《财富论——经济学原理》

第三十九章    住房用地地租

                          第一节      导论

人类很早就拥有住房，在原始社会主义就已经产生，但住房产生并没有产生住房用地地租，只有到达一定历史阶段才产生住房用地地租。在土地国家所有制下，即在初级社会主义与奴隶社会，当时用于建房的劣质土地较多，建房用地往往不用耕地，同时，国家对住房用地也有一个规划，并且不征收地租。只有产生土地私有制后，才产生住房用地地租，此时，不管在劣质土地上还是在耕地上建房，都存在土地地租。
不过，土地私有制的产生，并没有马上就产生住房用地地租，只有到达一定历史阶段才产生住房用地地租。同时，对于住房用地地租，在住房没有商品化以前，地租往往由农业用地地租决定，土地地租决定了土地价格，即土地价格就等于土地地租/银行利息率。而当住房商品化以后，住房这一商品在社会产品分配中的地位决定了房价，房价又决定了土地价格，进而决定了土地地租。
那么，住房这一商品在社会产品分配中的地位是什么？房价又如何决定土地价格的？
房价表现为房主参与社会产品分配的现实的分配权力，而房价由住房边际购买力决定。当住房商品化以后，由于城市化的发展，商品房需求就长期处于高位，平均利润率规律就决定了商品房供给就要处于高位。我们知道，住房供给不仅需要土地，还需要大量建筑材料，然而，建筑材料的生产，一方面，由于城市化发展毕竟是一段时间的事情，到达一定时间后，住房需求会降低，就会引起大量建筑材料生产设施的浪费。另一方面，许多建筑材料与其它商品生产相联系，如钢材要用于电视机、汽车等生产，而这些建筑材料的生产，由于自然条件的限制，生产规模不能无限扩大，这也就限制了建筑材料的供给，最终限制了住房供给。有限的住房供给，也就决定了房价长期处于高位。
房价长期处于高位，也就决定了住房用地地租较高，脱离了农业用地地租的束缚。房价由生产成本、劳动力价格、土地地租与资本利润组成，这里，劳动力价格是一定的，平均利润率规律也决定了生产成本与资本利润是一定的，变化的是土地地租，或者说房价长期处于高位，决定了住房用地地租长期处于高位。
那么我们如何考察住房用地地租？既然房价决定了土地地租，当然我们就必须考察房价的运动规律。当然，房价与住房的供给与需求有关，我们也就必须考察住房供给与需求规律。
不过，不同国家，土地所有制不同、土地政策不同、产业政策不同、历史发展阶段不同等，土地价格运动就不同。
在住房用地不缺少的国家，如美国，土地可以大量供给，此时，如产业发展与房地产发展相适应，住房供给就与市场需求相适应，住房供给就没有限制，我们就可用住房商品价值量及其曲线来考察住房供求均衡，此时，住房用地地租，往往由农业用地地租决定。美国及一些西欧国家，住房用地可以大量供给，并且城市化的发展比较早，也是比较缓慢的，产业发展与房地产发展相适应，我们就可用住房商品价值量及其曲线来考察住房供求均衡。
在土地私有制下，如住房用地地租较高，土地也就可以大量供给。如城市化较快，房价就较高，就会引起房地产盲目扩大，也就会引起建材产业盲目扩大，即城市化发展红利就会在土地所有者与住房建设相关产业之间进行瓜分，不仅影响其它产业发展，最终房地产泡沫破灭时，社会经济会一蹶不振，日本就是这样。第二次世界大战使日本城市中住房遭到大量破坏，战后就需要建设大量住房，相当于城市化较快，房价就较高，就引起房地产盲目扩大，也就引起建材产业盲目扩大，最终房地产泡沫破灭时，社会经济一蹶不振。由于此时的土地地租变化较大，并且地租运动规律不规则，我们也就不考察。
我国不仅实行土地国家所有制，而且可以耕种的土地较少，同时，我国正处于城市化发展较快时期，此时，不仅需要节约土地，还需要社会经济长期发展，因此，控制房地产发展，成为我们的唯一选择，而土地国家所有制正好适应这一选择，即用土地地租增加来控制住房需求，进而控制房地产发展，最终控制建材行业的发展，以实现社会经济长期平稳发展。本章节主要探讨我国房地产发展的土地地租的变化。
最后，我要指出，我们考察劳动者劳动形成价值能力，用工资来表现，而工资一般是月工资；我们考察资本形成价值的能力，是用资本利润率；我们考察土地形成价值的能力时，用地租来表现，一般是指单位面积的土地地租，而不是一定面积的土地地租，本章节所说的地租，一般就是指单位面积的土地地租。




