网上如果有人求买房经验,回答肯定是七嘴八舌。有人说,要看下水道,有人说,要看屋顶和地基。肯定还有人会说要看学区。等等,等等。
我想就此问题作一讨论。把观察房地产的各类内容,分为:初级眼光(建筑状态),中级眼光(地理位置),和高级眼光(涨势前景的时间因素)。分别介绍。可惜我的时间非常缺少,所以,只能先大概介绍一下轮廓。
(一)初级眼光----对房产结构和状态的观察
所谓 初级眼光,就是指对房产本身的建筑状态的判断。其中当然包括了,院子、屋顶、地基、外表、结构、水、电、煤气、空调等的状态,等等。
为什么说这是初级眼光呢? 主要就是因为,这些具体的建筑状态,并不是影响房价的主因。而且,一般来说,在房产出售时,建筑状态就已经反映在卖价里面了。
举例来说,同样一个地区,同样一条街道上,完全相同面积的二幢房子。假如其中一套,其屋顶已经很旧,而另外一套屋顶却是很新的。那么,自然地反映在房价上,旧房顶的一套一般来说,要价就比新房顶的那套要价就低大约一万美元。
而对于那些水管陈旧,或者轻微漏水的一些细节,事实上,花钱修复这些细节,其成本比起房价来说,也是非常小的。在这方面讨价还价反映在房价上,不过是几百美元,或者上千美元的范围而已。
在“初级眼光”中,对房价影响比较大的部分,主要有:前院的状态。房子的结构。
对于一个想要卖房子的人来说,如果找realter帮你出主意,他/她最多的建议就是,把前院整理好。因为,这是反映一个房产“卖相”的一个很重要的因素。修整过的前院,可能可以对房价提高上万甚至几万的水平。而那些室内细节,例如,厕所是否有微小漏水啦,等等,其实对房价的影响并不是很重要。
对于买房者来说,其实恰恰应该不被前院所迷惑。而应该更加关注房子的布局和结构。例如,旧的房子往往壁柜比较小。这就对生活造成一些不太方便。还有,房子的地下室,和阁楼在卖房时,并不算面积。但是,有地下室和阁楼的房子,显然多了很多存储空间。这些空间,对于生活来说,是很方便的。
其他重要的房子结构包括:屋顶的高度。美国房子的屋顶,有些是八英尺高的屋顶。有些是九英尺高的屋顶。九英尺高的屋顶显然要比八英尺高的屋顶感觉好多了。而且,更有升值前景。阁楼的高度也是比较重要的。阁楼如果比较高,而且其通风比较良好,那么,对于房子的保暖性能就非常有利。
对于有地下室的房子,需要了解,很多地区,在雨季的时候,地下室是可能漏水进来的。所以,在这种情况下,你需要考虑地下室的排水问题。一般情况,都会有蓄水洞加上水泵。有时,地下室也会有下水道的出口。(那就更方便了。)
在房子结构中相当有害的内容主要有二个。一个是白蚁。另外一个是石棉成分。
很多华人看房子总是问地基是否好。其实,地基如果裂缝,都是可以比较容易修好的。甚至房子地板有所倾斜,都是可以用千斤顶矫正的。但是,假如房子结构中,被白蚁所害比较严重,那么,整个房子就毁了。所以,排除白蚁是整个房子结构中的第一重要因素。一般来说,房产买卖中,对白蚁的检查都需要有专项检查。
一般人比较容易忽略的是,房子结构中的石棉成分。石棉是一种致癌物质。早已被美国ZF禁止使用。旧的房产中,某些外墙是石棉瓦材料的。还有些绝缘材料是包含石棉的。甚至还有些墙表面的popcorn涂料中,也含有石棉成分。这些都需要在买房时询问清楚。
如果外墙是含石棉的,一般在漆的覆盖下,也不至于暴露。不过,这种含石棉的结构,毕竟不是一种好事情。肯定会对房产的价值前景有影响的。如果是阁楼中的绝缘材料包含石棉,是可以请人来清除全部保温材料,进行更新的。其价格对于不同的州也是不同的。大概在$2到$6美元一平方英尺的样子。
如果房子的框架中,有一些轻微的白蚁。那么,也是可以采取措施进行消灭的。有些公司采用把整个屋子用巨大的布罩子覆盖,然后通入毒气,杀死白蚁。成本大约要上万美元。
还有一家公司,通过研究白蚁的习性,发现白蚁并不是永远呆在木头里面。而是白天在木头中打洞。到晚上,它们会爬到房子的外面,吸收潮湿的水分。所以,这家公司发明了一种药物,喷洒在房子外面的墙根。白蚁爬过以后,会被毒死,并且会传染到其他白蚁。造成整个白蚁窝的死绝。采取喷洒药的公司收取的费用,是根据房子的墙周长来计算的。一般二千尺左右的房子,大概需要一、二千美元喷洒一次。然后,他们卖保险给你。保证你的房子不被白蚁所害。
中心空调是房子的一大结构。完全装一套新的中心空调,目前的价格大约是五千到一万美元。
总而言之,房子结构对房价的影响是非常有限的。例如,一个状态不好的厨房可能会造成房价略低一万美元。但是,如果你花一万美元重新翻修了厨房,那么,在卖房时,你就可以多卖一万美元。而这些建设成本,对于美国不同的州,不同的地区,差别不大。
买房时的realtor 形象的影响。。。。。。
抵押贷款介绍。
(1)修房价格概论
(二)中级眼光----对房产地理位置的观察 (location, location, and location) (待续)
在美国买房的都知道房地产业最常说的一句话:location, location, and location。那么,到底其中包含了什么意思呢?
