张欣：沿海城市的高房价有利于缩小城乡差别、地区差别和工农差别

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沿海城市的高房价有利于缩小城乡差别、地区差别和工农差别

——在2010年12月留美经济学会长论坛上的发言

张欣

上海财经大学高等研究院特聘教授, 美国托利多大学经济学教授，亚洲研究所所长

我今天发言会触及一些目前热点问题，包括地价房价，产业转移，人才流动。不过，引出结论可能对一些朋友不太中听，但是说的是经济学的大实话。我将从三方面来说。第一，高地价高房价是市场发展的结果。第二，它促进了产业转移，和人才流动。第三，它有利于缩小城乡差别、地区差别和工农差别。

中国沿海地区的高地价高房价引起怨言一片。网络上和百姓几乎同仇敌忾地归罪于投机商和腐败官僚。**和官方媒体，则将一切问题归咎于投机商，把他们作为百姓怨气的替罪羊。其实，如果冷静地想一想，高房价的问题并没有这么简单。终其原因，是市场而不是投机商造成的，是均等而不是效率的问题。其结果，也并不是一无是处。譬如，沿海地区和主要城市的高地价和高房价，从市场机制上在实现过去多少年来我们为之呼喊的奋斗目标，即缩小和消灭三大差别的目标：城乡差别，工农差别，地区差别。  虽然对新城市居民来说不是好消息，但是对中国更大多数的弱势群体，包括农民、落后地区，农村来说，是有益的。

1、沿海城市地区的高地价高房价的主要原因是经济发展和市场机制的结果，而不是投机造成的。

我们先从造成高地价和高房价的原因说起。中国沿海地区和主要城市地区的高地价和高房价，是经济发展和市场运作的结果，并不是传言中单纯投机行为的结果。投机行为会推波助澜，但是投机行为本身不是造成波澜的初始原因。投机本身是一个经济理性行为，它用理性估计这个地方经济发展的潜力和未来趋势，认为在这里投机有回报。如果投机者没有一个理性的趋利的预期去投机，他就违反了经济活动是趋利的基本原则。为什么金融资本不到撒哈拉沙漠去投机呢？因为投机者对撒哈拉沙漠的未来不看好，那里投机没有预期回报。也有人以为投机行为可以永远自我推动以后一轮又一轮的扩张，依赖下一轮自有更傻的下家接盘。这种说法在经济学上是讲不通的，因为它不是纳什均衡点。为什么现在国内外资本在中国沿海城市投机房地产呢？这是因为他们看到和认为这里土地有升值潜力。而升值的动力，归根结底来源于改革后沿海地区快速的经济发展。

改革开放以后，在80－90年代，外国对中国的直接投资集中在沿海城市地带。这是因为，国外企业看中了中国的廉价劳力和地价，而沿海城市地区又有相对的地理、基础设施、和人文环境的便利，成本效益两相较，回报比较高。这就是为什么港澳企业向珠三角、台资向闽南，国际资本向长三角投资和转移产业的原因。如果中国没有吸引力的廉价劳力和土地，外资不会来；如果单单是地价和劳力便宜但是没有一定的效益，外资也不回来。那时中国内地劳力和地价更低，为什么改革初期很少外资到中国内地去呢？因为那里的回报更低。从这里看到，资本运动和产业转移是根据投入产出回报来决定的，要同时比较成本和效益。当时中国沿海城市地区的劳力价格和地价和内地相差不大，而效益要高不少，因此，80－90年代，沿海城市带成为外资进入转移产业的主要目的地。