                  第二节    住房需求下降规律及其曲线

普通商品，由于消费者收入不同与边际效用不同等，会产生商品需求下降规律，住房也一样，由于消费者收入不同与边际效用不同等，存在住房需求下降规律。由于住房是人们的必需品，因此，主要是人们的收入不同产生了住房需求下降规律，如图一所示，曲线L为住房需求曲线。
不过，住房需求具有自己的特点。首先，对于普通商品而言，市场存在的是同一商品，并且是同一价格，商品需求下降规律就表现为商品需求与价格的关系。而对于住房而言，对于同一种住房而言，确实也存在住房需求下降规律，但由于住房面积不同、地理位置不同等，住房价格就不同，而我们要求人人拥有住房的目标，并不是人人拥有相同的住房，有钱人可以拥有较好的住房，没钱人拥有较差的住房，此时，我们往往只考察市场上面积最小、地理位置最差的住房需求，这一住房需求，我们可称之为目标住房。同时，人们的消费，在同一地方或城市，一般一户居民一套住房（当前一些人拥有二套甚至更多套住房的原因是财产增值），这样，如果消费者收入较高，能够在较高价格下购买目标住房，也就表现为消费者能够购买面积较大或地理位置较好的住房，这只需要我们调整住房结构而已，这样，某一房价下的住房需求，也可以是等于或高于这一房价下的各类住房需求之和，也就不影响我们考察住房需求规律。这样，随着住房价格的降低，收入较低的消费者购买建筑面积较小的住房或二手房，而收入较高的消费者则存在改善性需求，住房需求增加了。随着住房价格的增加，收入较低的消费者就购买不起建筑面积较小的住房或二手房，而收入较高的消费者则只能购买建筑面积较小的住房或二手房，住房需求就降低。这样，住房需求下降规律，存在二个意义，一是针对同一住房而言的，一是针对所有住房而言的，当然，这些住房需求下降规律及其曲线是有所不同的。
其次，对于普通商品，由于使用期较短，人们购买了一个商品以后，很快消费掉，对商品又会产生需求，从而商品需求几乎不变。即使一些商品需求下降了，引起商品价格下降，商品价值量为我们把握商品价格的运动规律，当商品价格低于商品价值量时，商品供给就下降，商品价格就上升，直至商品价值量。此时，由于普通商品不是人们的必需品，从而不要求人人拥有这一商品，即有些人可以没有这一商品，因此，商品价值量始终为我们把握商品价格的运动规律。当然，有些商品可能要求人人拥有，如粮食，当粮价过高时，就需要国家福利政策的补充。
而住房是一耐用品，可以使用几十年，甚至上百年，而人们的消费，在同一地方，既然一般一户居民一套住房，这样，在一个房地产发展周期（一般与住房使用年限相当，需要上百年吧）内，或者说，不考察旧住房换新房的需求，如果城市人口不变，人们购买了一套住房，就不再购买住房，住房需求就降低，引起房地产需求曲线下移，这就是住房需求下降定律，如图一所示，曲线L就为原来的住房需求曲线，曲线L1就是降低了需求的住房需求曲线。从图一中，我们可以看出，当住房价格为A时，实现了人人拥有住房的目标。
                 住房数量

                           

                              
                                             L2
                                                L
                                            L1
                                                 住房价格
                            A
                         图一  房地产需求曲线
这里，住房需求下降定律与住房需求下降规律，是二个不同的概念。住房需求下降定律，是针对房地产需求的整体而言的，是不同时期的需求，是宏观的概念，具体地说，住房需求下降定律，就是在住房价格不变的情况下，考察住房需求的变化，从而表现为住房需求规律的变化或住房需求曲线的移动；住房需求下降规律，是针对房地产需求的某一时期而言的，此时房地产整体需求不变，具体地说，住房需求下降规律，就是在住房价格变化的情况下，考察住房需求的变化。如图一所示，曲线L，就表现为住房需求下降规律；而曲线L、L1二者之间的关系，就表现为住房需求下降定律，而这，就是房地产需求的特点。
当然，住房需求下降定律，我们是在劳动者收入不变、城市人口不变的情况下进行考察的，同时不考察旧住房换新房的需求，因而，劳动者收入与城市人口的变化，以及旧住房倒塌，也就影响到住房需求下降定律。
对于房地产而言，由于土地的固定不流动性，决定了房地产的固定不流动，此时，城市人口的变化，就成为住房需求变化的一个原因。这样，人口的增长，包括子女独立成家，尤其是城镇化使农村人口向城市转移，从而增加城市人口，会增加住房需求，如图一所示。如果人口增加引起的住房需求增加，刚好抵消住房消费，住房需求就不变，住房需求曲线仍为曲线L；如果人口增加引起的住房需求增加，不能抵消住房消费，住房需求就降低，住房需求曲线就下移，为曲线L1；如果人口增加引起的住房需求增加，超过住房消费，住房需求就增加，住房需求曲线就上移，为曲线L2。因此，我们要重视城市人口的变化对住房需求的影响，即重视城市人口的变化对住房价格的影响。一般来说，在发展中国家或发展中的中小城市，城市人口增加较快，引起住房需求增加；在发达国家或大城市，城市人口增加较慢，住房需求往往下降。
但人口增加毕竟是有限的，并且最终城市人口会不增长，同时，当城市人口增长幅度低于住房供给量，房地产需求最终也就会降低，这就决定了住房价格下降，也就决定了土地地租会下降。总之，城市人口增长，只是延缓了房地产需求的下降，即延缓了住房用地地租的下降。
以上我们考察房地产需求时，是在劳动者工资不变的情况下进行的，而现实情况是：劳动者工资水平往往会逐渐提高，此时，房地产需求就增加，如图一所示。如果工资增加引起的住房需求增加，刚好抵消住房消费，住房需求就不变，住房需求曲线仍为曲线L；如果工资增加引起的住房需求增加，不能抵消住房消费，住房需求就降低，住房需求曲线就下移，为曲线L1；如果工资增加引起的住房需求增加，超过住房消费，住房需求就增加，住房需求曲线就上移，为曲线L2。我国以前房地产需求增加较快，引起房地产价格增加较快，从而引起土地地租增加较快，主要就是公务员工资增长较快引起的。
从上面的分析，我们还可以看出：这里，我们考察房地产需求规律，是排除了投资性需求的，即房地产需求曲线是指刚性需求。当然，对于房地产商而言，由于他们建筑的是某一定住房面积的商品房，因此，他们往往要考察这一面积下的房地产需求，此时，图一的住房价格就是单位面积的住房价格或整套住房的价格，而住房数量，就是这一面积下的住房需求，如图二所示。
                 住房数量

