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雷达卡
【原文出处】价格月刊
【原刊地名】南昌
【原刊期号】20104
【原刊页号】3～10
【英文标题】Responsibility of the Local Governments for High Housing Price and Its Control
【作 者】陈湘/陈文君/冷崇总
【作者简介】陈湘，江西兴赣公路开发有限公司，主要研究方向为交通综合管理（江西 南昌 330006）；
陈文君，江西省信息中心，主要研究方向为信息管理；
冷崇总，江西省价格理论研究所副所长，价格月刊杂志社副社长、副主编，高级经济师，主要研究方向为市场价格管理（江西 南昌 330046）。
【内容提要】近年来，全国各地房价不断攀升，使高房价已成为我国经济社会发展的毒瘤，它会形成严重的社会不公、加剧产业结构的失衡、制约城镇化战略实施、导致金融风险的积聚、抑制居民的消费需求、助长社会政治腐败。地方ZF对高房价难辞其责，突出表现为追逐地价，推高房价；高额税费，抬升房价；追求政绩、放任房价；漠视民生，使政策落空。要使地方ZF履行好遏制高房价的责任，必须提高其对遏制高房价的认识，着力加快城镇住房保障体系的建设，切断地方ZF与地价收益的利益联系，全面推进房地产税费改革，加强地方ZF对房价的监督管理。
【摘 要 题】城市土地与住宅经济
【关 键 词】高房价/地方ZF/职责
【正 文】
【中图分类号】F293.3 【文献标识码】A 【文章编号】1006-2025(2010)-04-0003-08
近年来，全国各地房价不断攀升，不仅房地产商赚了个“盆满钵满”，而且成为不少地方财政增收的“摇钱树”，使众多消费者望房兴叹。高房价不仅是一个经济问题，也是一个社会问题，事关经济社会发展和民众安居乐业。虽然形成高房价的原因是多方面的，但地方ZF与民争利的失职之责是其中重要原因。只有各级ZF真正从执政为民的高度出发，认清高房价的弊端，摒弃与民争利的做法，加强对房价的监管，才能向市场发出明确的政策信号，稳定市场预期，遏制房价过快上涨的势头。
一、高房价祸国殃民的种种表现
自2000年以来，房价持续上涨。中国统计年鉴的数据表明：2000年～2008年全国房屋销售价格分别比上年上升1.1%、2.2%、3.7%、4.8%、9.7%、7.6%、5.5%、7.6%和6.5%。2009年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%[1]。中国社会科学院发布的2010年《经济蓝皮书》显示：2000年全国城镇住房套房价格128596元，城镇人均可支配收入6280元，房价收入比为6.83∶1，到2009年全国城镇住房套房价格441564元，城镇人均可支配收入8856元，房价收入比为8.31∶1，分别比2000年上升243.37%、41.02%和21.67%；全国有85%家庭买不起房[2]。根据美联物业市场研究部的分析，北京、上海、深圳三城市2009年房价的涨幅都超过了GDP的5倍，其中上海超过7倍左右，北京与深圳在5倍左右[3]。在一线城市房价非理性上涨带动下，一些二、三线城市房价疯狂上涨。高房价已成为我国经济社会发展的毒瘤，其破坏性影响超乎人们的想象，可谓祸国殃民，其突出表现是：
——高房价形成严重的社会不公。目前我国收入分配不平等状况已经相当严重，高房价特别是一些大中城市房价快速上涨，意味着财富以货币和固定资产的形式向经济发达、居住环境较好的地区集聚，向少数高收入者特别是投机购房者和房地产商集聚，而大部分居民和经营者的收入或财富则变相缩水，使大多数人越来越穷，少数人越来越富，从而加剧国民的贫富差距，形成严重的社会不公现象。因为高房价成为聚集社会财富的“聚宝盆”，迅速大规模地转移社会财富，它可令一些人一夜暴富，也可令很多人在居住成本大幅提高、可支配收入降低的同时变得更加穷困。在高房价形成的收入再分配中，受益的主要是地方ZF、开发商以及少数投机者，他们通过对房产的投资或投机而获得地价或房价上涨的溢价，占有比普通人更多的流动性财富收入，甚至相互勾结，藉此获得巨额暴利，借机暴富。普通百姓收入增长赶不上房价上涨，许多人因没有能力购房而被排斥在住房市场之外，即使倾其所有或贷款购买住房，也会因其自用居住不可能进行实际交易而不能增加可使用财富，反而会因房价上涨过快而更加贫困，甚至沦为房奴，导致其可支配收入越来越少、生活水平和质量不断下降。这样，富人基于投资目的炒房将房价愈炒愈高、财富快速积累愈来愈多，穷人财富积累愈来愈慢、愈来愈少，加剧两极分化，固化低收入阶层现有的生存状态，加剧地区之间和居民之间的贫富差距，形成严重的社会不公现象。
