中国房地产市场风险越来越大

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周阳敏

阳民管理咨询机构，中国反垄断（门户）网

(www.ampoc.org; Ampoc.org@gmail.com)

[说明]：本文根据阳民管理咨询公司独家策划的学术专著《危机应对战略》（郑州大学出版社，2009年3月版）的第四章的第二节内容（P81~P89），并进行大量修改而成，如需《危机应对战略》一书，请与郑州大学出版社或者与阳民管理咨询公司联系（Ampoc.org@gmail.com）！
2010年两会刚过，总~理的关注民生降房价的声音还在梁上回荡,可是,2010年3月16日,中国远洋集团子公司北京远豪置业战胜中国烟草集团，竞拍成功获得“北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”，折算后远豪置业拍得的上述地块楼板价高达2.75万元/平方米，刷新了去年12月朝阳区东风乡地块楼面价2.35万元/平方米的纪录。
　　几乎与此同时，另一家央企大佬——中信集团旗下的北京中信新城房地产有限公司打败保利、中国烟草、金融街等房企巨头，以52.4亿元总价（楼板价超过1.7万/平方米），将“大兴亦庄住宅及商业项目地块”收入囊中，总金额超越2009年“地王”——顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元，创下北京拍地最高总价。
    近1年来，中国许多地方重新出新了新的地标和地王，而且许多国有企业卷入其中并充当了地王角色。某房地产专业网站给出的2009年的房地产指数一直在回升（如图1所示），但是，众多的网友也都很清楚地知道，这是4万亿救市计划硬拉的结果，其实质意义并不大。更重要的是，我们担心会重蹈海南房地产的覆辙。

房地产市场的不景气是引发本轮美国次贷危机和全球性经济危机的导火索，而中国房地产市场的下滑也被看做是中国经济走向危机的标志之一。可以说中国房地产业现阶段正处在一个生死攸关的十字路口，已成为关系到中国经济发展乃至中国命运的大事。对此，诸多媒体都非常关注，在他们采访笔者时，笔者几乎每次都要详细阐述中国房地产市场与本轮经济危机之间的多重逻辑。很显然，自2008年初的各界就中国房地产业是否进入拐点之争到现在，这个房地产业的拐点出现事实已经不再容许争辩了。

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中国房市危机重重 泡沫越吹越大.doc (424.5 KB)

2010-3-18 00:12:31 上传

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真有创意 呵呵

1 本轮经济调整中房地产业衰退的事实描述

自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认，标志着我国房地产商品化的开始，我国的房地产行业发展至今已经有18年的发展历史了。根据2007年和今年以来我国房市的实际运行状况和走向来看，我们认为，我国的房市目前已经进入了长时间的调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，也就是一些媒体朋友时尚称呼的开始步入“拐点”。从房市的运行层面来看，我国房市目前的现状包括以下几个方面：

1.1、泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降

2007年末以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%[1]。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。

1.2、成交量萎缩，空置率上升

与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。根据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%；其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。

1.3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大

目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。

1.4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场

一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。

1.5、房地产中介经营困难

由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。创辉租售在广州的100多家门店已张贴《公示》，声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，一些小中介也提前关店。

这些从2008年9月份的房地产行业统计数据也可以看出来。以下图表显示了今年9月份房地产行业的详细情况：

1、房地产开发综合景气指数继续下滑，景气度低于2005年的水平；全球经济动荡，国内经济增速放缓，消费者信心受到重创，近期难以恢复，房地产市场将面临更为严峻的环境。



2、房地产市场景气度的大幅下滑动摇了开发商的投资信心，房地产开发投资增速快速回落。

3、虽然房地产开发投资增速放缓对资金量的需求下降，但是，房地产开发投资筹集的资金量的回落速度快于房地产开发投资增长速度，这表明房地产企业资金趋于紧张。从筹资渠道来看，房地产开发投资的资金更加依赖于企业自筹部分，而银行贷款、定金、预付款、按揭贷款等筹资难度加大。

4、房地产市场投资步伐逐步放缓，其中，土地的购置与开发已低于去年同期水平，明年商品房的供给将受到很大的影响；而商品房的新开工面积等指标保持同比正增长，意味着近期商品房供给仍比较充足。

5、房地产市场景气度、销售额同比继续下滑，低迷的市场没有丝毫起色；多数大中城市房价开始动摇，房价下跌的预期浓重，各地政府积极采取救市政策，银行贷款也有所松动，但过高的房价超过了多数人的承受能力，房屋需求很可能进一步萎缩。

