[财经时事] 中国房地产的矛与盾 [推广有奖]

纵观中国房地产发展的二十年历程,我们可以看到实行宏观调控及严格的房产限购政策是市场经济发展的必然选择。 购房者的购房需求是催生“天价房”的最直接原因。
    第六次全国人口普查结果显示,居住在城镇的人口为66557万人,占总人口的49.68%,居住在乡村的人口为67415万人,占50.32%。同2000年人口普查相比,城镇人口比重上升13.46个百分点。随着我国改革开放,人均生活水平不断提高,城市人均住宅面积从1978年的6.7平方米增加到了2009年的32.4平方米,并将继续增加。
    在房地产高价背后我们不难看出消费者对于房子的追捧、热爱。这也是导致房价上涨过快过高的最直接因素。
    我们大致可以把购房者分为这两类:其一:是因为国人“家”的情结作怪,这也是情理之中的,现在谁不想拥有自己的固定住所,属于自己的“家”呢。
    据数据显示,25-34岁左右占购房人群的36%位居榜首,而35-44岁的人群占20.3%,位居第二,但是总体购房者以高中学历以上为主,半数以上为全职工作者,重点分布在贸易、金融、制造、政府机构以及教育文化领域。辅之其他行业人员,工薪阶级工资在2000-4000左右购房者为主体。
    目前我国主要的家庭结构为三口或者四口之家,而他们的选择多数为商品房和经济适用房。二者分别占42.7%和39.2%。而他们的主要购买面积在70-110平方米左右。
    而在其中21-35岁之间的年轻人,更急于买房,占准备购房人群的61.3%。因为他们渴求有一个稳定的居住场所,为家人提供一个安全舒适的居住环境,不惜用自己以后20年的时间背下房子的债,这是其一。
    其二:便是一些投资者的炒作行为,我们称为炒房。房屋作为一种商品,流通于市场,而在同一时段,市场销售景气在不同地方出现明显偏差,这不得不说是一个令人难解的现象。在全国房地产出现冰点的时期,二三线房产价格不降反升,说明在这些城市里,购房需求开始上涨。与许多重点城市供过于求正好相反,房屋处于供不应求的状态。导致这两种截然不同的结果的原因,跟国家调控政策直接相关。
        【历史回顾】
    房地产调控是必然选择
    纵观中国房地产发展的20年历程,我们可以看到实行宏观调控及严格的房产限购政策是市场经济发展的必然选择。
    1978年,中国还没有商品房的概念。邓小平同志在北京视察十几套新建公寓时,萌生了一想法,想用积蓄给身患残疾的儿子邓朴方买一套房子,“居民住房可否成为商品”,随从人员没人能回答。
    10年之后的1988年,第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开,北京首次公开出售商品房,拉开了住房商品化的大幕。
        从1996到2001年底,国内经济低迷,中国人民银行史无前例地连续八次降息,试图分流储蓄、拉动内需,刺激消费。到2001年,房价开始大涨。房地产业观察者分析,这与很多因素息息相关:“福利分房”的大门紧闭,居民必须购房才能改善居住环境;银行接连降息降低开发商的负担,降低开发成本,投资增多;股市暴跌,很多钱转投房地产市场。
        接下来的2002年-2008年,是中国房地产经济急速膨胀的时间,尽管央行在2002年央行就做出了“部分地区房地产出现过热”的判断,并通过信贷、加息、招拍挂的土地制度一系列的手段和工具进行宏观调控,但房价越调越高,“中国房价总理说了不算,总经理说了才算”的局面已经出现。
        经过2008-2009世界性的金融危机后,2010年,我国宏观经济形势逐渐向好的方向发展,房价暴涨趋势更加明显。“蜗居”“房奴”一个个新鲜的名词反映了在巨大的房贷压力下人们不堪重负的生活,房地产变成了制约国民生产和人民生活幸福的关键因素。在此条件下,2010年4月17日国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称新“国十条”),由此开启了史上最严格的楼市调控的大幕。
          在1998年以前,房地产利润还将近于零,甚至还亏本,但到2007年已达到了2436.6亿元。这样的暴利,必然使得房地产大肆开发、盲目开发。在1998年房地产投资额还只有24378亿,而到了2008年就达到了68750亿,这明显的是由暴利引发出来的房产热,从而导致房价被引入资本成分,房价不断上涨,国内大多居民消费跟不上投资,房屋供求失衡。