——高房价加剧产业结构的失衡。高房价会使社会经济要素配置错位，导致房地产业投资居高不下及其上下游产业的畸形发展，加剧产业结构的失衡。高房价推动下的房地产业缺乏技术创新动力，其粗放式经营必然导致能源、资源高消耗。目前我国住房建设耗用钢材占全国钢材用量的20%，钢材消耗比发达国家高10%～20%；水泥用量占全国总量的17.6%，每拌和1立方米混凝土比发达国家多消耗水泥80公斤；住房建设过程中耗能占总耗能的20%以上、耗水占城市用水的32%，全国既有城乡住房建筑总量中节能住宅不足2%[4]。同时，高房价刺激房地产商盲目开发建设会造成商品房供需关系失衡，房屋空置率上升，特别是造成土地资源开发利用的不充分、不合理，浪费资源。高房价及其背后丰厚的利润会引导资金大量进入技术门槛较低的房地产业，从而对实体经济产生挤出效应，使其他产业的竞争能力下降。依照国际惯例，房地产投资额增长率应在GDP增长率2倍范围之内。国家统计局发布的历年统计公报显示，2005年～2009年全国GDP增长率分别为9.9%、10.7%、11.4%、9.0%和8.7%，同期房地产开发投资分别增长19.8%、21.8%、30.2%、20.9%和16.1%，后者分别是前者的2.00倍、2.04倍、2.65倍、2.32倍和1.85倍。房地产投资的快速增长，导致经济资源过多地流向房地产业，在带动对普通钢材、水泥、装饰材料等建筑材料需求迅速增加，刺激煤炭、采掘、建材制造等行业发展的同时，不利于其他行业的发展，使整个国民经济产业结构重化工程度不断加深。这种畸形的产业结构严重依赖自然资源和能源消耗，不仅给整个生态造成沉重的压力，而且不利于经济社会的可持续发展和科学技术创新。同时，高房价大大降低居民的实际收入和消费水平，从而挤压较高层级的文化、旅游、高端服务等市场有效需求，成为第三产业尤其是文化、旅游、高端服务业发育和发展的障碍。高房价推动店铺租金大涨，使其生存和发展受到冲击，当商铺普遍无法生存时，货物必然不能畅其流；高房价推动的高工资势必引起商品价格上涨，使制造业失去国际竞争力，产品出口受阻。
——高房价制约城镇化战略实施。中央经济工作会议提出：要着重把中小城市建设和小城镇建设作为重点，特别是把符合条件的农民进入中小城市就业和落户作为城镇化的重要任务。所谓城镇化，实质是农村人口转化为城镇人口的过程，是人口向城镇集中或农业人口转变为非农业人口的过程。农民在城镇定居并逐步融入城镇，一个基本条件是“住有所居”。然而，高房价使城镇化门槛提高，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，是农民工成为新市民的极大障碍，在一定程度上制约了城镇化战略的实施。合理的房价收入比为3～6∶1，而残酷的现实是：城镇居民的房价收入比高达8.3∶1，农民工和农民的房价收入比分别达到惊人的22.08∶1和29.44∶1[5]。如此高的房价收入比，使居住成本成为比户籍制度还要高的阻碍农民工永久进入城镇的门槛。在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前，农民工对于住房甚至连想都不敢。于是，工棚式居住、城郊农民家中简陋式居住、集体宿舍特别拥挤式居住，成为进城农民工的主要居住方式。国家统计局的调查表明，29.19%的农民工居住在集体宿舍里，20.14%的农民工居住在缺乏厨卫设施的房间里，7.88%的农民工居住在工作地点，6.45%的农民居住在临时搭建的工棚里，还有12.54%的农民工在城里没有住所，只能往返于城郊之间或回农村居住。在城镇工作的大部分农民工，没有固定住所，无力购买商品房，无权购买经济适用房，也没有廉租房供应，城镇仅仅是他们停留的“驿站”，每年像候鸟一样在城乡之间迁移。2009年我国统计的城镇人口占总人口的46.6%，如果剔除根本没有能力在城镇置业甚至租房的农民工因素，实际城镇化率只有30%左右。由此可见，高房价使农民工无力在城镇购买住房，成不了新市民。长此以往，城镇化进程将严重受阻。同时，高房价带动城镇商务成本的提高，降低城镇的综合竞争力，也会阻碍城镇化战略的实施。
