化解房地产库存将是明年经济工作重要任务，而化解房地产住宅库存需要因地制宜、多措并举，既要增加有效需求，也要改善供应状况，化解房地产库存绝不应该是开发商心中的房价继续上涨。

事实上，房价上涨对需求的挤出作用大于涨价刺激的需求效应，会显著降低化解库存措施的效果。部分房地产开发企业通过营造房价上涨预期化解房地产库存，实质仍是刺激需求，但由于房价严重偏离普通家庭收入水平，涨价会导致交易量增长空间日益缩小。据中国指数研究院数据，百城新建住宅均价从今年5月份"负转正"后已经连续七个月环比上涨，房价上涨预期存在一定程度固化危险。与此同时，年初以来稳定住房消费政策效应衰减，四季度以来商品房销售增速回落，库存压力继续上升。截至10月末，全国商品房待售面积69637万平方米，比上一个月末增加1004万平方米。这些情况表明，房价上涨及其预期仅能带来短期效应，房价对需求的挤出效应大于涨价刺激的需求效应，库存压力只增不减。

有效去库存需要对房地产需求和供给两方面进行有效调节， ...

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