6、全国房价与上年同月相比仍表现为上涨，与上月相比有所下降；70个大中城市中，仍有近半数以上的城市房价较上月有所上涨。

数据资料来源：阳民管理公司根据中经网（www.cei.gov.cn）统计数据库整理



2 我国房地产市场目前存在的问题

自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认，标志着我国房地产商品化的开始，我国的房地产行业经历了三个阶段的发展，至今已经有18年的发展历史了。从我国房市的发育和发展过程来看，我们认为中国的房地产市场主要有以下问题：

2.1、强势政府垄断，土地的供应不规范

政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，由于政府的强势和对土地的垄断，使得土地真正的所有者——农民，失去了和房地产开发商面对面的联系，以及谈判和交涉的机会。这也就导致了一系列问题的产生：

一是为了赢得岗位政绩，把以GDP为纲的发展理念操作成为以钱为纲的发展战略，卖掉一块土地就取得一块土地的收入，并且可以纳入GDP的计算范围，因此导致土地价格的迅速上涨。

二是在土地转让和使用过程中地方政府为了增加收入，或某些官员一己私利而采取机会主义行为。以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给地产开发商。并且在与地产开发商的交易中不能履行契约或随意更改契约。

三是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重。据我们了解，地产开发商从拿地到房屋建设完工总共需要盖章的程序多大100余项，这为黑箱操作和腐败行为提供了广阔的空间，也严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。



2.2、市场发育不良，泡沫化程度较高

我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，如官商勾结、房地产商炒作等，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。

2.3、房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险

我国的房地产对金融业的依赖程度很高，远远超出发达国家对金融业的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：

一是房地产信贷增长过快。2007年10月末，全国商业性房地产贷款余额达4.69万亿元，同比增长30.75%；比年初增加1.01万亿元，占同期商业银行全部新增人民币贷款的28.9%。其中，个人住房贷款余额2.6万亿元，比年初增加6192亿元，同比增长35.57%。住房公积金委托贷款10月末余额达到4502.2亿元，比年初增加960亿元，同比增长34.87%[2]。

二是房地产商自有资金比重低。我国的房地产的开发建设，投资商多数欠缺资金，例如上海，房企的自有资金2001年仅为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90％；同时，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50%举债的警戒线，多数企业达到75.8%，个别地产超过80%[3]。这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险。

三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22.31%的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46.31%、35.4%、32.83%和32.2%[4]。





3 房地产市场步入下行阶段分析

综合来看，我国的房市目前已经进入了长时间的调整期，步入了此轮房地产周期的下行阶段，此轮房地产市场的调整有着其必然性和合理性。我们认为主要基于以下理由：

3.1、房价过高，涨速过快是行业调整的内在原因

从2004年初，我国的房地产业进入一个新的周期，伴随着住房市场化、货币化的深化、城市化的不断推进、人均收入的不断提高和对外开放的扩大，使得我国住房方面的需求极大被释放，进而使我国的房地产投资额、建设面积和房价也大幅上升。其中2004年-2007年投资额增长率分别为29.6%、20.9%、25.3%、30.2%。而房价的涨幅也是过大过快，2004年-2007年全国平均房价的涨幅分别为14.4%、6.5% 、5.5%、9.7%；而一些城市的房价的涨幅则远远高于全国平均涨幅，2007年，北京、深圳的房价涨幅分别达到了44.5%、51.2%，其它不少城市也出现了大幅上涨情况，这样的上涨速度显然难以持续。参考我国1992年-1994年海南房地产的走势以及我国的房价收入比可以判断出，目前的房价已普遍偏高，超出了居民的可承受能力，集聚了一定的泡沫成份。



另外，从中国房地产的结构来看，中国的房地产市场可以按照房产价格，所属区域以及所有权结构分为三个大的板块。一是按照房产价格高低进行分类：高端市场；中端市场；中低端市场和低端市场。二是按照所属区域进行分类：一线城市市场；二线城市市场；三线城市市场和四线城市市场。三是按照所有权结构进行分类：完全产权房；小产权房；经济适用房和廉租房。这样的分类有利于满足不同阶层人士的需求，也容易在一定程度上产生消费替代。特别是在全球金融危机的大背景下，人们的消费很容易从高端市场转向中端市场；从一线城市转向二、三线城市；从完全产权房转向小产权房，甚至经济适用房。如此局面也必然导致房地产行业的价值重估和价格的下跌。

