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房地产业
研究机构：德邦证券 分析师：德邦证券研究所 撰写日期：2011-01-27
事件: 国务院总理***2011年26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
点评:
本次政策是对2010年4月、10月国家调控政策的进一步落实。首先国务院常务会议肯定了房价过快上涨的势头得到了初步遏制(每月同比涨幅下降)。同时强调了政策调控的主要目的是以遏制投资投机性购房需求。
从政策的内容来看,本次政策相比10月政策进一步严厉。表现为:1、加大了交易环节的税费。转让购买不足5年的住房,营业税的税基由差额提高至销售收入全额。2、进一步从严差别化房贷。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例由50%提高到60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。3、限购政策从严。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭(已出台限购令政策的城市中仅有南京、深圳、福州对此限购)、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭(已出台限购令政策的城市中仅有深圳、福州对此限购)、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭(已出台限购令政策的城市中仅有武汉、郑州、宁波、广州、深圳、福州对此限购),暂停在本行政区域内向其售房。4、要求地方**明确调控目标。2011年各城市人民**要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
我们在上周的周报中就提到,“不限购就约谈”已经凸显了明显的行政干预色彩。本次政策也向社会传递了中央地产调控的手段并非用尽,因此我们对于政策不可不敬畏。但是从政策效果的判断来看,如果此次政策严格执行,当前对地产的投资和投机的盈利空间已经被严重压缩了。只有等政策的累计效应逐渐显现出来,政策调控的风险才会逐步释放。我们认为未来2-3个月将是各地相关细则的推出和落实,并且等待房地产税的落地。而对于房地产股来说,一方面房地产行业业绩稳定,奠定了当前估值的安全边际;一方面政策的风险,尤其是在行政干预越来越明显的情况下,仍然会压制房地产股的估值提升。
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