                  A         B

                   M           

                                                L
                               N
                                                 住房价格
                        图二 某住房需求曲线
曲线L为房地产需求曲线，此时，在我国，由于一定住房面积的商品房的供给往往是一定的，如为M，则这一供给，决定了房地产需求，也决定了房地产价格，进而决定了土地价格与土地地租。同时，房地产需求曲线L存在一条平坦直线AB，表示在一定价格下，如B点对应的价格，已经实现人人拥有住房的目标，价格下降不会引起需求增加了。而市场上总住房需求曲线，就是各种住房需求曲线的总和，目标住房总需求就是各种住房需求的总和，而二种住房价格下的住房需求之差，就是较低住房价格的住房需求。




第三节   住房供给的特点

住房用地地租或土地价格是由住房价格决定的，而住房价格是供给与需求均衡的产物，因此，我们必须考察住房供给规律及其曲线。
从社会生产关系角度考察，即从社会产品分配角度考察，商品价值量成为我们把握商品供给规律，商品价值量曲线，就是商品供给曲线。
土地地租，在商品生产过程中，作为土地参与社会产品分配的产物，作为生产成本，成为商品价值量的内容。对于普通商品而言，由于单位面积土地上生产的商品数量很多，土地地租的变化引起商品生产成本的变化，相对于商品价值量而言，是很小的，因此，我们往往不予考察。但是，对于住房而言，由于单位面积土地上建造的住房，只有一套，土地地租的变化引起商品生产成本的变化，相对于商品价值量而言，是很大的，因此，我们在考察住房供给规律时，往往要考察土地地租的变化，即土地地租变化，就会引起商品价值量改变，从而要在变化了的商品价值量下考察住房供给与需求的均衡。如图一所示，曲线M为住房需求曲线，当曲线L为土地地租为某一数量时的住房供给曲线，住房供给曲线与需求曲线的交点或均衡点为C。当土地地租下降时，住房商品价值量就下降，房地产供给曲线就左移至L1曲线，住房供给曲线与需求曲线的交点或均衡点为A；当土地地租增加时，住房商品价值量就增加，住房供给曲线就右移至L2曲线，住房供给曲线与需求曲线的交点或均衡点为O。
商品数量
                          L1   L     
                                   L2
               
                         A     
                P        D   C   O        N
                                                    M
                                            

                                                   商品价格
                          E    F  K                  
                        图一  房地产供给曲线

不过，住房供给与普通商品供给还有不同。普通商品生产，一般来说，排除商品生产垄断，商品供给可以无限增加，商品供给曲线是一条垂直的直线。但是，住房供给，从生产力角度考察，由于生产力发展原因，以及土地原因，住房供给往往为一定量，不能无限增加，即住房供给为一自然垄断的供给。当住房供给与住房需求相适应时，商品价值量曲线就是住房供给曲线，并且土地地租往往由农业用地地租决定，组成住房商品价值量的内容，美国房地产发展就是这样。而当住房供给不能适应住房需求时，我们往往从住房实际供给即最大供给——自然垄断供给规律来考察住房供给与需求的平衡，而不是从住房供给的自由竞争规律来考察住房供给与需求的均衡，我国房地产发展就是这样。
同时，由于土地地租变化，会引起商品价值量改变，从而要在变化了的商品价值量下考察住房供给，这样，针对农业用地地租决定的土地地租与针对住房供给决定的土地地租而言，住房供给曲线是不同的。
如果住房供给最大量为P，则针对农业用地地租决定的土地地租或商品价值量E而言，实际住房供给曲线就为曲线EDN， 不是曲线L1。此时，由于住房价格高于商品价值量，理论上住房供给会增加，但实际上不会，怎么办呢？资本的竞争，就会引起土地地租的增加，最终增加到由商品价值量K决定的土地地租，此时，针对房地产供给决定的土地地租而言，房地产供给曲线就是曲线KON。由于在商品价值量K下，住房供求均衡，我们也可以说住房供给曲线为曲线L2了。
现实中，住房供给是存在不同面积的住房供给的，这样，不同性质的住房，住房需求规律不同，住房供给最大值也是不同的，或者说住房供给规律也不同，而对于房地产商而言，由于他们建筑的是某一定住房面积的商品房，因此，他们往往不仅要考察这一面积下的房地产需求规律，还要考察这一面积下的住房供给规律，如图二所示，就是各种住房供给曲线。
住房数量








                                        住房价格
                  图二  住房供给曲线
而当我们考察市场上住房总供给曲线时，就是在只有目标住房供给时，目标住房总供给就是各种住房供给的总和，包括目标住房的实际供给，因为只要其它住房供给存在，只有目标住房供给时，也就存在同样数量的目标住房供给，这样，当住房需求曲线为住房总需求曲线时，住房供给曲线就是住房总供给曲线。
各种住房，土地地租或单位面积土地地租是否一样？国家政策不同就存在不同情况，一般来说，建筑面积较低的住房，地租较低；建筑面积较大的住房，地租较高，也就产生了绝对地租与相对地租。
总之，房地产商品价值量会随土地地租的变化而变化，及房地产供给具有局限性——处于自然垄断状态，是房地产供给的特点，这些房地产供给的特点，决定了土地在生产关系中的地位，即决定了住房用地地租。