——高房价导致金融风险的积聚。完全靠自有资金买房、盖楼的是极少数，消费者买房要贷款，开发商盖楼也要贷款。近年来，房贷规模成倍扩大，全国80%左右的土地购置和房地产开发资金直接或者间接地来自银行贷款，通过按揭贷款买房的人占全部购房总人数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上，高房价背后是金融风险不断积聚。高房价远远超出普通居民收入水平所能承受的限度，居民购房不得不依赖银行贷款支持，个人住房按揭贷款的增加会使银行金融风险不断积聚，因为高房价使个人住房贷款者还款能力变弱，即使他们无力偿还贷款，银行也无权拍卖其房产抵债，使房贷存在隐性呆坏账风险。我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足，其开发资金主要是来自银行贷款，他们在高房价推动下大量向银行贷款从事开发，使房地产开发投资隐含的金融风险增大，加剧金融风险的积聚。因为高房价使商品房空置面积不断扩大，导致占压银行资金偏多，货币信贷的潜在压力增大，削弱货币信贷作为主要政策手段对经济的调控能力。高房价是房地产市场泡沫的产物，随着房地产价格的攀升和房地产泡沫的形成，其金融风险也不断积聚，最后集中于银行体系，一旦房地产泡沫破灭，资金链断裂，伤害的不只是寻常百姓，那些炒房者、银行乃至大型企业都可能面临“灭顶之灾”。因为房地产业牵涉到上下游的众多行业，犹如“多米诺骨牌”，牵一发而动全身，高房价积聚的资产泡沫一旦破灭，不仅会影响与建筑有关的众多实体行业，资本市场的危机同样难以避免，首当其冲是银行房贷风险，再波及到其他金融领域，最后是实体经济，一场中国式“次贷危机”恐怕就难以避免了。高房价使住房由消费品演变为投资品和投机品，房产投资特别是投机势必吸引大量资金集中于房地产业，进而引起金融部门流动性下降和全社会金融风险增加。如国内一线城市房价被哄抬炒高，北京、上海的人均收入还不到东京的1/10，而房价已比肩东京。日本的房地产泡沫是一个富裕社会的泡沫，都拖垮了日本经济，中国还是一个整体不富裕的社会，出现超过日本的房地产泡沫，其灾难性后果将更可怕。
——高房价抑制居民的消费需求。高房价导致居民购房负担过重，会挤占其即期和潜在的消费，从而抑制消费需求，对扩内需产生挤出效应，侵蚀ZF一系列经济刺激政策的实施效果。高房价使许多人沦为房奴，不少家庭为了有一个栖身之地，耗尽所有积蓄，从小康之家变成债台高筑，在沉重的房贷压力下，消费无法增加。目前我国城镇房价与居民收入比为8.3∶1，远高于房价为普通家庭年收入3～6倍的合理区间。很多家庭为了积累起买房的首付资金，不得不缩减其他生活消费支出或依靠银行贷款，背上沉重的债务包袱，沦为“房奴”，被高额房贷压得喘不过气来，只好缩减本来用于其他方面的消费支出。2009年全国社会消费品零售总额达125343亿元[6]，商品房销售额为43995亿元[7]，也就是说，全国居民35.1%的花销用在买房上。居民把大量资金投入到购房后，只有省吃俭用，握紧钱袋，日常开支大幅缩减，由此抑制家庭即期消费和潜在消费增长。如今不仅仅是普通老百姓买不起房，对中等收入人群来说，要买一套称心如意的住房也很不容易，即使买上房子，每个月的月供也是一笔沉重负担。高房价使普通居民需要10年～20年，甚至更长期间才能偿付一套住房的按揭贷款，这意味着在此期间的其他支出只能尽量压缩。高房价使购房者花去几代人的积蓄，严重削弱消费增长的后劲，不仅引致几代人即期消费能力全面下降，而且导致居民的未来消费能力日渐萎缩。因为高房价使消费者要想买得起住房，就得靠几代人的储蓄积累及家庭的未来收入，这不仅导致其后续的住房装修及家具等消费能力有限，而且还会引致几代人即期消费能力的全面下降，对这部分家庭的未来消费产生巨大的挤出效应。如居民大部分收入将用于房贷月供，不仅会导致消费者的日常消费全面萎缩，而且还会影响到他们的人力资本提升，最终导致这部分家庭的收入水平固化和消费能力的削弱。高房价还会改变人们的预期，影响居民日常生活和消费行为。由于预期房价继续上升，许多家庭会增加预防性储蓄，削减其他商品和服务的消费，以积攒首付款和支付月供款。
