企业给他们支付的一部分，加在一起，少的可能几百块钱，多的可能一二千元。尤其在工资比较高的行业，住房公积金每个月超过千元，一个大学毕业生只要有工作，每个月用住房公积金去交房租就差不多了。

　　房地产业涉及的问题太多、太复杂，房地产格局的调整必须要有一系列的政策予以配合。比如说：

　　政治决心和措施。上面讲到，当前房地产的本质是最大的财富再分配机器和储蓄向政府投资的转化器。基于对房地产业的性质的认识，要解决这个问题，首先一定不是简单的市场调节的问题，因为这时市场已经失灵了。因此，要解决房地产问题，首先需要政治的决心和措施，只有政府下决心才解决得了。

　　增加土地供给。土地供给缺口推动房价上涨，因此，应该增加土地供给。增加土地供给是完全可行的，政府用18亿亩耕地红线来控制土地的垄断，造成人为的土地短缺，是推动地价上涨的借口。它仅仅是借口而已，其实节约不了多少土地，人都是要住房子的，该住的还是要住，该建的还是要建。土地的短缺和房价的上涨预期增加了投资和投机的住房占有，反过来加剧了住房的短缺和对土地的占用。要改变现状首先要增加土地供给。

　　大力增加社会住房建设。政府一直在建设保障房，但我觉得做得还不够。所谓的“改善民生”不要停留在嘴上，政府手里的许多钱可以去建保障房。房地产市场可以划分为不同的细分市场。要有足够的廉租房和经济适用房满足老百姓的基本住房需要。这是房地产业改革的前提条件。同时可以发展高端商品房，这是有钱人的市场，但也是高利润、高税收、高风险的市场。

　　中央财政参与土地出让金的分配。中央要部分地上收土地出让金，防止地方政府和官员从这里得到巨大的利益。中央财政分得的金额越多，上收的比例越大，越能削弱地方政府和官员推动地价的冲动。地方政府财政在很大程度上是土地财政，这是一个不争的现实。与土地出让金分成配套的还要有税收分配的改革。

　　加大反腐败力度。上面说到，拆迁、招标、建筑、采购、安装、销售等等环节里都有很多“漏出”存在，也即巨大的腐败在后面，并且这些都与权力有关，这也是房地产市场调控难的重要原因。所以，房地产市场的规范化需要更有力的反腐败措施。

　　对第二套以上房子征收物业税。要抑制非自住需求，除了改变房地产市场价格上涨的预期之外，可对两套以上的房子征收物业税。有人说现在老百姓很穷，“房奴”连交按揭都很困难，交物业税会更惨。那么可以规定一套房不用交，两套以上需要征缴；条件或再放开一点，按人算不按户算，一个人名下一套免交，第二套再征；继续放宽条件，按人头算，不按成年人算。

　　增加买卖差价税收。最后，可以增加房屋买卖差价的税收，以减少房屋投资和投机性资本利得，从而抑制非自住性需求。老百姓花在房子上的支出少了，手头的资金宽裕了，就会有更多的钱去消费，这样，经济增长模式的转型就变得相对容易；让年轻人获得最基本的居住条件，这是未来几年社会和谐与稳定的关键；遏制房地产市场大规模不公平的财富再分配，有利于中产阶级的形成和壮大，有利于社会的转型和长治久安。

　　根据以上对房地产业性质的认识，房地产的变革需要强有力的、坚定的政治决心和措施。发展租房市场可能是走出目前房地产业两难处境的可能选择。