[转帖] 从投资理论解读中国惊天楼价之必然 [推广有奖]

几年前回国休假，朋友邀去家里坐坐。朋友那时就是外企高管，收入高过一般人平均收入的几倍，加上在国外待过几年，自然在居住上要求高些，至少自己的房前屋后的要有点自己的绿地，可以种点花草什么的，所以选择在郊外的豪宅区买的房。

吃过晚饭，朋友开车带我过去，一进小区吓了我一跳，晚上九点多钟，小区里漆黑一片，零零星星的几粒灯火，不象进了豪华小区，倒象是进了坟场。我还开玩笑，问这里住的是不是都是农民啊？日出而做，日落而息？朋友告诉我，这里很多都是买房投资的，根本不住。可不是嘛，很多豪宅前，荒草长起老高，估计房子连装修都没做。

国内有很多这样的小区，象北京，有估算，投资买房的占总总量40%到50%。好的还租出去，还有连租都懒得租。也是，既然是投资，总要讲究个流动性，看好了要出手，转手就能出。要是弄上租户，还得毁合同什么的，一不留心就赶不上趟了。所以很多小区，到了晚上，一半甚至更多的窗户都是黑的。

为什么国内房价能涨得那么快，那么高，除了什么人多地少，丈母娘效应什么什么的，最重要的，是在国内投资买房，是世界上独一无二的投资机会，高回报，而且是零风险。

有投资知识的都知道，投资要在收益和风险间找平衡。所谓高风险，高回报，不懂的人都会把重点放在高回报上。殊不知，说高风险，那不是一句空话，是片甲不回的风险高的意思。所以，为了至少保本，就也要找低风险的，比如投在短期联邦债劵上，理论上讲是零风险，但收益率非常低，就象现在，收益几乎为零。如果能发现零风险，而收益又高的，那一定是碰上上帝打瞌睡了。

偏偏就有，零风险，而收益又高，全世界打着灯笼找不着的机会，投资中国的房产。碰到这么好的机会，有能力的，不打破了头抢，那才真叫见鬼了呢。

为什么说投资中国的房地产是零风险？因为政府，从中央到地方，近十年来的实际作为不得不让人相信投资中国的房地产稳赚不赔。

君不见，每次房产市场价格有要塌的迹象，政府就出来讲，房地产是中国经济的支柱产业，可以带动千百个相关产业的发展，比如装修材料，电器，家具，等等等等。。。可以带动GDP，可以解决就业问题，所以绝不能让价格下行，老九绝不能走，否则天就塌了。

问题是，房地产发展和房产价格增长永远是一回事么？能不能房产价格下降，而市场仍然发展，仍能甚至更多的带动其它相关产业发展，更多的增加就业呢？当然能，看你怎么定义发展这个概念了。如果定义发展，是价格发展，当然结论就是否了。但如果定义房子的数量（面积）的发展，房屋自有率发展才是发展，哪怕单位价格是下降的，那么答案仍然可以是肯定的了。而恰恰是这种发展才能真正带动其它产业发展，增加就业。为什么？

举个极端的例子。如果说，某城市就只有一栋房子，房价是一千万。那么和这栋房子连带的产业的市场规模，就是这一栋房的连带需求。当房价涨到了两千万，GDP增大了一倍，可连带产业的市场有扩大吗？没有。而且可能因为房价太高，住户倒要消减在装修等及其它的花费，市场不是扩大，反而是缩小了。更极端点，这栋房子是买来投资的，一点装修也不做，住都没人住，就象我朋友住的小区的情况，那么连带产业的市场是多大呢？零！是不是这个道理？

反过来，房价降了，降到五十万一套，那么同样的房地产规模就要二十座房子，住二十个家庭，而且更可能是自住的，从建房子的材料，到装修，电器，家具等等一应是一栋房子的二十倍。你说哪个情况更能带动经济？

但问题是，政府官员一再的出来说话，一再的让人相信，在政府眼里，房地产发展就是房价发展，而发展是硬道理，GDP发展是更硬的道理，是老虎的屁股摸不得。而且政府的行为是，每每的房价有个风吹草动的，政府就出来政策托房价。这种情况下，投资房产，不是零风险是什么？哪个傻瓜搞投资，会不选择投资房地产？中国的房价哪有不一飞冲天的道理？天理难容么。

为什么政府就是看不到所谓的房地产发展，应该是房子的数量（面积）的发展，房屋自有率发展？是没知识，还是揣着明白装糊涂，后面有不可示人的原因？本人不想妄加猜测。

最后，有人说，中国房价飞涨是因为缺少其它投资渠道，那是放屁。你就是再发展，再健全其它的投资渠道，只要不是零风险，只要投资房地产仍是零风险，高回报，谁会去在意其它投资，有病？