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雷达卡
亚当.斯密的《国富论》是现代经济学的奠基之作，也是一部18世纪下半期英国社会的风情画卷。以今天的眼光看，虽然其中的案例对我们来说有些陈旧和陌生，但是斯密先生从中提炼的经济学观点却是久经考验，历久弥新。有人说今天中国的房价就像女人的无肩带胸罩——一半人在疑惑是什么支撑了它，另一半人则盼望着它什么时候掉下来。那么，如果斯密先生还在世的话会对此做怎样的解读呢？
《国富论》的第一章就开宗明义地指出，劳动生产力上最大的改良，都是分工的结果。第三章则是论分工受制于市场的范围。“有许多业务，例如搬运夫，就只能生在大都市上。小村落，固不待言；就连普通的墟市，亦嫌小了，不能给他以不断的工作。”以今天的案例来讲，大都会通常都是美食天堂，像墨西哥菜越南菜这样非常小众口味的餐馆都能在上海找到。如果在小县城，这类餐馆就开不下去。
一般人认为大都会的生活成本高。的确，诸如家政、餐饮等含有较多人工服务的地方确实比小县城贵，但是对于从事这些行业的服务人员来说，高收入岂不是一件好事？而标准化的工业品，如汽车、家电等等，由于巨大的市场和现代化的物流，大都会的价格反而可能比小县城卖得更优惠，并且可以负担得起更贵的地租。
所以大都会的优势不仅仅在于优质的医疗、教育资源，更在于巨大的市场、精细化的分工、人尽其才的发展机会……当然还有激烈的竞争。对于有才华的人来说，这里是天堂，而对于另一些人来说，这可能是一种不幸。
关于地租，亚当.斯密说：“地租，若被视为使用土地的价格，那自然是土地使用人按照土地的实际情况，所能付纳的最高价格……土地的生产物，如要送往市场，则其普通价格，必须足够补还该产物上市所必要的资本及普通利润。若普通价格逾此限度，则剩余的部分，自然会移作土地地租……地租的高低，则为价格高低的结果。”
举个例子，假如某商铺，每平米每年投入30万资本，产生6万利润，社会平均利润率为10%，那么商家只能获得3万的利润，另外3万则转为地租。如果经济繁荣，市场规模做大，每平米每年可以投入100万资本，产生15万利润，那么商家依旧只能按社会平均利润率获得10万块，另外5万转为地租。当然，这里指的应该是具有稀缺性的优质土地资源，卖方市场使得地主在分配中居于有利地位。
“改良土地，并不限定是地主的资本，且有时是租地人的资本。不过在租约更新时，地主往往不问改良是谁出的资本，总是按照这改良所用的资本额，要求增加地租。”比如你在上海市郊买了套房，忽然市政规划要通地铁，那么房租肯定会涨，尽管地铁不是你家出钱造的。所以斯密得出结论：“一切社会结果的改良，都有一种倾向，直接或间接，使土地的真实地租腾贵，使地主的真实财富增大。”
所以，地租高是经济繁荣的结果，地产与经济是天然联系而非绑架关系。碰到2008年那样的金融危机，地租就会下跌；如果你看好经济的长期增长，那么地租也会长期上升。
经济学一般只研究地租而非地价，地价与地租的关系与股票的市盈率类似，与无风险利率水平相关。例如96年初发行的696附息国债票面利率11.83%，当时上海房价售租比就在10倍左右；今年将要发行的附息债估计票面利率不会超过4%，那么30倍左右的售租比也是合理的。如今的利率水平重返90年代 10%以上似乎已不可能，考虑到未来通胀、收入增长预期以及保值需求等因素，更高的售租比定位也难说是非理性的。
东三省人口流出，经济衰落，那里的房价就很难上升；而人口持续流入的北上广深，房价上涨背后就有着丰满而坚挺的理由支撑。未来核心城市的房价，可能真的会像任志强先生说的那样，在他的有生之年看不到大幅下跌了。
包不同
2017.3.26
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