商业地产CMBS和类REITs行业分析

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商业地产CMBS和类REITs行业分析 CMBS&REITs资料.rar (64.56 MB, 需要: RMB 15 元)

2019-2-25 21:33:20 上传

CMBS&REITs资料
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一、市场情况

自14年以来市场多元融资渠道陆续开闸，企业ABS融资也逐渐放开，截止到目前企业存量 ABS 仍有1535例，合计规模33,473.56亿，从底层资产来看，应收账款ABS 的发行规模最大，合计3,541.29亿，占当前市场存量ABS的10.58%，租赁租金、基础设施收费、小额贷款等 ABS 的发行规模也相对靠前。商业房地产抵押贷款CMBS目前存续30单，发行金额926.56亿元，占比2.77%；类REITs目前存续35单，发行金额654.57亿元，占比1.96%；REITs1单,规模5.54亿。

二、商业地产资产证券化（一）类 REITs

1.类REITs概念

由于目前国内法律法规和税收制度等政策尚不完善，因而大多数现行的 REITs 产品都会做一些结构上的调整，当前比较主流的方式是，通过发起专项资管计划，购买私募基金份额，再由私募基金去收购 SPV 里的基础资产，而且在专项资管计划的存续期内也不会购买新的资产，相应也不会发现新的产品，因此类 REITs 产品都是封闭式产品。

2.市场情况

2018年上半年，国内共成功发行6单类REITs产品，发行总金额97.81亿元，都具备一定创新突破，相关产品在我国REITs发展史中具有里程碑式意义。

                              

3.相关政策解读汇总

序号	会议/文件	政策解读汇总
1	《商业银行委托贷款管理办法》	商业银行不得接受受托管理的他人资金，银行授信资金，具有特定用途的各类专项基金，其他债务性资金和无法证明来源的资金的等发放委托贷款。
2	基金业协会召开类REITs业务专题研讨会	明确私募基金可参与类REITs业务
3	《保险资金运用管理办法》	明确保险资金可投资资产证券化产品
4	《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》	允许实施机构发起设立私募股权投资基金开展市场化债转股，各类实施机构发起设立的私募股权投资基金可向符合条件的合格投资者募集资金，并遵守相关监管要求，符合条件的银行理财产品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资
5	证监会系统2018年工作会议	研究出台公募REITs相关业务细则；支持符合条件的住房租赁PPP项目开展资产证券化
6	深交所发布《发展战略规划纲要2018-2020年》	研究推进REITs产品，形成具有深市特色的REITs板块，全力开展REITs产品创新，为住房租赁、PPP项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持，探索发行公募REITs，引入多元投资者。
7	证监会副主席在北外滩财富与文化论坛讲话	研究推出投资不动产，基础设施类ABS公募基金产品
8	央行行长易刚在博鳌论坛答记者问	政策上如何考虑更有效发展中国REITs市场
9	《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》	重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业为地产资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品REITs
10	《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》	依据金融监管部门意见颁布规则开展资产证券化业务，不适用本办法
11	《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》	保险公司可通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划，股权投资计划，资产支持计划，保险私募基金参与长租市场，所投资的长租住房项目应处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市
12	深圳市住房和建设局正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》	到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。并指出将加大住房货币补贴和住房金融创新力度，稳步推进房地产投资信托基金试点，支持金融机构创新住房金融产品和服务。
13	《基础设施类资产证券化挂牌条件确认指南》及《基础设施类资产支持证券信息披露指南》	就基础设施类基础资产证券化业务领域的业务规范，风险管理等方向内容制定了明确、同意的监管标准。
14	中基会长洪磊在北大光华中国REITs论坛上发表了主旨演讲。	可以从以下几方面推动REITs的发展：一是比照CDR做法，先行制定REITs管理办法；二是坚持回归本源，打破刚性兑付，加强管理人和投资者教育；三是以REITs为突破口，加快以直接税为主的综合税制改革试点。与其他金融业态相比，REITs刚刚起步，体量小，与实体经济密切相关，是增量改革的重要突破口，适宜开展综合税制改革试点。可以考虑在雄安新区等制度阻力小、创新空间大的地区，探索PPP和REITs联动式投融资改革。

4.基础资产情况

有下列情形之一的房地产相关的基础资产不得作为私募REITs的基础资产

(1)因空置等原因不能产生稳定现金流的房地产租金债权;

(2)待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等房地产或相关房地产收益权。已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。

(3)最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产

5.操作关注点

（1）若是国有企业，鉴于国务院国资委财政部32号令颁布后明确国有资产的产权转让原则上通过产权市场公开进行，同时采取信息预披露和正式披露相结合的方式，建议A公司长租公寓项目操作过程中提早与当地产权交易中心沟通挂牌转让条件事宜。