（续上）第四节   建材工业对房地产的决定作用

    上一节，我们已经指出：房地产供给，由于生产力原因，或者说由于建材工业生产力的原因，不能马上满足市场的需求，即房地产供给不能达到人人拥有住房的水平，或者说房地产供给不能马上达到某一价格下的房地产需求水平，房地产供给往往维持在一个水平上，如图一所示，房地产供给往往为N，这样，如A为农业用地地租决定的土地绝对地租下的住房价格，则A下的房地产需求M高于N，房价就逐渐上升，直至价格为B，在房地产价格上升期间，房地产供给几乎不变，或者说房地产供给增加不多，不能达到M水平，这样，伴随着房地产价格的上升，土地绝对地租就增加了，即价格B下的土地绝对地租，肯定大于农业用地地租决定的绝对地租。因此，土地绝对地租增加，与房地产供给的特点有关，房地产供给不能无限增加，是土地绝对地租增加的根本原因，而建材工业发展的局限性，决定了房地产供给不能无限增加，从而，建材工业发展的局限性，是土地绝对地租增加的根本原因。
              住房数量

                       
                M
                                 
                                       
               N                             L
                                            

                                                  住房价格
                           A          B
                     图一  住房需求曲线
当前一些房地产理论，都是就房地产而房地产，没有从房地产市场，深入到建材工业的发展，这是不科学的，没有明确：建材工业的发展，是房地产发展的根本，也是房地产发展对整个社会经济影响的根本所在，即房地产发展影响建材工业的发展，从而对整个社会经济产生影响。只要把握这二个“根本”，研究房地产，就能游刃有余。
在考察建材工业的发展对房地产影响以前，我们先考察土地供给对房地产的影响。当前，我国ZF动不动就说：增加土地供给，从而增加房地产供给。这句话是否正确，是值得我们商榷的。对于我国而言，我国是个缺地的国家，为保证中国粮食安全，18亿亩耕地的红线不能动，所以，存在房地产土地供给与耕地红线之间的矛盾。但是，与粮食一样，住房是人们的必需品，对于基本住房——目标住房的土地供给，即最小面积下的住房土地供给，应该是无限制的，只是对于较大面积的住房，包括别墅，为保证中国粮食安全，18亿亩耕地的红线不能动，从而土地供给则应该得到控制，这样，一些商品房由于土地的控制而产生供给限制。
但是，即使针对控制土地供给的住房，土地是客观存在的，可以一次供给，而现实是土地是逐年供给的，为什么？就是因为建材工业发展的限制，为了社会经济平稳发展，必须控制建材工业的发展规模，进而控制房地产的发展规模。
建材工业是房地产发展对整个社会经济影响的根本所在，房地产发展对整个社会经济影响，就是对建材工业发展的影响。一套房子的价值，一部分是由建材工业产品的价值转化而来的，当然房地产需求也就决定了建材工业产品的需求，房地产发展对整个社会经济影响，首先就是对建材工业发展的影响。因此，一方面，为了社会经济的发展，房地产发展必须满足建材工业发展的要求，否则就影响社会经济的发展，当然也影响了民生。另一方面，建材工业的发展具有局限性，这反过来又影响房地产发展，即影响住房供给。
首先，建材工业的发展，是房地产发展的根本，房地产发展规模最终是由建材工业规模决定的。一方面，从建材工业的绝对发展来说，建材工业的发展受到自然资源的限制，也就限制了房地产供给。另一方面，从建材工业与其它产业发展的关系来说，由于它们要共用一些自然资源，这样，建材工业的发展，会影响其它产业的发展，因此，我们要统筹安排社会经济的发展。因此，从生产力角度考察，由于生产力原因，房地产供给往往有一个最大量，不能无限增加，这是由生产力原因引起的房地产商品生产自然垄断。这样，当建材工业不能满足房地产发展要求时，也即建材工业不能满足房地产需求时，建材工业规模也就决定了房地产发展规模。此时，住房的有限供给，就必然产生房价的上升，进而资本竞争引起土地价格的上升。
当然，房地产对建材工业的发展也有反作用，当房地产需求不能满足建材工业发展时，如房地产泡沫破灭时期，房地产需求也就决定了建材工业的发展规模。因此，为了社会经济的发展，房地产发展必须满足建材工业发展的要求，否则就影响社会经济的发展，当然也影响了民生。
这里，房地产发展是由住房需求决定的，当然，住房需求是指一定价格下的住房需求。当前，当房地产需求低于供给时，一些人就说要利用各种政策增加住房需求，而不是降低住房价格，实在让人不理解。住房需求是客观存在的，尽管存在弹性需求。当住房价格较高时，需求就较低；当住房价格较低时，需求就较高。当房地产需求低于供给时，增加需求的唯一办法，就是降低房价。当住房处于高价位时，即土地绝对地租过高，也就影响了房地产刚性需求，进而影响了房地产供给，就要降低土地地租或土地价格，进而降低房价，也就增加住房需求；当住房价格较低时，即土地绝对地租由农业用地地租决定时，住房需求较低，就是真正的低需求了，只有由财政政策或廉租房政策来应对了。
从上面的分析我们可以看出：房地产高价的维持，并不是房地产经济发展的根本所在，房地产经济发展的根本所在，就是满足建材工业发展的要求。当房地产高价压制了房地产需求，进而压制了房地产供给，从而不能满足建材工业发展要求时，我们就要降低房地产价格，也就是降低土地绝对地租，增加房地产需求。
那么，房地产价格的下降，是否就打破了房地产繁荣？是否会影响房地产的发展？是否会影响社会经济的发展？
这里，什么是房地产繁荣？是解决问题的关键。难道是房地产价格越高就越繁荣？答案肯定是否定的。房地产繁荣问题，就是房地产发展问题，房地产发展越快，房地产经济就越繁荣，房地产发展程度，是房地产繁荣的唯一标准。因此，房地产价格越高，就越压制房地产需求，也就压制了房地产发展，当然，房地产价格越高，房地产经济就越不繁荣；房地产价格越低，就越能释放房地产需求，也就越促进房地产发展，当然，房地产价格越低，房地产经济就越繁荣。
至于房地产价格的下降，是否会影响房地产的发展或影响社会经济的发展？只要国家ZF宏观调控得当，房地产价格的下降，就不会影响房地产的发展，也就是不会影响社会经济的发展。房地产发展，是建立在资本利润基础上的，房地产价格下降，也就是土地绝对地租下降，只要不影响资本利润，就不会影响房地产发展。即使房价下降引起一些企业破产，只要不影响资本利润，就不会影响房地产发展，因为有新企业产生。对于中国而言，房地产价格较高或土地绝对地租较高，得利者是地方ZF，因此，当房地产价格下降时，ZF让利是解决房地产发展问题的关键。





