07 年房地产行业深度研究报告

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07 年房地产行业深度研究报告
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目录
1.房地产行业概况..................................................................................................................1
1.1 房地产市场分类.....................................................................................................................1
1.2 房地产业与宏观经济的关系...................................................................................................1
1.3 房地产业与其他产业的关系...................................................................................................3
1.4 房地产市场结构分析..............................................................................................................5
1.5 房地产市场需求分析..............................................................................................................6
1.6 房地产市场参与者之间的博弈关系........................................................................................7
2.房地产行业特征分析..................................................................................................9
2.1 周期性行业............................................................................................................................9
2.2 房地产业正处于成长期........................................................................................................10
3.住宅.....................................................................................................................................12
3.1 现状分析..............................................................................................................................12
3.2 影响因素分析.......................................................................................................................23
3.3 发展趋势分析.......................................................................................................................39
3.4 上市公司分析.......................................................................................................................47
4.商业地产...........................................................................................................................49
4.1 现状分析.............................................................................................................................50
4.2 影响因素分析.......................................................................................................................56
4.3 发展趋势分析.......................................................................................................................60
4.4 上市公司分析.......................................................................................................................62
5.工业地产...........................................................................................................................64
5.1 工业地产需求旺盛...............................................................................................................65
5.2 工业用地供给方式市场化，价格上涨...................................................................................67
5.3 其他影响因素.......................................................................................................................68
5.4 发展趋势分析.......................................................................................................................69
5.5 上市公司分析.......................................................................................................................69

图目录
图1：房地产市场分类.................................................................................................................................... 1
图2：97-06 年房地产开发投资情况.............................................................................................................. 2
图3：98-06 年房地产业对国民经济的贡献程度.......................................................................................... 2
图4：城镇人均年居住/住房消费状况............................................................................................................ 3
图5：房地产业与其相关产业的关联关系...................................................................................................... 4
图6：银行对房地产开发企业的贷款状况...................................................................................................... 8
图7：房地产市场参与者及其部分关系.......................................................................................................... 9
图8：86-06 年中国房地产投资额与GDP 变动情况比较.......................................................................... 10
图9：92-05 年GDP增长率与房地产业经营总收入增长率比较................................................................ 10
图10：房地产业先行指标变动趋势..............................................................................................................11
图11：88-06 年中国房地产业投资额/资金投入/营业利润状况.................................................................11
图12：97-05 年中国房地产开发企业总数变动情况...................................................................................11
图13：97-05 年中国房地产开发企业构成变动情况.................................................................................. 12
图14：96-05 年三大省市房地产开发企业数目占全国比重情况.............................................................. 13
图15：97-06 年住宅开发投资完成额及其投资增速.................................................................................. 13
图16：04 年以来各地区住宅开发投资额占全国比重................................................................................ 14
图17：04 年2 月至07 年4 月东部地区商品住宅投资情况..................................................................... 14
图18：07 年前4 月东部各城市商品住宅投资平均增速............................................................................ 15
图19：各城市商品住宅投资额占东部地区比重......................................................................................... 15
图20：05 年2 月至07 年4 月中部地区商品住宅投资情况..................................................................... 16
图21：07 年前4 月中部各城市商品住宅投资平均增速............................................................................ 16
图22：04 年2 月至07 年4 月中部地区商品住宅投资情况..................................................................... 16
图23：05 年2 月至07 年4 月西部地区商品住宅投资情况..................................................................... 17
图24：07 年前4 月西部各城市商品住宅投资平均增速............................................................................ 17
图25：06 年4 月至07 年4 月西部地区商品住宅投资情况..................................................................... 18
图26：07 年前4 个月各地区投资增速最快的城市.................................................................................... 19
图27：06 年至07 年2 月各地区普通商品住宅投资额情况..................................................................... 19
图28：07 年前2 月各地区普通商品住宅投资额较高的城市.................................................................... 20
图29：06 年2 月至07 年5 月各地区高档住宅开发投资情况................................................................. 20
图30：07 年1 至5 月各地区别墅、高档公寓投资额较高城市................................................................ 21
图31：06 年2 月至07 月4 日商品住宅供需状况及价格水平................................................................. 21
图32：06 年2 月至07 年4 月各地区商品住宅竣工面积......................................................................... 22
图33：06 年2 月至07 月4 日各地区商品住宅销售面积......................................................................... 22

