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链家：2018年中国房地产市场展望(78页).pdf
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品质居住时代到来
如果将 1998 年作为中国房地产市场的起点，近 20 年房地产的高速发展用强有力的事实向世界证明了
市场的力量。城镇人均住房面积由 1998 年的 18 平方米增长到 36 平方米，平均每人每年增加 1 平方米，
这是世界上任何国家都无法匹敌的速度，我们用 20 年不到的时间让全体中国人告别了住房短缺。
住房告别短缺预示着追求数量扩张的“旧时代”已渐行渐远。从支撑需求的基本面看，中国城市化速
度明显放缓，经济增长从高速转向中低速，劳动力人口占比与适龄购房人口占比趋势性下降，全国层面的
住房消费增速会相对下降。房地产基本面不再支撑高增长意味着大规模开发浪潮的终结。房地产投资增速
在 2010 年左右已经达到顶峰，之后房地产开发投资增速一路下行，这两年只有个位数。尽管 2015 年以来
房地产销售不断走高，但投资增速始终保持个位数增长，房地产开发投资与销售脱钩，这是一个时代结束
的标志。
20 年后的今天，中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需
要和不平衡不充分发展之间的矛盾，房地产市场在由数量驱动向品质驱动转变，品质居住时代已经来临。
什么是品质居住？我们认为：
品质居住时代要为六类人群解决住房改善的需求：一是城市中高收入家庭的改善需求，从住房、地段、
附属资源等方面提高居住质量；二是城市中等收入家庭首次置业的需求；三是年轻的白领阶层品质租赁的
需求；四是大量流动转移人口基本保障的需求；五是单身独居人群品质居住需求；六是老龄人群分散或居
家养生的需求。
品质居住至少包括品质住房、品质租赁、品质交易、品质服务阶层四个维度。品质住房意味着未来开
发商的产品需要根据不同消费者的个性需求采取定制化生产，在房屋节能、环保、智能等方面不断符合美
好生活的需求。品质租赁要求政府和市场能够为不同人群提供床位、合租、整租等产品和体贴周到的服务，
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让租赁真正成为一种生活方式。品质交易意味着买卖双方在房屋流通交易过程中能够得到更加专业的线下
服务和更加丰富、优质的线上消费内容，让房屋买卖不再难。品质服务阶层意味着一批围绕房屋交易、租
赁以及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家阶层的出现，实现从业者与消费者的良性互动。
品质居住的时代条件正在加速孕育。一是增量向存量的转换已经开启，越来越多的城市二手房市场
开始占主导地位，存量市场意味着从生产到服务消费的转变。二是从购到租的转变已经开始，在租购并举
政策推动下，人口净流入、房价高的一线及二线重点城市从购到租的转变会加快，租赁人口占比从当前的
35% 左右提升到 50% 左右，与租赁市场相关的城市更新、住房改造、增量建设、经纪服务、资产管理、
金融服务、信息服务等生态体系快速形成。三是由线下到线上的转变步入正轨，注意力向移动互联网的转
移决定了线上对线下的重塑不但不会停止而且会加快，互联网与线下的结合必将带来行业效率的显著提升，
消费者体验将彻底改变。这些条件走向成熟必定会推动我们住房品质的改善和服务消费的升级，让我们离
美好生活的愿景越来越近！
站在时代转变的路口，我们始终秉持“用研究还原行业真相、撬动行业变革，让正确的事加速发生”
的理念，在年终岁尾对 2017 年的房地产市场进行盘点，对未来的市场和城市变化进行展望，希望给行业带
来新的认知。
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链家研究院院长 杨现领
目录
品质居住时代到来 01
一、 2017：超级繁荣周期的顶峰 07
（一）新房销售再达高峰，增速大幅放缓 07
（二）二手房销售下降，向全国化扩张 09
（三）房价上涨创新高 11
（四）居民杠杆再度攀升 13
二、调控：外冷内热，分化加强 13
（一）市场表面降温 13
（二）内火未消，潜在需求仍在 19
三、 2018 年房地产市场展望 22
（一）政策环境中性趋紧 22
（二） 2018 年房地产市场可能出现的新变化 29
城市篇：聚变和裂变的加速
一、城市聚变：城市群重要性突出，联动性加强 35
（一） 3+6 城市群二手房市场 GMV 占比近 7 成 35
（二）三大城市圈内部的房价联动性增强 37
（三）内陆核心城市的潜力巨大 40
二、城市裂变：城市的分化和价值的重估 42
（一）一线城市与其他城市差距扩大 43
（二）二线城市内部分化 43
（三）三四线城市内部分化 44
（四）“漂亮 30”的崛起 46
（六）互联网为城市注入活力 50
（五）高铁对城市价值的重估 48
（七）东三省城市可能小幅升温 53
预期篇：市场预期分化，调控影响或持续到明年上半年
——2018 年链家职业经纪人调研报告 56
一、换房已经成为市场主力和“新刚需” 57
二、除个别城市外，投资占比和杠杆并不高 58
三、购房者、业主市场预期分化，经纪人预期平稳 61
四、调控是影响市场预期的主要因素，调控影响或持续到明年上半年 63
五、业主出售房屋和降价主要是为了换房 64
一、全国城市房价的特点 67
（一）城市房价呈偏态分布 67
（二）房价上涨集中于小部分城市 69
（三）不同等级、人口城市房价变动特点 70
房价篇：在上涨中分化
二、大城市（北京）房价的特点 71
（一）近 5 年北京房价涨了多少 71
（二）小区房价差异增大 74
（三）小区房价上涨更加集中在少数小区 75
（四）房价上涨主要集中在少数时间 76
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