                   第五节   住房用地地租的影响因素

住房用地地租是土地参与社会产品分配的产物，是生产关系的内容。在生产关系中，住房用地地租，不仅受到农业用地地租的约束，还由住房在市场中的地位决定。同时，住房用地地租，还受到土地地质、土地平整程度、居住环境、住房面积、城市规划或地理位置等的影响。
住房价格由生产成本、劳动力价格、土地地租与资本利润构成。在居住环境、住房面积与地理位置一致的情况下，住房价格是相同的，而劳动力价格是明确的，资本利润也由平均利润率规律决定，当然，土地地质、土地平整程度影响住房的生产成本，当然也就影响住房用地地租。
在许多国家，住房用地供给是无限的，住房面积就不影响土地地租，但在中国，不同面积的住房，土地供给是不同的，也就是住房供给是不同的，也就影响住房价格，最终影响住房用地地租。一般来说，住房面积越小，土地供给越多，土地地租就越小；住房面积越大，土地供给越小，土地地租就越多。
生产力决定生产关系，当然，土地的生产力就影响住房用地地租。生产力不仅是生产物质财富的能力，还包括生产精神财富的能力。对于物质财富生产来说，不会受到外部生产力的影响，但精神财富的生产，就受到外部生产力的影响，这是由于物质财富的使用具有排他性，如电脑是我的，就只有我能使用，而精神财富的使用，许多没有排他性，如江边景观，任何人都可以享受。正因此，土地的生产力，就受到外部生产力的影响，即住房的居住环境不同、地理位置不同，土地的生产力可能就不同，表现为住房质量不同，如就学质量或居住环境不同，住房质量就不同，土地地租也就不同。
城市规划也影响住房用地地租，一些大城市规模已经过大，需要限制发展，此时，住房用地地租就成为一个手段，即高房价就成为一个手段。
前面我们已经指出，我国建材工业决定了土地供给或房地产发展规模，进而决定了住房用地地租，不过，在现实中，由于我国土地地租归地方ZF，地方ZF会追求土地利益，进而根据土地利益来控制土地供给，而不是根据建材工业的发展要求来控制土地供给，产生了高房价，不仅影响房地产发展，还影响建材工业的发展。

在许多国家，住房用地供给是无限的，住房面积就不影响土地地租，但在中国，不同面积的住房，土地供给是不同的，也就是住房供给是不同的，也就影响住房价格，最终影响住房用地地租。一般来说，住房面积越小，土地供给越多，土地地租就越小；住房面积越大，土地供给越小，土地地租就越多。

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xuguw 发表于 2015-7-24 08:16
在许多国家，住房用地供给是无限的，住房面积就不影响土地地租，但在中国，不同面积的住房，土地供给是不同 ...

这是我对房地产管理的一种理念。现实中，经济适用房土地地租较小，就是一种表现。不过，对于商品房，许多城市，土地地租并不是这样，这只表明ZF没有管理好土地与房地产，没有照顾好上班族的工薪阶层。

lykd05130 发表于 2015-8-2 15:48
这是我对房地产管理的一种理念。现实中，经济适用房土地地租较小，就是一种表现。不过，对于商品房，许多 ...

你这似乎是供求论。

在现实中，房地产金融使这种认识成为搞笑的东东

xuguw 发表于 2015-8-2 15:52
你这似乎是供求论。

在现实中，房地产金融使这种认识成为搞笑的东东

再看几年吧。

lykd05130 发表于 2015-8-2 15:55
再看几年吧。

长线的供求，其实就是工艺学的概念。

今天，我对《财富论——经济学原理》进行了修改（《财富论——政治经济学》与《财富论——微观经济学》也就作了相应的修改）。把《第十一章 商品交换过程是社会产品的分配过程》提到第八章，同时，增加了三节。现在把增加的三节上传，供大家批评指正。

   第八章   商品交换过程就是社会产品的分配过程   



                   第一节      物质财富的分配



前一章我们已经指出，物质财富之间是难以比较的，商品产生以后，价值就产生了，价值是社会产品的分配尺度。那么，在价值产生以后，物质财富是如何进行分配的？当然，表面看，就产生了价值的分配，通过价值的分配，就实现了物质财富的分配，高级社会主义的物质财富分配就可能是这样。

