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趋势变了！万科对楼市的几大判断！【20190327】
前天，万科公布了2018年的财报，也开了发布会，营收近3000亿，净利润337亿，均增长了20%以上，销售额破6000亿，同比涨了14.5%，全国商品房占有率达到4.05%。而净负债率只有30%，远远低于同行业水平，甚至只是行业水平的三分之一。去年年底，万科还在要死要活的喊着活下去，但看2018年的业绩，不但生存没有问题，甚至活得还挺好。郁亮总还解释呢，说我们喊活下去不是说就真的快活不下去了，万科是危机感驱动的公司，不是危机驱动的公司，那意思就是说我们总在考虑最坏的时候，而并不意味着真是让自己掉进坑里。所以显然又应了那句话，会哭的孩子有奶吃，万科越是哭穷，这日子过的越好。
那么作为房地产的龙头老大，万科怎么看当前的市场状况呢？其实万科虽然业绩不错，但是他也知道房地产行业已经到了变天的时候，他们认为住房短缺的时代基本结束了，每个季度的商品房增速同比都会下滑，行业会越来越集中，说简单点就是进入一个大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米的阶段，但总体上的城市化进程还未结束，房地产的规模还在，更多会体现在城市化的服务上，所以万科一直在推动公司的转型，一直在强调自己不要做开发商了，而要做城市服务提供商。
比如万科在深圳积极参与城中村改造，在60条村子拿了10万间房，然后重新规整，让出租房品质更高。这是一个典型的二房东模式，还有他的长租公寓，覆盖35个城市，6万间的规模，出租率达到92%，这属于自持物业租赁，租金收入就高达8个亿，万科物业也很有名，之前只管万科自己的房子，现在其他人的盘他们业管，物业这块也能一年产生100亿的收入，4年增长了5倍。除了跟房子有关的，他们还干起了物流，去年收购太古冷链，这样万维物流的江湖地位也在提升。
万科现在可以说是全方位布局，而不仅仅是在盖房子，因为他们知道随着房子越盖越多，卖房这个生意已经越来越小，而房子上面的服务的生意会越来越大。其实这就跟汽车4S店的生意是一样的，一开始就是卖车很赚钱，但是汽车多了，车就越来越难卖了，反而之前卖出去的车越来越多，修车，保养的钱也就越来越多。中国现在房子已经过剩了，特大城市已经进入了存量房时代，二手房的销量超过个新房，未来卖房的竞争会越来越激励，不但同行要竞争，还要跟二手房的一个一个小业主竞争，所以这个生意正在萎缩，再加上特大城市控制人口，老龄化少子化严重，人口高峰过去，未来客户其实也是个巨大的问题。而二线城市更像是一场赌博，赌哪个城市会在未来的竞争中胜出，人口会增加，虽然有迹可循，但是风险也不小，而且这是一场有赔率的赌博，大概率胜出的那几个城市，其实房子也不少了。而且房价也不低。那些有潜力的城市，则风险大得多。比如我们都还记得，2010年前后，天津的增速一直就是全国领先，但从前年开始，突然就掉到了全国垫底，美其名曰挤水分，但这水分多大，需要挤多少年，现在还不得而知。现在天津人都已经不太看好本地的发展了。认为这两年经济确实是困难多了。而且从北京挤出的人口，也没进入天津，更没有进入河北，而是都去了东南沿海，北方经济正在快速的东北化。
就跟楼市调控一样，房地产商们做生意也得因城施策，在一个城市大规模搞开发，就是在豪赌这个城市的未来，之前有成功也有失败，比如万科最早就赌对了深圳，所以快速崛起成为行业龙头，但也有华夏幸福这样的，豪赌环渤海经济而失败的，去年不得不低价甩卖，按照买地的价格，把盖好的房子一并卖给了万科。
所以根据万科的转型，我们也可以做如下判断，
1，大规模盖房，卖房的日子已经一去不返了。市场进入了存量博弈阶段。
2，供需关系开始发生变化，新房已经开始比二手房便宜，一开始会有价差，但之后慢慢也会拉低二手房价格。
3，开发商今年会出现大面积困难，甩卖资产会越来越多，谁有钱谁吃肉，谁缺钱谁就得割肉。
4，随着开发商大规模杀进租房市场，租赁住房的供给会越来越多。买房的必要性逐渐下降，未来可能有一个矫枉过正的过程，就跟2000年之前大家都习惯租房和分房，根本就没想过买房一样。现在又到了周期轮回的时候。
5，流动性将继续下降，无论新房和二手房，买来容易，卖出却越来越困难。有价无市将成为常态。
6，万科都知道做起了4S店的生意，没道理国家不懂，所以国家牌4S店也即将开张，以前卖地赚钱，地卖不动了之后必然转向收税。所以现在千方百计，花了几辈子积蓄囤积的房子，以后都将成为交税的凭证。
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