20多年前,日本房地产市场一片火爆,卖掉东京土地可以买下整个美国。20多年后的今天,中国的城市"贵"得也可买下美国了。自去年股灾以来,中国一线城市房价就开始飙涨,买房比买"春运"的火车票都难!看似一片繁荣,有何理性因素推动?有无非理性因素?未来房价走势的变数在哪里?政策在日本和俄罗斯模式间将如何抉择?本文试图分析这些问题。

地产结构性分化,一线房价大幅飙升。总体来说,中国的房地产市场是处于下行周期中。但15年6月份股灾以来,房地产市场又出现分化。一线城市房价急剧飙升,广州近五年房价的累计涨幅为27.2%,北京49.3%,上海43.3%,深圳92%,而纽约在房价暴跌前的五年累计涨幅仅59%,东京为141%,北京和上海都接近纽约,深圳远远超过了纽约。与此同时,二线城市房价增速由负转正,三线依然萎靡不振,分化明显。

理性因素:人口结构与人口流动。房地产市场整体下行、结构性分化、一线城市房价上涨的背后有一定理性因素驱动。人口结构变化,决定长期下行。从日、美等国经验看,房地产周期与人口 ...

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