——高房价会助长社会政治腐败。高房价既有开发建设体制问题，更与社会政治腐败密切相关，房地产开发中的官商勾结、狼狈为奸推高房价，高房价又进一步助长腐败。中国历代统治者都明白“勿与民争利”的道理，如今房地产商与官员勾结，每平方米千元左右的房子，其价格使劲地往几千甚至上万元飙升。高房价背后的腐败，简直就是政治上的“玩火”。在很多情况下，房地产商为了追求高房价带来的利益而寻租于主管部门或ZF官员，主管部门或ZF官员则利用手中权力尽量满足房地产商的要求，还有一些学者在房地产商的利诱面前失去良知，成为其利益的代言人，竭力为高房价辩护。于是房地产商与ZF官员、无良心学者等各方面人员一拍即合，结成利益共同体，不法房地产商达到目的，腐败分子得到好处，使房地产开发成为腐败案件的“高发点”与“根源地”。从房地产立项、审批、竞标、建设、预售等环节层层都能抓出腐败分子，几乎每个贪官都与房地产领域腐败有关。一批批与房地产开发相关联的官员相继落马，重量级高官陈良宇、李金宝、刘志华、王武龙、李宝金、杜世成等即是如此。2007以来重庆揪出一系列震惊全国的房地产腐败案，近10名厅级干部陆续因收受开发商巨额贿赂而落马；“中国第一贪”苏州市原副市长姜人杰受贿8250万令人叹为观止；上海浦东新区原副区长康慧军被称为“炒房区长”，截至案发时他和妻儿名下的房产达14处。高房价使房产投资价值太大、升值太快、暴富太易，使贪官利令智昏铤而走险，为高房价火上浇油。可以说，高房价助推了ZF官员的腐败行为。
二、地方ZF对高房价难辞其责
高房价远远超出大多数城镇居民的支付能力，“制造”出千千万万个房奴。虽然中央ZF多次出手调控，但每次的结果都是房价再创新高。对高房价大部分人都指责房地产商牟取暴利，其实房地产商作为经济人对利益的追求无可厚非，可怕的是地方ZF与民争利，利用对住房建设用地供应的行政和计划控制权追逐地价、高额税费、追求政绩、漠视民生。也就是说，地方ZF对高房价难辞其咎。
——追逐地价，推高房价。我国土地供给由ZF寡头垄断，地方ZF既是土地资源的独家代理人，也是当地土地市场唯一销售商，同时又是土地交易规则的制定者，由此形成土地供给方为ZF寡头垄断、需求方由房地产商充分竞争的招拍挂市场格局。虽然土地招标、拍卖、挂牌相比于ZF划拨和协议出让可以有效防止ZF在土地转让过程中出现寻租行为、减少腐败的发生，但地方ZF受利益驱动，使之演变成追逐地价、聚财敛财的手段，沦为其高价卖地的操作机制。因为采用招标拍卖挂牌出让土地过程中“价高者得”必然将土地价格推向极致，地方ZF的职能因此逐渐变异，变得“利”字当先。许多地方ZF为了炒高地价，完全不顾民生，其疯狂程度已经不是利令智昏，而是一种赌徒行为。长沙的三角洲地块，起拍价40亿，居然被拍到92亿，而这块地的用途主要是建设住房，最后是要由老百姓买单的。地方ZF之所以疯狂追逐地价，是因为它是土地交易主体，招拍挂下的“价高者得”可以保证其成为土地出让的最大受益者。国土资源部的统计显示，2007年全国土地出让收入近13000亿元，2008年受房地产市场低迷影响全国土地出让收入为9600亿元，2009年全国土地出让收入在地价上涨的带动下高达15910.2亿元[8]，当年全国财政收入68477亿元[9]，也就是说，全国土地出让收入占财政收入的23.23%。高度依赖土地财政的地方ZF，取得如此不凡的成绩，当然暗暗窃喜，可以用这些敛来的钱经营城市和建设形象工程。既然地价上涨可以使地方ZF获益，卖地收益最大化自然成为其政策和行为的取向，它将城郊和农村的集体土地，以较低的价格征用过来，先储备起来，控制供应量，创造供给小于需求的局面，等本地房价因此而上升时，再将其进入招拍挂，以获得囤地的最大收入。住房建筑成本包括建材和人工，一般不会超过1000元／平方米，房价中的最主要成本是地价。地方ZF利用行政权力低价征用国有土地或集体所有土地，通过招标、拍卖等方式追逐高地价，这种与民争利的行为，成为推高房价的动力。地价是房价的组成部分，开发商在地价上的支出最终要进入房价，高地价是高房价的根本原因。一些地方ZF对“土地财政”过度依赖，不自觉地与房产商捆绑在一起，成为利益共同体，赚取百姓的钱。从这个意义上说，地方ZF已经不是在管理地方，更不是在造福民众，而是形成了一个巨大的财团，利用ZF的权力为己牟利，在很多时候成为房地产商的代言人，最终成为高房价的幕后推手。