随着外国直接资本投入，沿海地区产业不断发展，不断集聚，产生了强烈的规模效应。沿海地区的基础设施如交通电力产业链也逐渐发展完善，使效益进一步提高。在90年代，沿海城市地带人均GDP和劳动生产率在80－90年代每年递增10％，增长速度远超过中西部地。  这些发展使生产资本迅速增加并创造了大量就业机会，从而吸引了大量劳力从内地劳力剩余地区涌入沿海地区。统计显示，在东部沿海主要城市带的这些被称为“农民工”的人数有1亿，连带家属等的流动人口约为1.5亿。这样在沿海城市地带的生产要素组成结构发生了很大变化。金融资本和人口大量增加，生产资本和劳动力大幅度增加，而土地面积却固定不变。这里我们看到这些生产要素的不同性质特点：资本和劳力可以在沿海地区和中国其它地区之间跨地区流动，而土地却不能跨地区流动。这样，沿海地带的土地变得越来越稀缺，生产中土地要素的回报也越来越高。经济学专业的同学不难用生产函数来证明，如果劳动和资本要素增加，而土地要素数量不变，那么土地要素的回报就增加，然后地价就会上涨。这就是为什么从80年代开始沿海城市地带地价不断上涨的根本原因。到了21世纪初，由于土地的短缺已经到了瓶颈阶段，加上宽松的货币政策，特别是国际金融资本为了人民币汇率套利，大量涌入国内，使得货币供应过分充裕。而经济持续飞速发展使沿海地区的土地进一步紧缺。这些多种因素造成沿海地带地价和房价飙涨。譬如，上海内环内的房价，从2000年的平均约4000元一平米到2010年的30000元一平米，涨幅达800%。虽然其中对土地的投机行为也进一步推动了房价的飙涨。不过，投机行为造成的是顺周期的推波助澜，投机行为本身并不是问题的初始和根本原因。经济发展和市场机制运行，才是沿海地区的地价和房价的初始和主要原因。

2、高地价高房价引起向中部地区的产业转移和人才回流

在上述沿海地带的资本劳力增长造成土地紧缺地价上涨过程中，地价房价上涨并不局限于自己为止。它们还会进一步推动其它商品价格、劳动成本、以及居住成本的上涨。地价上涨之后，首先直接引起住房建筑成本上涨，因为开发商要转移成本。这样引起住房价格和房租的上涨。第二，地价上涨引起农业用地缩小，大量农地被改成住房、或工业开发区等其它高回报用地。农业用地减少，周边城市蔬菜、副食品供应趋紧，必须从更远的地方调来，成本增加，从而城市食品价格上涨。第三，地价上涨逼着使城市交通从地下和空中寻找替代空间，城市交通成本进一步上升。这样，人生四大事情吃穿住行中，吃住行的价格全部被地价推动上涨。这造成居住成本上升。居住成本上有一条底线，即工人必须维持的最低生活水平的生存成本，或者生存工资。上述居住成本上升必然推动生存工资上涨。如果企业不提高工资达到起码的生存工资水平，使农民工维持其在城市的生存成本，那么它们就招不到农民工。农民情愿留在老家，不到沿海地区来打工了。于是，沿海地带就得不断提高工资。数据显示，2000年长三角城市非熟练农民工月工资为700元，到2010年已达到2300元。

于是，由于地价和劳力价格上涨，许多依赖廉价土地和劳力的沿海地带企业已经感到无法生存。改革初期沿海地区地理和基础设施上相对便利条件，已经不足于克服上涨的成本压力。而临近沿海地区的中国中部地区，包括河南、安徽、湖北、湖南、江西等省，近年来基础设施和交通通讯发展迅速不断健全，它们和沿海地区及国外的交流运输，都已经相当便利。它们的地理位置接近原来沿海地区供应链。而地价房价较低，因此相应的低生存工资的劳力供应充沛。 因此，这些中部地区成为沿海劳力和土地密集型企业转移的首选之地。从2006年开始，大批沿海地带企业向中部地区产业转移。单单富士康从深圳转移到郑州的产业，涉及了四十万劳力的转移。据有关方面测算，到2010年，仅广东、上海、浙江、福建四省市需要转出的产业，产值估计将达到1.4万亿元。 这次大规模转移被学界和媒体称为全球第四次产业转移浪潮。转移的主要目的地为：安徽、河南、江西、湖南、湖北。也有相当部分对运输成本要求不高的企业，如纺织服装和软件等，转移到四川和重庆这些劳力大省去。最近我们有机会到安徽和苏北去实地调查，看到的一大片工业园区的建设和当地**的招商势头，比当年沿海地区对外资的招商引资有过之而无不及。

图1是这一环环相扣的从地价上涨引起劳力价格上涨，然后高地价高工资引起沿海地区产业转移的示意图。

图1：沿海地区经济发展－地价上涨－劳动力成本上涨的过程

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3、高地价高房价引起的产业转移和人才回流有利于缩小三大差别
       