    从1978年发展至今,房地产的发展经历了以下四个阶段:
    第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)。
    第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)。
    第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)。
    第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)。
    如今,房地产作为带动我国经济发展的重要产业,已经发展到一个能够直接关系我国市场经济、国民经济能否健康发展的产业。
    由于房地产开发所依赖的土地具有国家垄断的属性,所需要的开发资金大部分于国家贷款,所以国家宏观调控对房地产发展的兴荣也是巨大的。
    房地产开发过快,一方面促进了我国国民经济的发展,而另一方面,价格增长过快,导致一系列社会问题的出现,加大了人民贫富差距,并衍生出一系列可预见的经济危机,致使国家有关部门不得不实行宏观调控,多次调整贷款利率。但房地产开发的高额利润却刺激着社会大量资金的涌入,国家十年九调,未见根本成效。
    在房地产急速发展带来的问题日益严重时,国家在10年出台对房地产开发的“最严调控”:对房价过高的城市实施限房令,给过热的房地产发展及时降温。
    房地产作为我国市场经济中的重要产业,由于其具有资本的特性与不完全的市场独立性,其开发的产品已经不能简单地被当做市场商品来对待。一方面,国家的限房政策的实施将导致二三线,甚至三四线城市房价的增长,为了防止这些城市重蹈一线城市的房价增长历史。国家的限房政策作为一项暂时政策或许会加大其实施范围,过严的调控可能会导致房屋难以独立作为市场经济的商品来交易。这种低谷现象每一次的出现都跟国家的调控有着密切联系,而每一次都出现在其发展所带来的社会矛盾最为凸显的时候。如此周期性的发展,推动国民经济和房地产产业的共同发展。
    【现象解读】
    中产房奴，利益格局下的牺牲品
    “中产房奴”就是按揭贷款压得直不起腰来的中产阶级,与“房奴”相对的是“卡奴”、“车奴”。一面是空置率大大超过10%的国际警戒线,一面是舆论在地产商的蛊惑下不断制造房价上涨的消息。今天一个主义,明天一个运动,后天一种生活;不断制造卖点的开发商目的显然是为更大的利润。因为在房子背后有许多利益集团等着瓜分赚得钵满盆满的银子。
    权利和控制是中国房地产开发商手中的两块砝码。价格的制定,媒体的造势,以及蛊惑人心的美丽传说,全靠手中这两张牌。而媒体以及寄生在地产商身上的地产专业广告公司充当了帮凶角色。
    地产商可能操纵原始数据,信息不对称,造成的结果是:中产阶级对未来房价上涨的预期推动了他们当下购买的行动。房价的忽上忽下,忽悠了自认为判断力分析力自信的这个阶层,这种现象是实体商品虚拟化。房子贷款利率上调,房子涨得厉害也跌得厉害,在房价上涨时期,受冲击最大的是城市贫民。而自去年中期以来,随着房价开始下跌,感受切肤之痛的则是新兴的中产阶级他们曾经为了购买新房而苦苦节约、负债累累,房价的下跌让他们苦不堪言。
    中产阶级为还贷款而苦苦挣扎。这叫中产身份化消费时代的误区,是中产阶级的角色错位,中产心理失衡。在上海出现中产房奴维权示威,自从地产市场兴起以来,买房已成为中国城市中高收入人群提升居住品质、固化个人财产的通行方式,对大多数“有房阶层”人士来说,房子是最大宗的个人资产。目前,中国也出现这样趋势,中产开始前往郊区。郊区房屋的空置率远远大于城里。在西方同样如此。美国中产阶级退出中心城市,迁往郊区,除了一小部分人是享受郊区的宁静之外,更多的属于无奈,据说美国西部的房价上涨50%。城市里住下来的是富翁和穷人。中产收入一般在年薪10万以上,而贷款购房一般均在150200平米。按一线城市均价每平方米10000元20000元计算,每月按揭款要缴5000元6000元。尤其是提高利息之后,巨大的贷款压力使得他们疲于奔命。
