报告名称：招商蛇口(001979)前海土地正式确权 自贸区建设再提速
报告类型：点评报告
报告日期：2016-06-19
研究机构：中投证券
研究员：李少明,王修宝
股票名称：招商蛇口
股票代码：001979
页数：5
简介：政企合作模式重大创新。6月18日，招商局集团与前海管理局签署协议组建合资公司共同开发前海自贸区2.9km?土地（招商局原前海湾物流园区3.9km?，扣除现状保留用地）。前海开发投资控股有限公司与招商蛇口控股的平台公司，分别代表深圳市和招商局集团共同组建合资公司，双方各自持股50%，由招商局财务并表。市政府收回上述合作范围内的市政基础设施、公共服务设施建设用地；合资公司在其开发经营用地中向前海管理局配建移交一定规模的总部与产业用房；未来结合自贸片区发展需要，进一步推进双方相关资产的整合。深圳是我国改革创新的桥头堡，本次合作双方创新性地搭建"小政府+大企业"的企业化管理、市场化运作平台，将为全面加速推动自贸区开发建设提供有力保障。
前海土地正式确权进一步明确了招商蛇口在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位，将有力推动公司相关业务的快速发展。2015年报披露公司在前海拥有243万方土地使用权，其中尚未取得土地使用权证书的109万方。因前海取得时间早、成本低，土地价值已大幅提升，土地变性、补缴地价款、开发后与政府的利益分成等问题一直困扰着公司。随着协议落定，与政府成立合资公司进行开发解决了上述难题将有力促进后续开发的推进，且权益占比50%基本符合预期。作为前海蛇口片区最大的企业建设主体，公司2015年率先启动前海妈湾片区第一个大规模城市综合体项目--前海自由贸易中心一期的建设，计容积率建面25.4万方。随着整合的推进，公司深圳区域最强的团队已全面负责该项目。截至2015 年底，前海蛇口片区注册企业达7.39 万家，注册资本合计3.34 万亿元，注册企业快速增长，自贸区建设取得重大阶段性进展。
独特的战略资源优势支撑业绩释放和长期可持续发展。2016年1-5月实现销售亿元同比+58%。深圳内外资源富足，目前在手开发项目（太子湾和前海仅部分项目）总建面3600多万方、未结建面超过2600万方，其中深圳项目近300万方。此外市场忽视了其上千万方潜在土地储备，主要包括：1）通过招商局集团内部资源整合及政企合作方式盘活利用土地资源；2）产业新城：复制蛇口的片区开发模式，在全国已经获得重庆广阳湾、东莞长安新城、首钢"中国网谷"等大型园区综合开发项目；3）邮轮城，太子湾170万平米建面，厦门东渡80万平米，都在自贸区，与邮轮产业协同发展；4）国企资源整合：中外运长航集团名下大概有超过1万亩的仓储、物流用地，70%位于一二线城市，预计3-5年后可逐步成为公司土地储备的重要补充。5）城市更新：目前公司在深圳处于各阶段的城市更新项目规划可开发建面逾300万方，预计未来将会陆续面市。
"前港-中区-后城"的空间发展模式快速落地。由港区带动园区再推动城市的发展，通过港、区、城联动构建由政府推动、企业主导、汇集各类资源、多方优势互补协同的巨大平台。公司以前海蛇口自贸区为指引复制扩张，以南海意库、网谷模式、广州金山谷健康养老项目为代表的创新业务百花齐放，参与"一带一路"沿线自贸园区和其他重点国家和地区的投资与服务，业务协同作用初步显现。
无论短中长期看，公司都不乏业绩支撑和估值保证。我们坚定看好公司业务前景和估值提升的逻辑，作为国企改革的旗帜及自贸区、"一路一带"桥头堡，政策红利保驾护航，三大主业协同升级发展，前瞻大招商业务大协同，前海蛇口自贸区加速复制，后续将有更多优质资源注入及配置优化。RNAV33元/股，坚定价值投资，价值回归指日可待，再次"强烈推荐"。16-18EPS1.09/1.31/1.50元，PE13/11/10倍。
风险提示：自贸区建设进度不及预期；房地产市场波动风险。

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