从地方看中国房产
通过采访有关人士、研究部门内部资料、网络搜寻等方式调查淄博房地产现状,了解淄博房产交易情况、房价近年变化、淄博房地产发展前景,从而更好地理解淄博房地产供销两旺的局面,理解房价持续上涨的原因,进而预测2010年淄博房地产发展走势及前景,并且,逐步由淄博等中等城市探索近年中国房地产“小阳春”、“蜗居”等问题,浅显的预测中国未来房地产发展走向。
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一、淄博房地产供销两旺、房价居高不下
通过查看国家统计局淄博调查队最新问卷调查结果我了解到,淄博居民对现有住房满意率达到了84.75%。不过,在房价上涨现实下,调查居民中有78.98%认为房价高。那么,淄博房地产行情到底如何呢,首先我们从价格方面看一下09年走势:
从2009年“开春”伊始,淄博楼市与全国楼市一起摆脱了“观望”、“低迷”的“阴霾”,经历了“小阳春”、“盛夏”进入了“金秋”。对09年淄博的房地产市场分析来看,淄博市商品房在7月份后大量集中投放,全市商品房价格保持稳健增长态势。总体来说,即使上半年价格下行,下半年价格逐步回升,四季度上升明显。但是,值得注意的是淄博房地产在稳步上升的同时,也出现了两极化发展的趋势,比如,在以“教育地产”为卖点的兴业家园,其开发方中房、民泰房地产报出的均价分别达到了4430元/㎡和4450元/㎡;在淄博中心城区,高端社区黄金国际部分平层复式每平米售价已经飙升至8000元,华侨城也有单价上万元的别墅销售正旺。身为工业城市的淄博,并不缺乏购买天价楼盘的人群。在网络上一篇名为《地产大鳄进驻,淄博楼市会咋样?》的博文提及,“藏富于民的淄博,从来不乏有钱的主,淄博人不是住不起高房价的房子。”然而从普通居民调查情况看,居民认为当前房价合理价位平均值在2358.62元/平方米,明显低于甚至当前3000元/平方米以上的市场价,更不用说万元的房价了。
但是接下来,我们看一下08、09年销售情况对比:
住宅销售连续10个月突破20万㎡,在商品房销售方面,2009年商品房的市场销售在经历2008年的调整后有着明显回升,其中商品住宅销售面积从1月份6.5万㎡到10月份33.1万㎡,且从3月份开始一直维持在20万㎡以上,9月份最高,达33.3万㎡。从各月销售情况看,2月份“小阳春”行情显现,3月份即达24.1万㎡,之后商品住宅销量整体呈稳定增长态势,中间略有下降,幅度较小,其中4月、7月是高位调整阶段;9月、10月突破了30万平米。市场在长达10个月时间内维持着良性的销售业绩,说明刚性自住型需求是今年房地产场的主力,成为推动市场销量的主要因素。