当下的中国楼市，冰火两重天，“泡沫”和“去库存”双双成为热词。单针对一线城市房价上涨过快的问题，沪深两市已有调控表态。深圳更是将二手房交易税上调了50%。不过，“泡沫”一词究竟是三人成虎，还是确有其事？

　　华泰证券宏观研究员宋雪涛日前分析指出，截至2015年底，深圳房价“泡沫”为34.16%。而北上广看似也涨了，实际上却没有“泡沫”（广州泡沫率-1.07%，北上泡沫率-5.65%）。此外，泡沫何时破裂，关键看杠杆比例。在购房者没有加杠杆的前提下，2016年深圳楼市或许安全，但安全的边际仅为1.67%。如果深圳收紧了限购政策，泡沫可能会提前爆掉，1.67%的安全边际几乎经不起任何外生性冲击。

　　具体分析如下：

　　他首先指出，经济增长、信贷宽松是导致房价上涨的两个基本面因素，而房价增长不能被这两个因素所解释的部分（即不知道为什么涨价的涨价），就是“泡沫”。

　　对于去年以来房价蹿升最令人咋舌的深圳，宋雪涛指出，深圳的房地产租售比增速和M2/GDP增速的趋势基本一致，但从15年开始租售比一路飙升，已经甩开了信贷增速。

　　北京相比深圳，租售比要温和许多，特别是1 ...

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