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业绩会直击 | 中骏黄朝阳：看明年有没有机会突破千亿（更新实录）
观点地产网 • 2018-03-15
观点地产网 春雨蒙蒙三月至，又是香港一年业绩会时。每年这个时候，刚公布完去年销售额的大多数房企，都会向外界再宣布一个更高的新目标和今年发展计划，以飨资本市场。
3月15日，是中骏置业控股有限公司的2017年全年业绩会时间。这一天，中骏董事会主席兼总裁黄朝阳也在会上提出了一个比去年三年千亿更明确的目标——今年500亿，明年达到800-900亿，2020年突破千亿。
按照去年增长41%至332.47亿元的销售额计算，今年中骏要达到500亿规模的话，同比增幅至少要在50%以上。
黄朝阳的这一新目标显然是在中骏土地货值拓展基础上确定的，据其介绍，今年中骏的可售资源将超过800亿，如果加上近一两个月买的地，或可超过1000亿。
黄朝阳直言，中骏的投资走在销售之前，“投资代表未来，现在买的地决定后面你这个规模会怎么样。”
介绍去年业绩时，中骏执行董事兼副总裁黄攸权就多次强调称，中骏去年做的非常好的地方，就是在土地拓展方面取得很大的突破。
观点地产新媒体获悉，在2016年全年新增项目只有9个的情况下，中骏在过去一年时间里揽下了全国一二线及周边城市38个新项目，新增土地储备达645万平方米，总成本321.67亿元。
但黄攸权所指的突破并不止土地的量，还有成本。年报显示，中骏去年新增的38个项目中，只有6个拥有100%的权益。
从获取方式看，38个项目仅有9个属于招拍挂，收购的有14个，还有15个是与其他开发商合作的，因此虽然土地总成本价超过300亿，但平均土地成本仅为4990元/平方米，中骏的权益土地金占比78%，约为251亿元。
与越来越多的房企一样，多元化拿地方式被中骏视为快速扩展规模时控制土地成本的良方。黄朝阳判断，由于整体资金盘面收紧，其预计今年下半年将会有更多更好的投资扩张机会。
一同出席业绩会的财务总监李少波则透露，今年中骏已计划好拿出200亿预算继续扩大土地储备，且这还只是中骏的权益部分。
而黄朝阳则补充表示，中骏的融资成本还有进一步下降的空间，“有融资的空间我们就有进一步投资的机会。”
观点地产新媒体了解到，目前中骏的整体融资成本约为6.5%，而在业绩会的前一天，中骏恰好宣布了分别为31.72亿港元、900万美元两个批次的定期贷款融资，利率为香港银行同业拆息及伦敦银行同业拆息加3.3%，整体融资成本仅在6%左右。若按此计算，将可继续降低中骏的整体融资成本。
不过，通过融资获取资金毕竟会在一定程度上推高负债率，而中骏希望将负债率控制在80%之下，因而除了加大土地投资力度，中骏亦找到了快速回笼资金的方法。“如果资金的周转快的话，其实是不会产生更进一步的负债，这方面我们已经考虑到。”
为了加快资金周转的速度，去年中骏开始在内部推行强制性的跟投机制，要求项目及总部的管理层都必须要跟投，每个项目的跟投股权上限是10%，下限是5%。
黄攸权介绍道，中骏实行跟投计划主要解决两个问题，一是控制风险，二是做大项目利润，“现在看起来效果非常好。”
此前中骏的标准是拿地到销售周期是8个月，实行跟投后，管理层为了提高利润回报率，往往会加快到6-7个月，最快一个项目甚至在拿地后4个月20天就进入了销售阶段。但为了保证有一定的回报率，管理层会从拿地前就开始考虑项目的各方面条件，从而更好地控制风险。
提到跟投制度，黄朝阳似乎也是颇为欣慰，高兴之余还透露，推行跟投制度后管理层内部斗志十分激昂，并希望在明年就突破1000亿。
