[券商报告] 光大证券-万物云-2602.HK-投资价值分析报告：物业科技先锋，30年厚积薄发-221025 [推广有奖]

　物管行业标杆亮相，股东阵容实力雄厚

　　万物云前身为万科地产物业服务部门，1990年开始涉足住宅物业管理，组织成立中国第一个业主委员会，在全国第一次物业管理公开招标中夺魁，开创第三方物业管理先河，历经30年发展，持续为行业树立标杆。2022年9月29日，万物云在港交所上市，控股股东为万科企业，战略投资者有博裕资本、58同城，吸引了中国诚通及旗下的国企混改基金、瑞银资管、高瓴资本、淡马锡等基石投资者。

　　三大业务板块协同发展，基础物管市占率行业第一

　　公司业务分住宅、商企、科技三大板块，对应社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。截至2022H1，住宅在管面积7亿平，覆盖全国30个省市自治区；商业1.4亿平，按2021年基础物业管理服务收入计，万物云占市场总份额的4.28%，排名行业第一。

　　商企服务构筑差异化竞争壁垒，智慧物业建设行业领先

　　万物云融合中外基因成立万物梁行，走差异化路线，深挖企业综合后勤板块需求，以客户为中心，进一步拓宽物业管理服务范畴，向国际物管龙头看齐，打造新的增长曲线，抢滩登陆综合设施管理市场，锁定优质客户。科技板块独树一帜，AIoT（人工智能物联网）+BPaaS（云技术流程管理）解决方案服务将线上云服务与线下智能硬件服务相结合，服务场景从智慧社区到智慧城市，竞争优势突出。

　　多航道驱动业绩快速增长，毛利率稳定，期间费用率优化

　　公司培育了多条业务条线并发展成熟，2011-2021年公司始终保持超过30%的收入增速，2022H1住宅、商企、科技三大板块收入分别为80亿元（yoy+35%）/51亿元（yoy+40%）/12亿元（yoy+56%），均延续了快速增长势头。剔除收并购导致的无形资产摊销影响，2022H1毛利率为16.9%，同比提升0.1pct；销售费用率+管理费用率基本维持稳定，于同业而言相对较低，2022H1为8.2%。

　　盈利预测、估值与评级：目标价54.9港元，首次覆盖给予“买入”评级

　　我们预测公司2022-2024年的营业收入分别为306亿/382亿/466亿元，营收增速分别为29%/25%/22%；归母净利润分别为19.5亿/24.1亿/29.5亿元；三年EPS分别为1.67元/2.07元/2.53元。根据相对估值法，我们认为公司2022年的合理PE为30倍，对应目标价54.9港元；根据绝对估值法，我们认为公司合理价格为55.1港元。公司是物业服务标杆企业，多年保持中高速增长，住宅物业规模第一梯队，商企服务稳居龙头，智慧物业建设方面领跑行业，未来发展空间广阔，业绩增长保障性强，首次覆盖给予“买入”评级，目标价54.9港元。