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中商情报网讯：由于物流业需求的稳定增长，中国的物流地产商崛起，除物流企业，房企、电商巨头纷纷布局物流地产。物流地产的进入门槛事实上不高，谁能拿到工业用地，谁就能发展物流地产。但是物流地产拿地却没有那么容易，物流地产该如何拿地。
物流地产拿地难
物流地产商拿地首选一线城市和省会城市，但是目前一线城市及省会城市物流用地拿地难度极高。出于城市规划、园区建造周期、财税征收、就业解决等考量，近年来一线城市及省会城市出让的工业土地连年萎缩。
工业用地少：一线城市及省会城市城市化率高，城市工业用地较少。
税收贡献小：物流地产对税收贡献主要为租金的营业税，小于同等面积制造业企业缴纳的所得税与增值税等相关税收。
园区建造周期长：物流园区建设周期较长，在地方ZF5年任期制度下，物流园区对于ZF来说并没有强大的吸引力。
就业贡献少：目前主要推广的现代物流园区，机械化程度高，所需人员少，对当地就业拉动小。
物流地产商如何拿地？
国企背景的物流地产商在拿地上面具备一定的优势，其他物流地产商普遍存在拿地难的问题。目前，物流用地拿地难与资金实力要求高挤压小型物流地产商生存空间。拿地能力成为了决定物流地产商发展的关键性因素。物理地产拿地渠道主要为一手地和二手地。
一手地是指从ZF招拍挂制度中取得的土地。据悉，如果是ZF着力发展的产业、可能会得到零地价的优惠措施；比如知名企业、带动当地就业税收的大幅度提升，如富士康、三星等知名的国际企业；此外，满足ZF招商引资的KPI指标和要求，ZF就会给予巨大的优惠倾斜；对此，物流地产商需要项目包装，前期了解当地ZF的ZF倾斜度、现阶段的考核指标，城市发展方向。若一些开发区财政收入较少，物流地产商可联合一些纳税大户，共同成立项目公司，以税源落地为筹码可迅速获得土地！
二手地是指从企业手中购买，或直接控股企业获得土地所有权。如绿地参股东航物流混改试点、碧桂园购买中集产城25%股份。二手地优点明显：土地清晰、大幅缩短项目审批、报建办理速度、标的物明确清晰，但是这种模式对资金有更高要求。
更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国物流地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。
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