图34：04-2 至07-4 各地区商品住宅销售单价.......................................................................................... 22
图35：居住用途土地价格变动情况............................................................................................................. 23
图36：97 年以来土地开发情况.................................................................................................................... 23
图37：97 年以来土地储备变动情况............................................................................................................ 24
图38：耕地未来变动情况............................................................................................................................. 25
图39：06 年2 月至07 年3 月房地产开发资金来源情况......................................................................... 26
图40：金融机构人民币贷款基准利率......................................................................................................... 26
图41：04 年至今建筑安装工程投资变动情况............................................................................................ 27
图42：52-05 年中国城镇人口数目及增长率情况...................................................................................... 28
图43：96~05 年间中国人口年龄结构变动 ........................................................................................... 28
图44：90-05 年中国城市化对城镇人口增量的贡献.................................................................................. 29
图45：78-05 年城镇居民家庭人均可支配收入变动情况.......................................................................... 30
图46：80-05 年城镇居民家庭恩格尔系数变动情况.................................................................................. 30
图47：98-06 年人均可支配收入与房价增长速度对比.............................................................................. 30
图48：城镇居民家庭状况............................................................................................................................. 31
图49：04 年1 月至07 年5 月外商投资房地产业变动情况..................................................................... 40
图50：98-05 年中国城镇居民居住/住房收入弹性变动情况..................................................................... 40
图51：06 年2 月至07 年4 月各地区商品住宅新开工面积..................................................................... 41
图52：06 年2 月至07 年4 月各地区商品住宅施工面积......................................................................... 41
图53：04 至07 年4 月竣工面积/新开工面积增速变动情况.................................................................... 41
图55：99-10 年商业地产投资额度变动情况及预测.................................................................................. 50
图56：06 年2 月至07 年5 月投资额地区分布情况................................................................................. 51
图57：06 年2 月至07 年5 月写字楼投资额增速变动情况..................................................................... 51
图58：06 年2 月至07 年5 月投资额地区分布情况................................................................................. 52
图59：06 年2 月至07 年5 月商业营业用房投资额增速情况................................................................. 52
图60：06 年2 月至07 年5 月写字楼供需状况......................................................................................... 53
图61：06 年3 月至07 年5 月东部地区写字楼供需状况......................................................................... 53
图62：06 年3 月至07 年5 月中部地区写字楼供需状况......................................................................... 53
图63：06 年3 月至07 年5 月西部地区写字楼供需状况......................................................................... 54
图64：06 年2 月至07 年5 月商业营业用房供需状况............................................................................. 54
图65：06 年3 月至07 年5 月东部商业营业用房供需状况..................................................................... 55
图66：06 年3 月至07 年5 月中部商业营业用房市场供需状况............................................................. 55
图67： 06 年3 月至07 年5 月西部商业营业用房市场供需状况............................................................ 55
图68：02 年3 月至07 年3 月商业地产土地价格指数............................................................................. 56

图68：全社会消费品零售总额变动情况及预测......................................................................................... 57
图69：汇率制度改革以来，人民币不断升值............................................................................................. 57
图70：97 年以来，第三产业产值不断增加................................................................................................ 58
图71：写字楼新开工面积和施工面积......................................................................................................... 60
图72：施工面积和新开工面积增速............................................................................................................. 60
图73：商业营业用房施工面积/新开工面积................................................................................................ 61
图74：商业营业用房施工面积/新开工面积增速........................................................................................ 61
图75：05 年以来外商对华直接投资变动情况............................................................................................ 65
图76：05 年1 月至07 年6 月工业增加值及其增长率............................................................................. 66
图77：06 年1 月至07 年6 月工业企业效益状况..................................................................................... 66
图78：05 年6 月至07 年6 月重工业产值比重较高................................................................................. 66
图79：02 年6 月至07 年2 月厂房仓库租赁价格指数............................................................................. 67
图80：02 年3 月至07 年3 月工业用途土地价格指数............................................................................. 67
图81：04 年3 月至06 年9 月工业用途土地价格的增长率..................................................................... 68

表目录
表 1：房地产业主要前向直接关联产业及其直接关联度............................................................................. 4
表 2：房地产业主要后向直接关联产业及其直接关联度............................................................................. 4
表 3：各地区不同时期经济适用房投资状况比较....................................................................................... 18
表 4：历次住房公积金存贷款利率变动情况............................................................................................... 32
表 5：2006 年重要土地政策评论................................................................................................................. 33
表 6：重要外资政策评论............................................................................................................................... 34
表 7：环保政策的重要评论........................................................................................................................... 35
表 8：重要供给结构政策评论....................................................................................................................... 36
表 9：重要税收政策评论............................................................................................................................... 37
表 10：现存住房需求预测............................................................................................................................. 42
表 11：“十一五”期间年轻一代初次购置新房需求预测........................................................................... 42
表 12：“十一五”期间改善住房需求预测................................................................................................... 43
表 13：“十一五”期间城市化带来的住房需求预测................................................................................... 43
表 14：20 年消化20%现存需求时总需求预测.......................................................................................... 44
表 15：5 年消化50%现存需求时总需求预测............................................................................................. 44
表 16：不同容积率下住宅供给建筑面积估算............................................................................................. 45
表 17：容积率和楼层的关系......................................................................................................................... 45
表 18：06 年主营业务收入居前10 位的公司............................................................................................. 47
表 19：06 年主营业务利润率增长最快的前10 家公司............................................................................. 47
表 20：06 年净利润居前10 位的公司......................................................................................................... 48
表 21：06 年每股收益居前10 位的公司..................................................................................................... 48
表 22：居前10/20 位公司各项指标占70 家上市公司的比重................................................................... 49
表 23：06 年主营业务收入居前5 位的公司............................................................................................... 62
表 24：06 年主营业务利润率居前5 位的公司........................................................................................... 63
表 25：06 年净利润居前5 位的公司........................................................................................................... 63
表 26：06 年每股收益居前5 位的公司....................................................................................................... 63
表 27：居前3/5 位公司各项指标占19 家上市公司的比重....................................................................... 64
表 28：06 年主营业务收入居前5 位的公司............................................................................................... 69
表 29：06 年主营业务利润率居前5 位的公司........................................................................................... 70
表 30：06 年净利润居前5 位的公司........................................................................................................... 70
表 31：06 年每股收益居前5 位的公司....................................................................................................... 70
表 32：居前3/5 位公司各项指标占11 家上市公司的比重....................................................................... 71

有今年的房地产企业竞争报告码？