（2）根据银行间交易商协会的规定，募集资金用途可以用于偿还金融机构负债、物业升级改造、补充流动性资金等，且需银行开立募集资金监管账户。

（3）会计师出具出表意见，建议设置资产服务机构对物业运营净收入进行对赌，并由发起机构对进行差额补足的增信机制能沟通会计师出具出表意见。本项目执行过程中，仍需尽早与企业会计师沟通交易结构安排，方可落实最终出表结论。

（4）土地性质，对于部分非住房用地的长租公寓（如有），需关注长租公寓的产权属性问题，并就相关法律合规风险与相关监管部门充分沟通。

（二）商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）

1.CMBS概述

商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）：CMBS 是指将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以证券形式向投资者发行。CMBS 的还款来源主要是物业运营现金流和物业价值，因此在遴选基础资产时物业运营情况和价值情况将是 CMBS 的设立和投资的重点。

2.CMBS不同场所发行要求

发行场所	比较情况
上交所CMBS	1.上交所要求物业EBITDA对所有优先级证券的利息实现覆盖;  2.CMBS产品期限可接受21年；
深交所CMBS	1.底层物业收入现金流可以偿还专项计划全部利息。该情形下，专项计划存续期限不超过12年（主体资质优质的有机会突破），同时管理人应设置回售赎回机制。   2.应满足AAA主体项目物业收入现金流对专项计划总本息的覆盖率不低于50%；AA主体项目物业收入现金流对专项计划总本息的覆盖率不低于60%。   3. 原则上AA主体物业抵押率不超过50%；AA+主体物业抵押率不超过60%；AAA主体一线城市项目，物业抵押率不超过70%。   4.对于写字楼和购物中心，单一入池物业最近三年平均物业空置率不高于10%。对于酒店物业，单一入池物业最近三年平均入住率不低于65%。
交易商协会(CMBN)	主体要求    1.协会CMBN主要看重物业资质，主体评级要求AA。    2. 物业筛选:物业筛选一线城市和强二线城市的核心地段、成熟物业。市场运营情况来看，一线城市回报率在3.5-4.5%左右，二线城市回报率在4.5-5.5%左右(（税后月租金－每月物业运营费用）× 12/购买房屋总价)。    3.物业租金达到所处商圈平均水平之上，出租率在80%以上优先考虑。    4.规模测算:净租金收入要覆盖优先A档的本息兑付，若主体为AA评级，AA+评级为1.6倍左右，AAA为1.8-2.0倍左右。净租金收入=租金收入- 杂费（维修费，管理费，税金，保险金等）    5.现金流测算方面，租金上涨预测要控制在合理范围，一般2%-5%，最多增长10年。经营性物业贷可以用募集资金去解除，之前拿到银行同意提前还款和解除抵押的函，可先办二抵。    6. 期限不超过20年。

Ps相比深交所和交易商协会，发行CMBS产品上交所政策支持力度较大，结构设计更为灵活，建议优先选择上交所为挂牌发行场所;

3.CMBS市场情况

  

CMBS目前尚处于发展起步阶段。据统计今年以来，市场共有15单CMBS发行成功（统计涵盖起息日期为2018年1月1日至8月21日），规模共计306.65亿元。其中一季度发行成功7单，融资总额116.71亿元；二季度发行成功4单，融资总额133.52亿元。今年一季度较去年四季度有所回落。去年四季度发行成功10单，融资总额237.68亿元。2018年以来，CMBS呈现降温趋势，与资产证券化监管趋势一致。

4.基础资产相关要求

有下列情形之一的房地产相关的基础资产不得作为CMBS的基础资产

(1)因空置等原因不能产生稳定现金流的房地产租金债权;

(2)待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等房地产或相关房地产收益权。已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。

(3)最终投资标的为上述资产的信托计划受益权等基础资产

5.操作中关注要点

在物业运营层面，需要重点关注：①、标的物业的租户情况，包括租约的期限及到期安排、租金情况和产权分类情况；②、标的物业的运营状况，标的物业经营状况

在物业价值层面，需要重点关注：、①标的商业地产的地理位置和区位情况，核心的地理位置往往能够吸引优质的承租人，所在城市及区位的发展状况则能够影响到标的物业经营的连续性和租金的稳定性；②标的物业的财务状况，主要包括资产结构与质量、盈利能力、现金流、资本结构与债务安全性，良好的财务状况能够增强标的商业地产持续稳定经营的能力和补足的能力。

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关键词：CMBS REITs 商业地产 ABS 商业物业

整理的几个大类基础资产系列，干货多多，后期陆续更新到论坛里，供大家学习