    房地产行业目前牵涉面甚广,各地政府、成千上万的房地产开发商、几千家建筑公司、银行,以及成千上万的建筑材料供应商都卷入其中。
    中产白领为所谓价值和尊严的生活往往选择高价位高品牌大户型房子,户型越大,贷款越多,包袱自然很重。在看见房子在跌价时,心理的不平衡就加剧,就会上演中产“房奴”维权的闹剧。说他是闹剧,他们的维权理由实在是让人感到可笑,以上海为例,阳光威尼斯的业主们感到愤怒的原因是,开发商为较贫穷的“拆迁户”预留了一些公寓,他们担心这会损害楼盘的形象。当然他们不平衡的背后是在不到一年的时间里,他们按揭的楼盘下跌近40%,而他们的贷款照旧,心理失衡必然要弄些动作出来,抗议就是一种。市场经济从来都是愿赌服输。
    摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇表示:“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机,而即将到来的货币政策调整,将为全球房地产和世界经济带来更巨大的风险。在所有房地产泡沫国家和地区中,中国排第一。”
    空置率高是房价高得离谱造成的,并非供需矛盾,高房价,低收入是空置率高的主要因素。房价收入比超过14倍,一般平均价与平均家庭收入的比率在5比较合理。香港目前是8,而在1997年危机时达到11。导致很多中产购房者无能力还贷款而放弃按揭。在国内也出现这种现象。高价位,大房子,是造成他们成为房奴的关键。不要相信房地产商的承诺,不要相信舆论的诱惑,不要自信自己的判断十分准确,这样或许中产房奴就会少很多。
    挣扎的中产阶级已成为西方政客们最喜欢的一个主题。尽管房产升值了,但这笔资产很难作为普通收入进行评估;为了拉动消费,美国和英国中等收入家庭一直在堆积债务,而欧洲的中产阶级也好不到哪里去。
    目前在洛杉矶拥有一套房屋而每年支付的成本比租房成本高出一倍多。洛杉矶房屋业主的支出长期以来一直高于租房者,但目前两者的差额比过去30年的平均值高出40%。美国其他主要地产市场的数据也同样令人担忧。
    对此,地产市场的拥护者做出以下反驳:首先,房屋业主不仅能在地产升值时获得资本增值,还能通过每月偿还本金来累积房屋资产。其次,当租金攀升时,按揭还款(通常是定额)的实际价值会因通货膨胀而下降,而且有朝一日还清贷款,就再也没有按揭支出。
    汇丰的研究表明,即便不将本金还款计算在按揭之内,许多地区的新屋业主所需支付的费用仍然远远高于租房费用。在旧金山和檀香山,房屋业主即便是采用只付利息的按揭贷款,每年的成本也比租房分别高出68%和73%。只付利息按揭是一种风险较高的贷款形式,在高价位的地产市场中颇受欢迎。
    2011年,国家统计局公布,到2005年10月末,全国商品房空置面积达1.12亿平方米。其中商品房6204万平方米,甚至有媒体报道全国商品房空置率已达到26%。这引发了对空置及空置率概念的激烈争论。
    现在大城市的商品住宅小区,每到晚上,基本是黑黑的一片,有学者把这种现象称为黑灯现象,这种黑灯现象还会继续下去。国际上一般为:4%~5%为适度空置率,10%则为警戒空置率,超过这一界线即为严重空置,已进入红灯区。要采取一定措施以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。空置率在20%以上,为商品房严重积压区。国家必须采取一系列措施,甚至是强制措施,以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间,否则将给国民经济带来一系列的严重问题。
    “建设系统根本没有空置和空置率的概念,北京市也没有进行过对空置房的专项统计研究,特别是国家统计局的数字出来之后,我们更不方便对此发表任何观点。”
    是诱惑还是无理性购房导致成为“房奴”,这是一个很难断定的事情;是拒绝诱惑拒绝购房,还是因为房价太高导致空置率,产生“黑灯现象”,这还是一个无法说清楚的事情,但有一点是很清楚的,房价的确偏高,空置率的确偏高,中产“房奴”队伍的确在扩大,市场陷阱还在继续扩大。教育、医疗、住房是压在头上的“三座大山”。
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