上周，西青区卫津南路西侧地块高调成交，最终以总出让金10亿元，成交楼面价为11607元/平方米花落福建融侨置业有限公司，溢价率达到24.69%。截止到目前，天津（楼盘）今年成交楼面价过万地块已经达到8宗，越来越多“地王”的涌现是否意味着未来房价的上涨？地价在房价中占比又是几何呢？是不是能通过当下土地市场的火爆程度、价格窥探出此地房价的未来走势呢？
房价与地价：一笔复杂的账
房价与地价不是简单的正比、反比关系，而是一笔比较复杂的账，一是房价基本一直在上涨，但地价受土地供应、季节等因素影响呈现跳跃性；二是地产商有意捂盘，缓慢开发，地价在房价中的占比也就自然容易失真。
有学者根据研究大概得出一个房价公式：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。这个公式仅供参考，不过也是比较有说服力的，当然特殊案例也肯定存在。其中，开发费用是指三大费用，包括管理费用、财务费用、运营费用（也叫营销费用），管理费用一般不超过房价的3%，三项费用一般不会超过房价的10%。但近些年地产商融资紧张，一些项目借道房地产信托，融资成本自然水涨船 ...
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