“整体计划是今年500亿，明年800亿、900亿，后年突破千亿，我们这个千亿计划是做一个千亿级的企业，所以千亿不是上限。”
以下为中骏置业控股有限公司2017全年业绩会现场问答实录：
现场提问：刚刚说快周转最快是不到5个月时间，平均的开发周期是多久？另外关于三年千亿目标，具体的发展计划是怎样的？今年毛利率是有一定的提升，原因是什么？接下来毛利率能不能继续保持增长，或者是希望毛利率能够达到什么样的水平？
黄攸权：从拿地到开盘标准是8个月。因为我们现在跟投，所以他们为了快速的收回资金都往前排，现在6个月，7个月还是比较正常的，5个月是比较特殊的。
现场提问：能不能再详细说一下跟投，您刚提到跟投效果非常好，体现在什么方面？
黄攸权：我们每个项目跟投是强制跟投，管理层一定要跟，每一个项目我们拿出10%的股权给到班子，上限不能超过10%，下限不能低于5%。
包括买地，前期的投入，就是完全按照正常的股东合作投钱。为什么说它的效果非常好？
第一个，按照标准作业时间从买地到开盘8个月，现在因为管理层要提高他自己的投资回报，往往会把这个项目往更紧的去排，6个月，7个月，这样子可以提高他的回报率。
第二个，因为我们是强制要投，管理层买的项目一定要投。从风险管理控制来讲，他拿项目的时候他就要考虑，如果这个项目不好，拿了你自己投资，肯定就要亏进去了。所以项目风险管控其实得到非常好的控制。
黄朝阳：跟投是项目的管理层要跟投，总部的管理层也必须要跟投。有些可以选择投，也可以选择不投。但是有些关键岗位的人，地是你买的，财务是你测算的，营销是你定的，说可以卖的，那你就要跟投，强制性的。
内部管理核心是管人，管人就是管人性，其实这个还是符合人性的。因为当他把这件事情利益绑在一起，肯定发力就形成一个很大合力，效率就高了。
另外关于三年千亿计划，我们要突破500亿，2018年我们合约销售的目标就是500亿。明年我们希望能做到800、900亿。
因为推出了跟投制度以后，管理层内部的斗志还是非常激昂，内部其实是希望看看有没有机会明年突破1000亿。整体计划是今年500亿，明年800亿、900亿，后年突破千亿。我们这个千亿计划是做一个千亿级的企业，所以千亿不是上限。
现场提问：但是这两年的买地资金比较高，追求千亿目标，要进一步提高负债率？
黄朝阳：我们去年销售创新高，买地也是创新高。如果资金的周转快的话，其实是不会产生更进一步的负债，这方面我们已经考虑到。在扩大规模的同时，我们还是会继续控制在80%左右的这条线，这一条负债的线。
现场提问：能否介绍一下长租公寓和空间的整体的详细的情况。
黄朝阳：我们去年开始进入长租公寓，从大的层面上叫Fun+幸福生活生态圈，面向未来消费升级。
Fun+有几个，一个是长租公寓，中文叫方隅，英文叫Funlive，短期50万间，长期可能要做到100万间。第二个业态Funwork，就是联合办公，第三做健身跟健康，叫Funsuper，包括原来的商业办公，物业，整个要打造的叫Fun+幸福生活生态圈。
我们同时提出了“IFun”，希望打造一个互联网跟AI的平台，能把这些业态，刚才讲的长租公寓、联合办公、商业购物中心、办公、物业、包括健身健康，还有一部分教育，整个打通，建立一个面向未来，会升级的体验生态圈。
长租公寓中骏是重资产跟轻资产互相结合，重资产方面我们成立了“中骏方隅资本”，要建立一个基金，重资产开发完以后就把项目卖给这个基金，通过这个基金来解决重资产变为轻资产，第二个就是叫轻资产模式，重资产跟轻资产两者要互相结合起来。
现场提问：公司去年销售的权益占比大概多少，现在的整体占比是多少？今年的毛利率还能保持到30%以上的水平吗？今年的可售资源占比大概有多少？