在高级社会主义，如实行计划经济，价值就成为社会产品的分配尺度，度量了各种商品，同时通过个人收入的决定，就实现了社会产品的分配。假设社会上有A、B、C、D四种商品，其中A商品价值量为1，数量为100；B商品价值量为2，数量为50；C商品价值量为3，数量为20；D商品价值量为4，数量为60。如一个人的收入为10价值量，则就可以从社会上分配到10价值量的东西；一个人的收入为20价值量，则就可以从社会上分配到20价值量的东西；一个人的收入只为5价值量，就只可以从社会上分配到5价值量的东西。这里，商品价值量由国家ZF决定，个人收入也由国家ZF决定。

然而，现实中或市场经济中，物质财富的分配，是在市场中进行的，不仅商品交换价值量由市场决定，个人收入也由市场决定，这里，商品生产者拥有的，只是商品。此时，物质财富是如何进行分配的？当然，商品交换过程就是社会产品的分配过程，而商品交换价值量就是商品生产者获取社会产品的能力或权力。

目录

自序

导论

第一章      经济学概论

第一节  经济学的产生与发展

第二节  经济学的研究对象

第三节  经济学的研究目的

第四节  经济学的分类

第五节  经济学原理的产生

第六节  经济学原理的研究对象

第七节  经济学原理的研究目的

第八节  经济学原理的研究方法

第二章      财富的源泉

第一节    物质财富及其使用价值

第二节    物质财富的源泉

第三节    生产力

第四节    劳动生产率

第五节    国民生产总值

第六节    科学技术是生产力

第三章    稀缺与效率

第一节  人的本性是自私的

第二节  稀缺

第三节  生产可能性边界

第四节  效率

第五节  生产资料优先增长规律

第六节  生产资源的最优化组合

第四章     商品的产生

第一节  自给自足的自然经济

第二节  商品的产生

第三节  生产与消费的脱节

第四节  社会产品分配的产生

第五节  生产与分配的脱节

第五章      分配的原理

第一节  产生社会产品分配的原因

第二节  物质财富的生产和分配

第三节  分配的对象

第四节  分配的主体

第五节  分配权力的标志

第六节  分配的途径

第六章    价值是社会产品的分配尺度

第一节  价值产生的前提条件

第二节  价值产生的必要条件

第三节  价值是社会产品的分配尺度

第四节  价值是生产关系的产物

第七章      货币和商品价格形式

第一节  货币是商品交换的尺度

第二节  货币是社会产品分配的尺度

第三节  商品价格形式

第四节  简单的商品价格形式

第五节  扩大的商品价格形式

第六节  一般商品价格形式

第七节  货币形式

第八章      价值是社会产品的分配权力

第一节  产品分配是分配权力问题

第二节  价值是社会产品的分配权力

第三节  分配权力的属性与含义

第四节  分配权力的计量

第五节  分配权力是商品交换的基础

第六节  货币的抽象作用

第七节  市场中分配权的归属

第八节  传统分配理论与分配价值论的区别

第九章      价值的形成

第一节   价值形成的要素

第二节      货币是价值尺度

第三节    价值单位

第四节    分配权力的大小

第五节    等价交换规律

第六节    财富的社会属性

第十章    价值的属性

第一节    价值是商品之间的共质

第二节    价值是商品交换的基础

第三节    价值不是决定商品交换规律的东西

第四节    价值是各生产要素的统一体

第五节    价值是不同商品生产者的统一体

第六节    价值是生产者与消费者的统一体

第七节    价值是不同消费者的统一体

第八节    价值是商品价值量与商品交换价值量的统一体

第九节    价值是价值量与价格的统一体

第十一章         商品交换过程是社会产品的分配过程

第一节  商品交换过程就是社会产品的分配过程

第二节  物物交换过程

第三节  货币的二面性

第四节  商店

第十二章        市场经济原理

第一节  商品经济

第二节  计划经济

第三节  市场经济

第四节  商品供给规律是生产关系的产物

第五节  商品需求规律是客观的

第六节  商品供给与需求的平衡

第七节  市场运动的主体

第十三章          商品交换价值量

第一节  商品交换价值量

第二节  商品价格

第三节  商品价格的运动

第四节  生产成本

第五节  生产成本曲线

第六节  商品供给决定商品价格

第七节  商品交换价值量与资本利润

第十四章         消费者个人收入

第一节  总论

第二节  收入的性质

第三节  可支配收入

第四节  可支配收入的来源

第五节  消费者可支配收入是一个历史过程

第六节  可支配收入的存在形式

第七节  可支配收入的分配状态

第八节  耐用消费品对商品购买力的影响

第九节 投资对消费者可支配收入的影响

第十节  消费者收入与商品购买力

第十一节 消费者收入与商品需求规律

第十五章         消费者的偏好

第一节  偏好

第二节  偏好序数

第三节  消费者偏好与商品购买力

第四节  偏好与商品需求规律

第十六章         商品效用

第一节  商品效用

第二节  使用价值决定商品效用

第三节  偏好与效用

第四节  商品效用序数

第五节  商品边际效用

第六节  商品效用的计量分析

第七节  货币的作用

第八节  边际效用下降规律

第九节 商品边际效用下降曲线及其移动

第十节 商品效用的影响因素

第十一节商品效用与商品购买力

第十二节单位货币的购买力是相同的

第十三节 边际效用与商品需求规律

第十七章         商品购买力的边际分析

第一节  总论

第二节  分配权力转化为商品购买力

第三节 边际购买力

第四节 边际购买力递减规律

第五节 边际购买力曲线

第六节 商品边际购买力曲线的移动

第七节 商品购买力剩余

第八节 边际购买力与商品需求规律

第九节  特殊的商品购买力

第十八章         商品需求规律

第一节  商品需求的几个概念

第二节  商品需求递减规律

第三节  商品需求曲线

第四节  商品需求曲线的移动

