报告名称：上实发展(600748)动态报告：WE+启航
报告类型：点评报告
报告日期：2015-12-09
研究机构：爱建证券
研究员：左红英
股票名称：上实发展
股票代码：600748
页数：4
简介：12月8日，上实集团联合柯罗尼资本在淮海路WE+众创空间共同举办了WE+旗舰店揭幕仪式及“众创未来、沪动全球——2015上海创新锋锐论坛”。
投资要点
Wework 引领联合办公热潮。WeWork 是一家于2010 年在美国成立的房地产公司，专注于联合办公租赁市场。2015 年，WeWork 以100 亿美元的估值完成了9.69 亿美元的融资，在全球范围内也已成为估值排名第11 的创业公司（数据来源：BI 中文站）。WeWork 的高速发展，吸引了国内众多地产商的关注。自2014 年下半年开始，"众创空间"已成为热门概念。
众创空间的运营和盈利模式。从运营模式上看，WeWork 主要是通过在一些租金较为便宜的地区租用楼面，并进行二次设计，将楼面设计为风格时尚、可定制且社交功能较齐全的办公空间，之后以远高于同业的价格租给各种创业者，并在租金中获利。在日常运营中，除了为各类创业者提供办公空间（办公室、会议室、娱乐设施、生活设施）之外，WeWork 还为创业者提供各种跟创业关系密切的隐形服务，如定期举办社交活动，促进创业者之间、创业者与投资人之间的交流；充当中间人，为创业者之间合作、创业者和投资人、初创企业和成熟企业之间搭建业务或资本合作的桥梁；完善办公空间的各类社交功能，为创业者和投资人创造各种各样偶然的邂逅可能。目前WeWork的盈利模式主要来自两个方面：向创业者（个人或公司）收取租金；隐形回报获利，即通过对种子公司投资等来获利。（资料来源：前瞻产业研究院。）
WE+的设立。上实发展通过下属全资子公司上海实锐投资管理有限公司，与上海威加投资管理合伙企业、上海扬维投资管理合伙企业（这两家公司皆属柯罗尼资本旗下）共同出资，新设成立“上海帷迦科技有限公司”。 帷迦科技（WE+）注册资本为人民币10000 万元，实锐投资在帷迦科技中认缴出资人民币4500 万元，占公司注册资本的45%。帷迦科技将充分整合各方股东优势资源，结合“互联网+”等相关技术手段，通过对存量物业的二次开发，采取创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合的方式，为创业者提供全方位创业服务的众创空间及生态体系。
WE+的优势。在李总理“大众创业，万众创新”的号召下，国内的创业热潮奔涌，众多地产公司介入众创空间领域。在激烈的竞争下，能够坚持到最后的才是胜利者。我们认为，WE+的优势在于：1、强强联合。2、资源互补。上实集团为上海最大的国企之一，实力雄厚，更拥有地产、医药等产业资源；柯罗尼资本是一家专业的私募地产基金管理公司，成立于1991 年。截至2015年3 月，公司管理资本90 亿美元。在2015 年PERE 50 的排名中，柯罗尼资本以过去5 年累计募集资金64.7 亿美元排名全球私募不动产股权投资基金的第7 名。资源与资本的结合，不仅为WE+创造了资金和规模的优势，更为其提供了创业创投的资源和网络，而这才应该是众创空间的核心竞争力。
WE+的成绩。从2015 年6 月份到12 月，WE+在北京、上海、杭州已经建立了7 个空间，1.3 万平方米，1600 个工位，为创业团队服务；已经签约120 个合作伙伴，为创业团队和中小企业提供财务、税务、人力资源、云数据、生活与健康、法律、投资等服务；在WE+平台里面有超过20 个资金为创业团队提供创业的扶持；今后三年将在全国打造超过50 个办公的空间，超过10 万人的线上平台。
盈利预测与投资建议。基于WE+的体量和发展现状，其短期内对公司的盈利影响甚微，但我们看好公司在智慧办公领域的布局，以及公司转型的决心。“公司聚焦核心项目，适度多元发展”的经营方针，以及多方携手共同打造智能服务的智慧城市生态系统的战略构想值得期待，维持“推荐”评级。