——高额税费，抬升房价。除地价支出外，房地产商开发成本支出中还有一项重大支出是其缴纳的各种税收与规费。与房地产开发建设有关的税收包括企业所得税、土地增值税、营业税、契税、印花税及城镇土地使用税等。规费主要是地方ZF和各级行政主管部门向房地产开发商收取的费用，包括城市建设配套费、人防费、煤气水电增容费等，如北京市房地产商在房地产开发过程中要与20多个ZF部门打交道，需缴纳的各种费用达20多种；广州市房地产商在房地产开发过程中要与30多个ZF部门打交道，缴纳20多种费用[10]。南昌红谷置业投资有限公司开发的楼盘“地中海阳光”位于南昌市红谷滩新区，2009年其市场销售均价约每平方米4720元，每平方米建筑面积商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元／平方米的成本价中：土地使用权取得费用（楼面地价）701.61元／平方米、前期工程费是95.37元／平方米、房屋开发费1828.23元／平方米、管理费94.82元／平方米、财务费170.48元／平方米、销售费用（90%为媒体费用）160元／平方米、其他费用201.1元／平方米、税费695元／平方米。这份成本清单说明，ZF在从房价收益中“赚了一大把”：一是土地权使用权取得费用（楼面地价）701.61元／平方米；二是前期工程费中的“可行性研究费”2元／平方米、三是房屋开发费的8.33%即152元／平方米、四是管理费中涉及ZF的达50%即47.41元／平方米、五是税费695元／平方米[11]，几项合计约1598.02元／平方米，超过了房价的1/3。在1598.02元／平方米的ZF所得中，扣除土地使用权取得费，ZF实际所得税费为896.41元／平方米，是该住宅建设成本的22.71%、房价的18.99%。此外，ZF还要向购房者收取税费和房屋维修基金等费用。税费构成开发成本，开发商最终要转嫁给购房者，这样地方ZF在房地产开发、建设、买卖过程中收取的高额税费，势必抬升房价，成为高房价的重要原因。ZF为调控房价，主要以增税来打击炒房，如出台的二手房交易营业税。但增税的结果只能是抬升房价，买房者为ZF增加税收买单，根本无法制止炒房。因为增加的税收名义上说是由卖房者出，实际却转嫁到买房身上，房价没降反升。我国房地产领域的税费繁多，高房价与高税费有着直接关系，在这种情况下，应该减税而不是增税，增税只会进一步抬高商品房成本，最终买单的还是百姓。
——追求政绩、放任房价。从某种意义上说，高房价是地方ZF追求政绩的产物。现行干部考核机制与升迁机制，以官员所辖地的GDP和财政收入增长率作为主要指标，政绩好就能升官，这就为地方ZF大搞政绩工程提供了强劲的激励动力。地方ZF要在最短时期内实现GDP和财政收入快速增长，其捷径是扩大投资特别是房地产投资。投资钱从何来？地方ZF不可能像计划经济时代那样伸手向中央要钱，搞政绩工程只能自己想办法。由于房地产是与国民经济高度关联的产业，地方经济发展对其依赖程度很高，同时又是地方财政收入的重要来源，能带来巨额的土地出让收入和税费，给官员带来GDP政绩进而带来更大官帽。于是，各地方ZF不约而同地找到了创造好看政绩的最佳方案——发展房地产。既然房地产业能让地方ZF饱尝卖地生财甜头，给地方ZF带来滚滚财源，对GDP政绩贡献大，既是财源，又能捞到政绩资本，自然会对房价上涨放任自流，想让地方ZF来抑制房价、制止“地王”的不断诞生，无异于与虎谋皮，这就是无论房地产价格如何上窜，ZF都不敢“哼”一声的主要原因。不仅如此，在财源和政治资本这两种内生动力推动下，地方ZF的政绩利益与房地产商的利益一致，为其与房地产商结成利益共同体提供了基础。2009年1月14日，山东省潍坊市寒亭区ZF下发了《关于促进房地产业加快发展的意见》，明确要求全区副科级及以上现职干部，每人至少销售一套住房，75平方米／套（含）以上认定为一套，不足75平方米／套的按0.5套认定，完不成任务的按比例从所在单位已认定的全年招商引资额中扣减，并扣减工资[12]。由此可见，房地产商的利益也就是ZF的利益，为了房地产带来的政绩光环，地方ZF甚至会抵制和化解中央ZF调控政策，放任房价上涨，这是房地产商对涨价有恃无恐，高房价问题始终难以解决的症结所在。