        这几年，仅仅从房价来看，沿海地区和内地房价差异非常大，可以大于10倍。其他服务费用，都是在几倍以上，而名义工资的差别，却原没有这么大。高房价、高物价，和沿海城市生活成本的上涨，使得沿海城市居住成本大幅度抬高。对大部分居民来说，特别是新城市居民，他们的实际收入水平和幸福指数在下降。特别是相比蓬勃发展需要人才的内地和中部地区，很多人发现他们在那里的实际生活水准更高，发展机会更大，幸福指数更大。最近复旦和上海财大几个即将毕业的很优秀的学生告诉我，他们毕业后准备回到内地去，因为计算下来，上海的房价太高，按工资和消费价格计算，对他们来说，还是内地的实际幸福指数要高。据媒体报道，这些想法在北京上海的大学生中现在非常普遍。现在越来越多的毕业生现在选择回安徽、河南、湖北、四川等中西部地区去。这是过去从来没有的。中国现在正经历了一个人才和资本回流中西部的热潮, 中西部经济发展超过沿海地区并不断加速的趋势。2008年起中西部经济增长率一举超过了沿海地区。
       
        图2 是沿海地区主要产业转出省份和中部主要产业转移承接省份的区内生产总值增长率比较。可以看到，在2007以前，沿海地区比中部地区增长要快，而2008年以后，中部地区增长超过了沿海地区，而且这个势头在加快。随着这个发展趋势，中国东部地区和中西部地区的经济水平的差别就会缩小。而缩小中国区域差别的任务，现在正在由市场机制自己完成。
       
        除了缩小区域差别外，沿海地区发展造成的高地价高房价还由另外两个积极作用。一是缩小了城乡差别，二是缩小了工农差别。这在沿海地区特别明显。在沿海地区，农村和城市已经连成一片，从发展水平上看，从就业结构看，从家居条件看，已经很难区别城市和农村。地价上涨使农民所有资产，即农民集体所有的土地，迅速上涨。虽然在土地交易过程中，有不少地方**侵占农民利益的情况发生，但是随着农民对土地产权自我保护意识的提高和公民社会压力，一般来说农民可以分享相当一部分土地增值的利益。沿海地区城郊农民收入中很大一块是房屋出租租金，很多农民的实际收入已经超过城市居民的收入。由于地价增值，出现不少郊区农民情愿继续保持农业户口，而拒绝**在征地中给予的工作和社会福利的补偿。 很多地方还发生了“非转农”，从城镇户口转成农业户口，据此得到土地产权的利益。几十年来我们发展中追求的缩小和消灭城乡差别和工农差别的目标，就在市场经济机制和民营产权完善过程中被实现。
       
        图2：沿海地区和产业转移中部目的区的增长率比较

        这里我们又回到了经济学规律上。市场作为“看不见的手”，最后达到经济和谐和效率的结论。如果房价上涨是因为经济发展和市场机制的缘故，那房价上涨并不影响效率，相反，会使效率提高。房价上涨会造成的社会不均等，但是最好的解决方法是调节禀赋。譬如保护农民土地产权，就解决了工农城乡分配差别。随着经济发展，只要市场机制健全，发展就会衍生(spillover)到其他地区与部门。当年发达国家的发展延伸到中国沿海地区，现在沿海地区发展延伸到中国内地，都是市场自己进行的结果。经济学上从各方面上有理论证明。国际经济学中有一个重要理论，“要素价格均等化(factor price equalization)”。该理论证明，如果允许商品跨国自由流动，最后不同国家的工资也会均等化。这和我们现在分析沿海地区发展最后惠及内地，直到内地的实际收入和沿海地区一样的道理一致。甚至中国地区差别的减少应该更快，因为“要素价格均等化”理论是假设跨国的情况下，其中要素如劳动力和资本是不能跨国流动的。而中国沿海和内地的情况，除了土地外，劳动和资本是可以跨地区流动的，因此，缩小地区差别的任务更容易办到。
       
        不可否认，经济发展引起经济结构变革时，有些人获益，有些人受损。如果是市场机制造成的结果，总体上是获益超过损失。经济学的著名被分析案例包括开放自由贸易和自由移民。沿海地区的高房价使沿海城市要购房的群体受损，城市新居民是受损群体，也可能沿海城市总体上受损，因为沿海城市因此要流失资本和人才，而降低经济增长。但是沿海地区高房价使中西部地区获益。对整个中国来说，中西部的获益会超过沿海地区的受损，中国总体上会获益。如果进一步采取鼓励产业转移和适度补偿受损群体的结合措施，高房价可以坏事变成好事。

此文缘何没有评论啊！

应该是有道理的，也应该有很多人不以为然