房地产行业深度研究:一松一紧增变数,业绩引领重估

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房地产行业深度研究:一松一紧增变数,业绩引领重估房地产业

研究机构：湘财证券 分析师： 张化东，杨森 ... 撰写日期：2010年10月19日

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    房地产行业在929新政前的走势类似于2008年二季度的走势,但所处的环境要较2008年二季度宽松的多。因此我们认为,如果没有929新政出台,金九银十的全面回暖不可阻止,但也并不意味着在原有政策下会一路走高。929新政将回暖和调整的路径基本打乱,需要重新对行业进行定位。
    虽然国十条调控政策没能起到预期中的作用,但我们不能小觑政策收紧的作用。从政策作用范围上看,限购政策的作用非常有限。在原有严厉政策下进行加码,房地产市场将会出现一些波动。短期内将会是成交量呈现低迷,而由于更多的公司参与抢金九银十销量的过程打乱,可能在一个季度的时间内有一轮加大促销力度去化,但不能够形成全面的趋势性降价。
    短期内房产税对房价将产生一定负面影响,但中长期看房产税对房价的作用有限,但对成交量可能会呈现负面作用。一方面投资客转嫁心理将更加严重,会将房产税大部分转嫁给下家;另一方面购房者会考虑持有税的问题,决定购买行为。虽然作为持有税种,但房产税对于成交量的打击可能会远高于预期。
    对于消费者来说,最终决策的不是利率变化,而是房价的走势。从目前的情况看,无论是差别利率变化还是贷款利率提升都对消费者的直接打击不大。
    目前的市场是卖方市场,如果房价下跌则必然是两种情况:(1)受到经营压力,开发商主动降价;(2)市场供求关系发生变化,卖方市场转为买方市场。
    从目前的情况看,消费者和开发商对于未来的预期相当乐观。这种趋于一致造成了短期内房地产价格的刚性,而市场的调整变化还将主要从量的角度来进行。从929新政后的一周数据看,商品住宅的成交量确实在第41周发生了下降,但价格还没有进行调整。
    从中期看,房地产市场存在供大于求的可能性。一方面是由于限购限贷政策被市场隔离的购房者数量在增大;另一方面是开发商的资金压力逐步变大,货量已经开始累积。但是,购房者和开发商对房地产行业的预期改变的难度还是相当之大。
    房地产价格上行空间的结果和下跌空间的结果是由政府来控制的,而不是市场形成,但价格调整的过程是在预期影响下的和成交量的交互作用;如果将房地产作为投资品属性看,房地产市场的成交量大部分是和价格同向发生变化,也就是量升价升,量跌价跌。
    以万科A、保利地产、金地集团、招商地产为代表的大市值地产上市公司的业绩提升将得到市场认可。
    业绩突出,经营具有有特色的中型上市房地产公司也是我们推荐的标的股票,特别在一线地产公司估值修复较好的情况下,业绩好的中型地产公司可能在后市更具有潜力。
    股价将更加强化和业绩的关联,销售业绩持续向好的地产上市公司可以享受更高的估值水平。

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