报告名称：浦东金桥(600639)投资性物业价值低估 热门题材催化剂丰富
报告类型：深度分析
报告日期：2016-05-17
研究机构：中银国际
研究员：袁豪
股票名称：金桥Ｂ股,浦东金桥
股票代码：900911,600639
页数：16
简介：浦东金桥是从事金桥开发区的开发，以房地产出租为主业模式的国有房企，租金收入稳定增长且现金流稳定；投资性物业重估价值可观，我们按4%的行业平均租金回报率计算，245 万方物业储备的重估净资产价值可达369 亿元，目前市值较此大幅折价。公司运营片区的区位优越且众多五百强入驻，北区划入上海自贸区扩容范围，南区工业厂房和酒店距离迪士尼10 公里，特斯拉国内首个超级充电站也落地于此。公司作为浦东国企改革首批企业，混合所有制国企改革方案也正有序推进中。此外，我们预计由于会计政策调整和持有项目变现等原因，公司今年业绩将实现大幅增长，1 季度已同增60%。我们预测公司2016-2018 年每股收益分别为0.55 元、0.65 元、0.77 元，给予公司28.00 元的目标价，相当于15%的RNAV 折价，首次覆盖给予买入评级。
支撑评级的要点
自持物业重估价值可观。公司是以房地产出租为主要经营模式的房企，去年租金收入约12.8 亿元，每年保持约8%的稳定增速推动现金流稳定增长。公司目前持有在营项目165 万方（住宅35 万方），储备项目80 万方（住宅24 万方）。过去一年浦东碧云地区的房价上涨猛烈带动该区域价值的重估较为明显，我们将以成本法计量的投资性房地产按4%的行业平均租金回报率计算，重估价值达322 亿元，RNAV369 亿元。
预计今年业绩大幅增长。我们预计公司今年业绩将有较大幅度的增长：1）调整会计政策，部分物业年限计划将由20 年延长到40 年，折旧摊销费用显着下降；2）出售韩城路仓库实现1.35 亿投资收益；3）投资21 亿的临港碧云壹零住宅项目即将预售并在年内竣工，预计项目少量可结转业绩。公司2016 年1 季度已实现净利润同比增长60%，预计全年增幅80%。
区位优越，题材丰富。金桥北区20 平方公里土地于去年4 月划入上海自贸区扩容范围；金桥南区25 万方建面的工业厂房和酒店直线距离迪士尼约10 公里，迪士尼开业将带动周边商业和相关产业的发展；此外，通用汽车、可口可乐等世界五百强入驻园区，特斯拉国内首个超级充电站也落地于此。
浦东国企改革先驱。公司作为浦东第一批混合所有制改革的地方国企，金桥集团去年6 月公告拟将目前持有49.37%股权划拨15%至浦东投控，激发企业活力的同时，实现政府资本管理的功能，而未来混合所有制的改革方向将孕育较大的想象空间。
评级面临的主要风险
可售项目去化率低于预期，持有资产价格下行的风险。
估值
我们预测公司2016-18 年每股收益分别为0.55 元、0.65 元、0.77 元，给予公司28.00 元的目标价，相当于15%的RNAV 折价，首次覆盖给予买入评级。

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