第十九章         商品需求的影响因素

第一节  商品需求的影响因素

第二节  商品扩大再生产对商品需求的影响

第三节  消费品的需求结构

第四节  耐用消费品需求规律

第五节  公共开支

第六节  商品竞争

第七节  消费者对同种商品的择优选择原则

第二十章       消费者消费的特殊现象

第一节  商品购买力的不买全失现象

第二节  储蓄消费

第三节  超前消费与转移消费

第四节 收入效应

第五节  替代效应

第二十一章    购买效应

第一节  购买效应

第二节  地理位置对购买效应的影响

第三节  信用对购买效应的影响

第四节  购买效应与需求创造需求的关系

第二十二章    商品需求的价格弹性

第一节  商品需求的价格弹性及其曲线

第二节  商品需求价格弹性曲线的移动

第三节  商品弹性需求

第四节  商品需求价格弹性产生的原因

第五节  丰收悖论

第六节  需求悖论

第七节  房地产需求弹性与弹性需求

第八节  商品降价促销活动

第二十三章     商品生产与交换规律

第一节  商品生产与交换的生产要素

第二节  商品生产者对商品生产与交换的决定作用

第三节  消费者对商品生产与交换的约束作用

第四节  劳动者对商品生产与交换的影响

第五节  土地对商品生产与交换的影响

第六节  生产资料对商品生产与交换的影响

第七节  资本对商品生产与交换的影响

第八节  税收对商品生产与交换的影响

第九节  生产关系的变动对商品生产与交换的影响

第二十四章    劳动者的主观能动性

第一节  劳动者的主观能动性

第二节  人的本性是自私的

第三节  生产力的决定作用

第四节  理性对经济发展的影响

第二十五章   商品价值量

第一节  商品价值量

第二节  一般生产成本

第三节  商品价值量规律

第四节  商品价值量的变化及其曲线

第五节  商品价值量曲线的移动

第二十六章    边际商品价值量

第一节  边际理论的产生

第二节  边际生产成本

第三节  边际商品价值量与商品价值量

第四节  价值剩余

第五节  价值剩余的转移

第二十七章    商品供给规律

第一节  商品供给的条件

第二节  自由竞争的商品供给规律及其曲线

第三节  商品价值量不变的商品供给曲线

第四节  商品价值量变化的商品供给曲线

第五节  商品供给曲线的移动

第六节  商品供给的影响因素

第七节  商品供给的可预见性

第二十八章    商品供给的价格弹性

第一节  商品供给的价格弹性

第二节  商品供给的价格弹性曲线

第三节  商品供给价格弹性产生的原因

第四节  商品供给价格弹性曲线的移动

第五节  房地产供给的价格弹性

第六节  供给悖论

第七节  减税政策的选择

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      最近，我在研究宏观经济学时，经过企业的研究发现，传统的生产成本理论研究，存在一个根本缺陷。在投入一定的固定资本的情况下，生产商品数量有一个最大值，而且工人人数一定，而没有意识到这一点，是过去经济学研究企业生产成本变化规律的一个根本缺陷，也就导致了致命性错误。不根据现实去研究，是当今经济学研究的一个通病，引起经济学研究只是纸上谈兵，不能被现实引用。因此，我写了《第十四章  生产成本》一章节，对《财富论——经济学原理》与《财富论——微观经济学》及《财富论——政治经济学》进行了增减。现在上传，供大家批判。
     
                      第十四章     生产成本

                  第一节    固定成本与可变成本

前一章节我们已经考察了生产成本的概念，而经济学中重要的是生产成本的变化规律，即生产成本与商品供给之间的关系，这一章节我们就考察生产成本的变化规律。
生产成本，顾名思义就是进行商品生产与交换的成本，这个成本，有二个方面的内容，因为商品生产与交换有二个内容。首先，商品生产与交换，是一自然现象，是物质财富的生产与交换，因而，商品生产与交换的过程，是一些原有的物质财富的消失与新的物质财富产生的过程；其次，商品生产与交换的过程，也是商品生产者之间分配社会产品的过程，从而是商品的价值——分配权力的转移与形成的过程。这样，生产成本就存在实物生产成本与货币生产成本或价值生产成本之别，由于各种物质财富，就其物质存在形式而言，是难以进行比较的，因而，实物生产成本只能各个计算，不能总计，当然也就没有总的实物生产成本曲线，生产成本曲线，只能是货币或价值生产成本曲线，我们一般说的生产成本（曲线），就是货币或价值生产成本（曲线）。
生产成本，既然顾名思义就是进行商品生产与交换的成本，当然，对于资本主义商品生产与交换而言，生产成本包括原材料成本、劳动力成本、土地地租成本等，因此，生产成本的变化规律，就与原材料成本、劳动力成本、土地地租成本等有关，同时，还与企业经营状况有关。可想而知，商品生产成本，不仅仅受企业的影响，主要还是受到生产资源开发的影响，如劣质土地的利用对粮食生产成本的影响、劣质矿产开发对产品生产成本的影响。不过，微观经济学的研究，是在企业正常进行商品生产条件下进行的，是不考察企业经营管理对生产成本的影响的，由于企业正常生产时，商品生产成本几乎不变，因此，生产成本的U形变化，主要是受到生产资源开发的影响，而企业经营管理对生产成本的影响，属于管理经济学的内容。
对于生产成本，存在固定生产成本与可变生产成本的区别。对于资本主义商品生产，企业的各种生产要素投入，都成为生产成本，如资本的投入、劳动力投入、土地投入与原材料投入等。由于这些成本，与产品生产数量的关系不同，就分为固定生产成本或固定成本与可变生产成本或可变成本。
固定成本，就是与产品生产数量无关的生产成本，它由许多部分构成，如厂房和办公室的租金、合同规定设备的费用、已经购买的机器费用、债务的利息支出、长期工人的工资，等等。这些生产成本，即使产量为0，企业也必须付出或已经付出，如土地地租，即使农产品产量为0，农民也必须付出，从而是固定成本。
可变成本，就是与产品生产数量有关的生产成本，它也由许多部分构成，如产品生产所需要的原材料、一线生产的劳动力、产品生产所需要的能源，等等。这些生产成本，随着产品生产的增加而增加，从而是可变成本。
固定成本与可变成本之和，就组成了商品生产的总成本。