很神秘啊。
其实说白了,意思就是,大区域,中区域,和小区域,每一个区域都很重要。
为了强调这一点,我想首先说小区域,特别是,最常常被华人忽略的地理因素或称地形因素。来说明"区域(位置)"的重要性。直观一点说明,当你开车在一条路上通过的时候,可能根本没有注意到,道路发生了下坡,然后又上坡了这样的变化。然而,在房地产价格中,这一下坡,一上坡,房价可能就会有一倍的差别。说严重了吗?其实我很常见这样的情况。坡下和坡上一倍的房价差是很正常的。
在某些地区,即便是在同一街道上,处于最低点地势的房子,(特别是最低点还紧靠一个水坑或水沟的。)有可能永远也卖不到高地势处房子的价格的一半。地势的高低可以很容易从google map上选择Terrain选项,就可以看到。买房前,千万要先查阅一下google地图中的Terrain图。地势对房价的影响是巨大的。在绝大多数情况下,在“坑”里的房子,都是低廉的房子。即便同样是处于“好区”。当然了,各个不同地区,地势的平缓程度不同,对房价的影响程度也是不完全相同的。不能绝对化。
除了地势低,靠近水坑以外,在同一个小的区域内,靠近高速公路或繁忙交通要道,靠近铁路,靠近高压线路,靠近变电站,靠近电视塔,靠近墓地,靠近垃圾场,等等,都会强烈影响房价。这种影响,应该被称为:“明显地理位置缺陷”造成的影响了。对于公路的繁忙程度,是可以从google 地图中,选择"Traffic"一项,进行分析。所以,在观察房地产时,除了要看zillow的房价地图,也一定要同时看google的Terrain和Traffic地图。
再来说一说大区的概念。华人最常说的就是“学区”,还有“好区”。这些当然都是比较重要的。但是,首先你需要理解,房地产的大区(例如,法拉盛区,sunnyvale,),邮政编码区,学区,小区(社区),等,都是不同的概念。
其中邮政区域与大区的划分比较固定。但是,学区并不是一个固定的区域,而是经常因为政治原因,而变化的。某些城市,为了照顾贫穷区域的人们,甚至可以把穷区的学生分别分配到较远的富裕地区的学校中,用校车接送,以实现“更加公平”的理想。学区的变化,还有可能会因为教育经费的原因,以及新建学校或者撤销某些学校的原因,使得学区范围发生改变。而学区的范围划分,并不是根据邮政区域,也不是根据“好区”,“坏区”,“穷区”,“富区”,来确定的。甚至在同一条短短的街道上,很可能在1000号以前是一个学校,而1001号以后,就是划分到另外一个学校。
小区或者称为社区,其实是因为这个区域是由同一个开发商建设而形成的。某些小区比较大,而某些仅仅包括三、五幢房屋。而越新的小区,越容易是一些比较偏远和角落的地区。因为,开发商在购买地产的时候,首先要考虑的就是地价。他们最容易能买到的成片地皮,要么是偏远的地区,要么就是靠近高速公路边,或者,一些地势不好的地段。所以,当考虑“小区”的时候,需要小心地观察地形和地理位置。而不是仅仅考虑“好区”和“学区”。
如果把学区,和邮政编码区说成是大区,那么,由一些主要的交通干道隔离出来的一小块一小块的“格子”,应该可以被称为“中区”了。房价在主要交通干道的二侧有巨大差别的现象,是非常普遍的。一般来说,被交通干道隔离出来的“格子”内,环境和居民成分大致是一致的。房价也比较在类似的水平。当然了,如前所述,即便是同一的格子内,地势的高低,以及是否靠近高速公路等,还是会进一步造成房价的不同的。
比较不同区域的房价,你应该选择不同地区中,都没有明显“地理缺陷”的房子,选择类似面积的房子,进行比较。也需要比较每一个区域最贵的房价。(它说明了这个区域的最高水平。)一般来说,每一个区域的最好的房子,肯定是处于地理位置比较好的地段。一般来说,房产开发商是不会在很差劲的地理位置买一块地,盖上最好的房子的。(但是也有例外。就是当某一区域非常好,已经根本找不到空闲土地时,他们可能在很靠近高速公路的差劲区,买下破旧的房子,彻底改造。)
总结一下中级眼光,就是说,location, location, and location这句话,就意味着,大区域不同,会造成房价的不同。中区域不同,会造成房价的不同。小区域(小到同一条街上的不同位置)的不同,也会造成房价的巨大不同。
另外一个需要回避的有害地区,是“历史遗迹保护区”。