——漠视民生，政策落空。关注民生是巩固政权的需要，也是长治久安、国富民强的保证。“住有所居”是中共十七大提出改善民生的重点任务之一，通过调控政策挤掉房地产市场泡沫、把虚高的房价压下来，是ZF义不容辞的职责。然而，地方ZF片面追求GDP增长、财政收入，忽视百姓对保障和改善住房的基本需求，往往使中央ZF调控房地产市场的政策落空。近年来，中央ZF为遏制房价过快上涨，相继出台了一系列调控房地产市场的政策，如2005年的“国八条”、2006年的“国六条”、2009年的“国四条”。中央ZF对高房价进行调控，突出解决民生住房的问题，一项利国利民的决策，此举如果得到严格执行，不但能稳定房价，还能有效地剔除房价虚高的成分，遏止房地产泡沫，化解金融风险。然而，大多数地方ZF出于“土地财政”情结和税收考虑，在执行国家调控政策时畏首畏尾，甚至和开发商合谋，把国家调控政策高高挂起，将调控政策化于无形。有的地方ZF伸出有形之手借土地招拍挂之际，大力托市，与中央ZF展开博弈；个别地方与房地产相关的部门领导干部甚至公开为房价上涨、开发商“捂盘”帮腔。某些开发商之所以敢于对抗中央ZF的调控政策，根源在于地方ZF与房价之间的畸形依赖关系和土地财政的生存模式。结果中央ZF出台的政策被地方ZF和开发商打折，宏观调控功亏一篑，房价不降反升。中央ZF对高房价实际上一直保持警觉，在高房价导致大多数人买不起房时，启动了住房保障体系建设，很早就出台了廉租房、经济适用房政策。按理说，房地产的收益主要归地方ZF，住房保障体系也应当由地方ZF来建立和完善。然而，因这一块利益不大，工作量又大，地方ZF没有积极性，就把此事推给开发商，开发商作为一个商人没有建立住宅保障体系的义务，所以也不愿干。全国人大的检查表明，在国家的4万亿投资计划中，唯独保障性住房建设没有完成国家下达的进度[13]。其中的原因，就在于对地方ZF没有利益，不但增加不了多少GDP，还会减少地方ZF的土地出让收入，地方ZF漠视民生的程度可见一斑。
三、强化地方ZF遏制高房价之责
高房价已成社会之患、百姓之痛。严格说来，房地产商的角色就是言利，他们没有义务为人们解决住房问题；ZF则不同，住房作为一个最大的民生问题，它负有保障居民“住有所居”的责任。因此，必须采取措施，强化地方ZF遏制高房价的责任，促进房地产市场健康发展。
——提高地方ZF对遏制高房价的认识。居住权是人们的基本需求，居者有其屋是生存的基础和根本。在任何国家，保障居民的基本住房需求，都是ZF的义务或责任。高房价不利于民生和社会保障，其结果会剥夺多数普通民众的居住权，会激化社会矛盾，影响社会和谐与稳定。特别是高房价形成中地方ZF与民争利会使ZF丧失民意，而ZF一旦丧失民意，其脆弱性就会凸显出来。对一个地区来说，高房价虽然短期内有好看的GDP，但这无疑是饮鸩止渴，将过早地诱发本地区的衰退，因为高房价将迅速拉升本地区的商务成本和生活成本，使竞争力急剧下降，且这种竭泽而渔的做法是在给以后的财政挖坑，会造成一系列的后续问题。地方ZF不能把经济发展的“宝”压在房地产市场上，否则，ZF在立场和利益上，就会和房地产商趋同化，与老百姓相背离。高房价暴露出的民生问题困境，提醒着作为民生问题第一责任人的各级地方ZF要深刻认识到自己与民争利的错误，决不能在高房价问题上利欲熏心而置鸡飞蛋打的后果于不顾，应提高对遏制高房价的认识，高度重视高房价问题，切实履行遏制高房价的责任，把思想和行动统一到中央ZF的决策部署上来，把通过自身作为让普通群众特别是中低收入者实现“居者有其屋”的梦想当作执政为民理念中不可或缺的要求之一，摆正GDP与房地产、政绩与社会公众利益的关系，将解决中低收入者的住房问题纳入公共选择程序，让居者有其屋成为政策的出发点和落脚点，真正与高房价决裂，而是说说而已。只有地方ZF真正提高了对遏制高房价的认识，它才会真心实意地去解决高房价问题，妥善处理好房地产市场与政绩的关系，逐步淡出房地产市场的利益纠葛，对房地产市场的各种不规范行为说“不”。同时，地方ZF遏制高房价的态度明确，将大大减少投资者、消费者的盲目与冲动，使房地产市场趋于理性、房价趋于合理。当然，仅强调提高地方ZF提高对遏制高房价的认识是不够的，因为地方ZF出于对自身利益考虑，调控措施执行不力、官商勾结，往往会使百姓利益遭到践踏，影响中央ZF对高房价进行宏观调控的效果。因此，还必须有相应的制度约束，比较可行的是建立房价问责制。能不能把房价降下来或控制住，关键靠地方ZF。如果哪个地方房价降不下来就撤当地党政主要领导的职，就不会有今天久治难愈的高房价顽症。因此，应对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制的地方要限期整改并追究有关领导责任。