3.2、对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因

2006年-2007年，房价快速上涨使投资、投机需求迅速增加，而这又进一步造成了房价的暴涨，土地价格也出现了飞涨现象。为此，2007年政府出台了一系列的针对房地产的专项调控政策。其中，以“二套房贷”为标志的银根紧缩政策使资金泛滥的房地产市场突然缺血，投资、投机需求遭到重大打击，不少资金离场，需求开始萎缩。与此同时，银行开始惜贷，作为银行优质客户的房地产开发商在一夜之间被银行冷落，开发商的资金开始紧张，囤积楼盘和土地的成本加大，加快周转速度成为众多开发商的选择，房地产供应在短期内增加，供求关系发生反转。在调整初期，因高房价下有效需求不足，从而使行业表现出明显的销量下降，经过一段时间的博弈，价格开始调整。

另外，我国为防止经济增长偏快转向过热、防止由结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，同时为调整房市结构、防止房地产价格上涨过快和挤压房市的泡沫以避免出现大的资产泡沫化和减轻美国次贷危机对我国经济的影响，我国政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，从2007年1月至2008年6月，存款准备金率提高了8.5个百分点，总计冻结存款44650亿元。并多次提高利率，使房地产企业每月要支付的还贷额大幅增加，同时使居民对住房的投资需求和投机需求下降。



3.3、美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期

自2007年5、6月份开始，美国爆发次贷危机。此后，次贷危机向全球蔓延，引起了很多国家房价的下跌、全球金融金融动荡的加剧和经济增速的下降。次贷危机的爆发在某种程度上也传导至中国，增加了我国经济所面临的外部压力、加大了我国的金融风险，也在一定程度上改变了我国房市的预期。这主要体现在以下方面：

一是改变了政府的预期。次贷危机使我国政府意识到房地产泡沫和房地产领域集聚的金融风险及房地产金融危机会给我国经济带来极大的破坏，会危及我国改革开放的成果和社会稳定，因而有必要采取紧缩措施，加大挤压我国房市泡沫，使我国房市能持续、健康、稳定的发展。为此，我国政府在次贷危机爆发后开始警觉起来，并采取了多项紧缩政策来调控房市。

二是改变了金融机构的预期。美国次贷危机对中国房地产信贷风险是一个很好的预警，使我国银行意识到重视对第一还款来源的审查至关重要。美国次级房贷危机对中国金融业的影响几乎是立竿见影的，为降低风险，银行采取了多项针对房地产的措施。

三是改变了投机者的预期。次贷危机使我国的投机者认识到市场不会只涨不跌，当房市集聚的泡沫很大的时候，总有一天会破灭，而泡沫的破灭将不仅仅给市场和经济运行带来极大的创伤，也会给投机者带来灭顶之灾。因而，投机者们开始意识到我国目前房市的巨大风险，开始加速抛售手中持有的商品房和加快对银行的还款。

四是改变了房地产开发商的预期。次贷危机使房地产开发商认识到房市是一个一荣俱荣、一损俱损的市场，房市因为泡沫破灭而衰落对谁都没有好处。也使他们认识到如果将价格炒得很高，不仅使购买者无力购买或承担极大的还贷压力，从而形成巨大的金融风险；而且会使房市丧失其造血功能，阻碍房市的可持续发展。同时，房地产商也认识到暴利的时代可能已一去不复返，而且短期的暴利的获取将会导致长期利益的受损。

以上预期的改变都会改变我国房市的供求状况，使得房价在未来很长一段时间都有向下调整的明显趋势。事实上，笔者在接受多家媒体专访或采访时，都着重强调指出，当前各地的房地产价格下滑只是中国房地产市场危机的一个前兆，因为房地产企业与其他企业不同，资金链是房地产企业的命根子，全世界绝大多数的房地产企业所使用的资金都是借贷资本，因此，房地产企业一定会因为资金链的断裂并在苦苦挣扎之后而大面积破产。



参考文献与注释

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[1]参见：唐志军 徐会军，《透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势》，金融时报2008-9

[2]参见：央行副行长刘士余讲话，《财经》杂志，2007-12

[3]参见：唐志军 徐会军，《透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势》，金融时报2008-9

[4]参见：刘士余，《加强商业房贷管理 调整结构防范信贷风险》，人民银行网站

文章中涉及的几张重要的图,因为原文没有发上去，现在补充在这里:   

看看这个帖子就知道周博士的为人：

揭露《阳民网》的流氓和伪君子本性

I can bearly stand the immobile price in china. It is so unwise to follow the huge bubble without solid consideration. I live in Paris where the price of a flat in 13 arrondisment is just 6K per m2. Beijing and Shanghai really shocked me by its unbeliveble housing price!

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