李少波：去年买地的332亿里，中骏权益占比78%，整个土储占比三分之二左右，毛利率今年是34.1%，随着一二线城市交房，基本上陆陆续续会增加，保持在30%是肯定的。可售资源今年会超过800亿。
黄朝阳：如果加上这一两个月买的地，超过1000亿。因为第一季度买的地是有可能在第四季度就开盘。
现场提问： 今年有没有大概的买地计划，拿多少钱来买地？
李少波：买地权益部分大概会在200亿左右。
现场提问：在长租公寓已经投入了多少资金？这两年国内以长租公寓也有一部分在A股上市，中骏也比较重视在长租公寓，这块有什么计划？
黄朝阳：现在投入的资金大概有20亿左右。今年轻资产的投入大概预算在30亿左右，这个实现以后，每一年的租金收入大概就有20几亿。但它是滚动开发的，投一期5万间以后，就不断有出租有收入，不断的滚动。
资产证券化这块，我们肯定会积极考虑。轻资产的模式肯定是重点考虑。
现场提问：明年可以达到20亿？
黄朝阳：明年基本上可以实现。
现场提问：多少间？
黄朝阳：5万间。
现场提问：投资物业部分，去年增长了30亿左右，但是租金收入却有所减少，为什么？
黄攸权：主要增长还是上海的写字楼比较多，未来在一线城市，北京、上海、深圳还有一些好的地段，会做一些持有性的商业，当然可能是办公。租金下降不下降我倒没关注这个。
李少波：我说一下，你看的应该是报表的数据。因为去年上海的办公楼，还有南安的商城MALL这些项目去年其实都是在建，在建都是在投入的，所以整个帐面价值是在上升，但因为还没有真正投入到运营当中，所以其实还没有产生收益。接下来在18，尤其是19年，随着交房，租金会逐步。
现场提问：刚才提到净负债是70%，今年融资成本方面有没有下降目标，公司入帐大概多少？
李少波：净负债保持在80%的上下。另外还有融资成本，还是会有进一步下降的空间。我们昨天晚上刚发了一个公告，在整个香港融了大概31.7亿港元，再加上900万的美元。这一块的利息是香港银行同业拆息，伦敦银行同业拆息加3.3%。这个数字跟今年6.5%的平均融资成本，还是有一定的空间，可以减下来。
现场提问：去年上半年到8月份的时候，中骏拿了34个项目，全年是44块地，下半年拿地有趋缓的趋势，为什么？今年拿地会不会延续比较缓的节奏？
黄朝阳：其实也没有什么特别的节奏，就是必须要符合我们的投资价值。去年拿了44块地，全部是底价、低价。现在拿地已经是一个技术活了，全覆盖去研究，不会说今天有地看一下，明天没看。
其实我们所有进入城市的已经土地全面覆盖，这样的话才能找到一些机会，比如有没有低价、底价合作机会，或者一些价值判断别人看不到，我们能够看得到。或者说里面有持有型的物业可以做长租公寓，别人又不做，这个时候就有机会了。
其实没有按特别的时间来分配这个事情，有合适的，可能10月份买5块地也可以，没合适的可能1块地也不拿。我们始终坚持不去碰高价地。
你看我们今年1、2月份的土地投资排名第16名，去年在土地投资排29名，大家也看到去年的投资是走在销售的排名之前，投资代表未来。现在买的地决定后面你这个规模会怎么样。
前面投资也是走在销售更前面，而且还都是低价或者底价这种态势，所以我们投资工作，整体来讲还是比较好的。今年可能下半年的机会会更好，因为整体资金的盘面相对比较紧张，可能带来更多的投资机会。
现在中骏的负债率降了比较多，所以我们有融资的空间，有融资的空间就有进一步投资的机会。
撰文：黄冬艳 陈泽旋
审校：劳蓉蓉
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