——着力加快城镇住房保障体系的建设。从经济学角度看，高房价形成的根本原因是住房供求矛盾。要遏制高房价，必须发挥ZF的作用，着力加快城镇住房保障体系建设，推进普通商品住房和保障性安居工程建设，以此作为调控房地产市场价格和解决低收入居民住房问题的政策措施，解决房价过高、百姓买房难问题。无论从眼前还是从长远看，住房需求的主体都是普通中低收入居民家庭，住房供给必须以大众化需求为主体，面向大量的中低收入家庭，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。否则，低收入者就只能望房兴叹或者“蜗居”，房地产的发展就会成“无源之水，无本之木”。建立城镇住房保障体系就是要调整和改善住房供给结构，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，加快普通商品住房建设，大规模推进保障性安居工程建设。为此，地方ZF部门应加强房地产开发审批管理，保持与不同收入群体相适应的高档商品房、普通商品房以及廉租房的合理比例，尤其应鼓励中低价位普通商品房、廉租房的建设。为了遏制高房价，中央ZF提出加快保障性住房建设，力争到2012年末基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。问题是地方ZF对保障性住房建设的动力不足，这既有心有余而力不足的原因，更有积极性不够的原因，因为建设廉租房地方没有利益。因此，必须强化地方ZF保障居民“住有所居”的责任，使之坚持“尊重市场规律，兼顾社会公平”这一根本原则，从建立有效的土地政策和低收入居民住房补贴制度等方面综合考虑、统筹安排，着力加快城镇住房保障体系的建设，加大廉租房、解困房建设，增加大住房供应量，从根本上缓解住房供求矛盾。要将保障性住房建设情况纳入地方官员的考核指标，扭转对保障性住房政策执行不力的现状，使之采取措施，从土地、资金、政策等各个层面支持保障房建设。要明确规定保障性住房供应与商品房供应量的比例，以此作为硬约束，促使地方ZF将改善民生的投资重点用在保障性住房建设上。只要把城镇住房保障体系建设好，住房供给结构得到合理优化，就不愁房价不能趋稳，买房难、住房难问题就会大为缓解。地方ZF在建设城镇住房保障体系过程中，要特别注重廉租房建设，对无力买房且经济条件较差、希望租住低租金住房的家庭，应完善、落实住房租赁新机制，保障其居住权；规范发展房屋租赁市场，鼓励开发建设租赁型普通商品住宅，引导中低收入家庭通过租赁方式解决住房问题，改变“居者有其屋”的传统观念。
——切断地方ZF与地价收益的利益联系。依靠“土地财政”维持城市经济发展，是一种竭泽而渔的短视行为，给地方经济可持续发展埋下了隐患。土地的供给与需求决定着土地价格，土地价格又决定着房价。目前的高房价与地方ZF的“土地财政”密不可分，每次地价上涨都有地方ZF的影子，每个“地王”的出现都少不了地方ZF的推动。地价上涨的最大受益者是地方ZF，土地拍卖出让金、各种建设规费、税收等，都是地方ZF最为看中的内容。如果不能解决地方ZF“土地财政”的问题，即使增加土地供应，地价照样会上涨，“地王”照样会出现，高房价问题便得不到解决。只有地方ZF摆脱对土地资源的高度依赖，纠正其“土地财政”的角色错位，才能使地价降下来，从而为解决高房价问题奠定基础，使房地产回到向民众提供保障性住房这个根本目的上来。要做到这一点，一个现实的选择就是改革目前土地招标、土地拍卖“高价者得”机制，以此来割断地方ZF和地价收益之间的联系，使土地供应不再成为地方ZF牟利的工具。只有这样，地方ZF才有可能真心实意遏制高房价，房价才有可能回归到理性的轨道上来。针对我国现行土地拍卖“价高者得”的现状和由此产生的弊端，应将拍卖导向由“价高者得”变为“方案好者得”，地方ZF在出让土地使用权时，应同时提出该种土地的控制性规划，面向社会进行开发建设招标。各房地产开发企业根据控制性规划编制框架性方案，参加土地的开发建设投标。土地价格不能由ZF说了算，应该由第三方、有公信力的土地评估机构根据不同地方的经济发展水平，通过科学的评估来为土地定价。第三方在评估地价时，应根据居民的收入和消费能力，用居民可接受的房价来倒推地价。要使地方ZF摆脱土地财政模式，还要优化地方财权结构，构建地方ZF税收财政模式。