                    第二节   边际成本

边际成本，即边际生产成本，就是增加1单位商品供给所需要额外的或增加的生产成本。例如，社会或一个企业生产10台电脑的总成本是20000元，生产11台电脑的总成本是22000元，那么，生产第11台电脑的边际生产成本，就是2000元。既然生产成本不仅受到生产资源利用的影响，还受到企业经营管理的影响，当然，边际生产成本也不仅受到生产资源利用的影响，还受到企业经营管理的影响。
不过，对于企业而言，有时候多生产一个单位商品的边际生产成本，是非常低的，如中巴上多乘坐一个乘客，所需的汽油是非常少的；但有时候多生产一个单位商品的边际生产成本，是非常高的，如果多生产一个单位汽车，需要利用劣质的铁矿，就需要投入大量人力与物力，边际生产成本就是非常高的。
但是，微观经济学理论中，考察商品价值量与商品交换价值量时，是在最普遍的生产效率下考察商品生产成本的，也就是说，是不考察企业对生产成本的影响的，只有在较小需求下才考察企业对生产成本的影响，从而，只考察生产资料利用程度对生产成本的影响。如中巴上多乘坐一个乘客问题，涉及的是企业经营管理问题，考察商品价值量与商品交换价值量时，往往不考察它们对生产成本的影响。商品价值量等于生产成本、劳动力价值量与平均利润之和，这里的生产成本就是企业购买的原材料、半成品的价值量，而生产成本的变化，归根结底是原材料的价值量变化。如果资本主义商品生产，把劳动者工资也作为生产成本，也是一样，因此，经济学理论中，考察商品价值量与商品交换价值量时，只考察原材料的价值量的变化对生产成本的影响，当然，考察边际生产成本变化时，也往往只考察生产资料利用程度对生产成本的影响。
边际生产成本，在经济学上是非常重要的概念，对于生产成本本身的研究及商品价值量与商品供给均衡、企业经营管理等的研究，都是非常重要的。对于企业对边际生产成本的影响，对微观经济学研究是没有重要性的，只是可以用于考察商品生产不完全竞争，但对于宏观经济学研究就具有非常重要意义。




                     第三节  平均生产成本

平均生产成本，简称平均成本，与边际成本一样，是经济学中一个重要的成本概念，通过平均成本与商品价格的比较，就可以知道企业是否获利。平均成本，顾名思义，就是企业生产的产品成本的平均数，从而，平均成本就等于总成本除以产品的数量。由于总成本就是固定成本与可变成本之和，当然也就产生平均固定成本与平均可变成本二个概念。
由于不管产品生产数量多少，固定成本不变，这样，生产产品数量越多，平均固定成本就越小；生产产品数量越少，平均固定成本就越大。假设企业只有一条生产线，企业产品生产的固定成本为1000元，如只生产一个产品，平均固定成本就是1000元；生产5个产品，平均固定成本就是200元；生产500个产品，平均固定成本就是2元，平均固定成本就呈递减规律。可变成本则随着产品生产的增加而增加，但平均可变成本则不一定，可能会不变。如成衣生产，一台缝纫机一个工人，如实行计件工资，平均可变成本就不变；这样，平均成本也就呈递减规律。
当然，有些企业，平均可变成本可能先是降低，后来会增加，引起边际成本增加。但是，在投入一定的固定资本的情况下，生产商品数量有一个最大值，例如一亩土地，生产粮食产量最大值可能就是1000公斤，因此，投入的可变成本是有一个限制的，边际成本增加，也就有一个限制。当然，许多企业，不仅产量有一个限制，而且工人人数一定。此时，在产量最大值时的边际成本与平均成本的关系如何？或者边际工人的边际成本与平均成本的关系如何？就有待我们考察。
我认为，大部分企业边际生产成本是小于平均生产成本。从会计成本上考察，肯定是这样的，但会有人怀疑真实性，正如萨缪尔森的农民史密斯的经济表一样，我们也就从市场运行去分析。
首先，如果边际生产成本大于平均生产成本，企业会选择另外的投资。因为在自由竞争条件下，如果边际生产成本大于平均生产成本，当价格等于边际生产成本决定的边际机会生产成本或边际商品价值量时，企业能获得高额利润，资本就会向这一商品生产转移，商品供给就增加，价格就下降，边际商品生产就不能进行，也就是说，企业就不能进行最大程度生产，这既不符合现实，也不符合资本家的理性。其次，当价格低于平均生产成本决定的边际机会生产成本或边际商品价值量时，企业可能不会降低生产，就是因为边际生产成本低于平均生产成本，进而边际生产成本决定的边际机会生产成本或边际商品价值量也低于价格，因此，边际生产成本是小于平均生产成本。