——全面推进房地产税费改革。要遏制高房价，地方ZF不仅不能与民争利，而且要让利于民，应对现有涉及房地产的税费进行认真清理和整顿，最大限度地减少房地产税费。在此基础上全面推进房地产税费改革，把房地产开发建设中分散、繁多的有关税费改革为购买后简单的两三种房产税，改购买时收取税费为住后再征税，利用税费手段调节住房需求和价格。地方ZF征地时是“计划经济”，卖地时却是“市场经济”，明显是“与民争利”，且由于一次性出让收入远高于常规土地税费，地方ZF往往“卖地”积极，缺乏集约用地动力。要解决“土地财政”问题，须全面改革土地税费制度，使地方ZF财政基础由单一依靠国家征地、卖地所得，转向合理征税。为此，在土地交易环节，应废除目前土地招租将几十年收入一次性收上来的体制，改革为对交易土地，不论何种所有制，不论谁在使用，不论在谁手中，在交易中收取交易增值税，土地交易增值部分，国家、集体、企业、使用者之间合理分配。在住房保有环节，按照住房市场价格征收房产税，居民购买的住房在规定面积范围内的，按照市场价征税，税率从低；超过一定规定面积的，实行累进征税；别墅可以按照所处区位的不同，如在平整的地区或山坡上等等，除了征收一般和累进的房产税外，还应当征收不同程度的土地使用税。从经济学上讲，资产的持有成本高低与投资和投机的活跃性是高度相关的。美国人口那么少，土地资源那么多，但是有两套房子的人非常少，因为要征税，各州房产税的税率1.2%到2%不等。一套50万美元的住宅，一年要交1万美元的税，房屋的持有成本很高。目前我国住房持有成本几乎为零，不收房产税，有的如果不住，物业费、水电等等费都不交。许多城市中的住宅小区，晚上黑灯率很高，入住率只有30%。房子的闲置，实际是土地资源的极大浪费，开征房产税可抑制住房投机和投资。
——加强地方ZF对房价的监督管理。影响价格的因素有很多，不仅包括经济类因素如家庭收入水平、国民经济发展状况等，而且包括了社会、政策、心理等其它因素。经过长期的探索，房价逐渐在资源配置中起到基础性作用，但由于房地产市场不完善、信息不对称、垄断性和投机性因素较多，房价不断攀升。地方ZF作为公共利益的代表，应从维护房地产市场秩序出发，协调好各方面的利益关系，依据《价格法》承担起房地产价格监管的责任。高房价除部分是源于市场投机原因外，还有房地产商发布虚假信息，哄抬房价等不法行为所致。针对商品房销售中出现的不明码标价、价外乱收费、重复收费、牟取暴利等行为，地方ZF应从保护消费者利益、维护房地产市场秩序与稳定出发，制定相应的政策规定，规范经营服务性收费，加大明码标价的管理力度，强化销售合同对开发商的约束，特别是要制定“城市房价成本核定办法”，明确规定哪些属于房地产的开发成本，哪些不是，并在广泛听证的基础上确定房地产商的合理利润率，防止因住房成本不透明，开发商单方面的垄断价格；要建立有效的信息发布机制，主动化解买卖风险和信息不对称，增加商品房市场信息的透明度，强化房地产投资、楼盘销售、房屋空置率、房价变动等信息的披露机制，为公众决策提供一致的、真实可靠的依据，严厉打击发布虚假信息、欺骗和误导消费者、恶意哄抬房价行为。高房价往往是一些房地产商推波助澜的结果，少数以利为本的商人们，手段颇丰，花样繁多，捂盘惜售、雇人排队、虚假合同等等，无所不及，如此哄抬房价，搞乱了市场，搞慌了人心。ZF价格主管部门不能回避监管责任，应发布房地产行业价格违法条款，列出不标价或标价内容不全、误导消费者，经营者在标价之外加价或收取未标明的费用等房地产市场价格违法行为，对房地产经营者使用虚假价格手段诱骗、欺诈消费者的行为进行严肃查处。对房地产价格的监管要区别正常波动和异常波动，把异常波动纳入监管范围。城市某个大楼盘开盘时的高价定位，对附近楼盘价格起到直接的拉升作用，这在经济学上被称为“价格领导制”，是价格合谋的一种表现形式，这种行为在国外是被反垄断法所严厉禁止的。单个楼盘的价格异动对消费者的市场信心打击非常大，扭曲消费者的消费行为。因此，在房地产业发展过程中，ZF应及时监控房价异动、消除导致异动的因素、抑制异动的波动幅度以至制止异动。应要求开发商主动解释说明房价异动的理由，对理由不成立者，予以经济上适当的惩罚，并要求回归房价。同时，根据各地房地产市场的特点，建立房价预警系统，以有关科学理论和经济周期理论为指导，通过指标体系的选择和建立，监控房价总体运行态势和局部特征变化，对其走势作出正确的预测与评价。
四、结束语
房价不但关乎民生，也关乎国运。高房价不但绑架了公众，也绑架了ZF，既是权贵富豪逐利的竞技场和贫富两极分化的催化剂，也是社会不稳定的策源地。地方ZF不停止与民争利，中央ZF调控房价的所有努力都将是镜花水月，都将付诸东流。地方ZF应从执政为民的高度，考虑社会大多数人的利益、考虑国家和民族长远的利益，切实承担起遏制高房价的责任，加强和改善对房地产市场的调控，履行好“住有所居”的职责。
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