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一、问题的提出：数年目睹房地产市场之怪现状
这几年房价飙升，大大加重了居民购房负担。房价过高大概也成了居民抱怨最多的话题。目前房地产市场的现状是一方面房价一再突破人们的预期，节节攀升，政府和央行的政策几乎失效。另一方面是许多城市居民在高房价下已经推迟或暂时打消了购房计划，已经买房的居民其生活水平也急剧下降，出现了大量所谓“房奴”。按照传统的观点，在其它条件不变的情况下，需求的下降应该会造成价格的下跌，而中国房地产市场的现状却是需求下降和价格上涨并存，这是怎么回事？虽然说长期看住房需求是刚性的，可短期看，房价波动却很显然是能影响需求的。
二、我对现状的解释
对于上面提出的问题，可以用垄断来加以解释。所谓两个垄断，分别来自于住房市场的供需双方。供给方面，是指政府在土地供给一级市场的垄断以及由此带来的开发商在土地二级市场的垄断和房屋开发市场的垄断。需求方面的垄断，是指收入分配结构的不合理造成的少数人对购买力的垄断。在目前的土地所有和出让制度下，政府是土地的唯一供给者，有极大的便利和动能依靠自己的完全垄断地位最大化自己出让土地的收入。一级市场垄断引致的土地供给严重不足，给获得土地后的开发商保持在二级市场和住房开发市场的垄断创造了可能。或者说，开发商的待价而沽是由制度的不合理衍生而来的，解决了土地出让一级市场的垄断，住房供给方面的垄断才会失去存在的基础，由供给方面带来的房价飙升问题才可能迎刃而解。需求方面，据相关数据统计，目前中国私人储蓄百分之八十由百分之二十的人所控制，需求方面的垄断就是指少数人对购买力的垄断。富人对大户型住房的需求以及对房价的相对不敏感，可以说是从需求方面支持了开发商的“大户型开发情节”以及房价的节节攀升。
在现行的土地所有及出让制度下，开发商的囤地和“大户型情结”甚至包括向官员行贿都是一种理性行为。对这些问题的治理，政府都应该追根溯源着眼于从制度上去找原因，调节也应该以市场和间接手段，直接管制和干预有违市场精神，也会造成效率损失。前不久政府出台了开发商开发的住房“小于90平方米的户型不得少于70％”的所谓“国六条”，更早前也有开发商拍得的土地“一年之内不开发将被收回”的规定。这些规定都有悖于市场精神，其实质都是政府自己生了病却让开发商和消费者吃药。从法理上讲，开发商也没有责任执行该规定。规定户型比例是对企业本该自主的经营行为的横加干涉，照此逻辑还应该规定电视机生产商每年必须生产多少的廉价电视机，汽车生产商每年得生产多少比例的经济型轿车。市场经济的核心精神就是企业经营自主，定价自主，自负盈亏，自我约束，对企业经营计划和产品定价的干预都是计划经济思维作祟，是出于对市场的误解，或者是没有意识到问题是出在自身的制度上的不合理甚至是心知肚明却让其它市场参与者承担成本。至于“一年内不开发土地将被收回”的规定，也是“只许州官放火，不许百姓点灯”的做法，在当前的土地所有及出让制度下，谁是最大的囤地者？政府也。开发商拍得了土地，理应对土地享有完全的自主处置权，政府强迫开发商开发竟拍得的土地，实质上是维护了自己在土地市场的绝对垄断地位。
三、央行难有作为
据以上阐述，我认为央行不应该在治理房价过高问题上起主导作用。传统上讲，货币政策是治理资产泡沫的最有效有时甚至是唯一工具。货币政策治理房价问题会有效吗？严格而言，没有货币政策对付不了的价格上涨。但在当前房价飙升并不是宽松的货币政策导致的，――至少货币政策不占主要责任――，解铃还须系铃人，是否该由货币政策来承担抑制房价的任务就值得商榷。紧缩的货币政策作为一种总量政策，不仅对房地产，对整个宏观经济都是紧缩的。在当前宏观经济冷热不均的大环境下，央行投鼠忌器，是不敢贸然大幅提高利率的。特别是考察一下各路购房资金的来源，就会发现房地产市场的资金对利率的敏感度可能远不如其它行业，这一点从四月央行轻微上调贷款利率，六月又上调商业银行存款准备金率，房价却报之以新一轮上涨可见一斑。曾见过山西煤矿主一次性在上海购置数以十套计的房子的报道，这一类资金对利率几乎没有敏感性。相反，深受房价上涨过快之苦的城市工薪族恐怕做不到无视利率的上涨，很显然，央行的本意并非抑制这类需求。紧缩性货币政策实施后的另一个潜在不利因素是国内资金变的相对昂贵后，可能刺激国外资金重新进入国内。中国的国际收支平衡表中“错误与遗漏项”从02年的由负转正并且连续保持几年的上百亿资金的正流入，以及上海前两年的房价飙升中不乏外资身影等证据早就证明尽管存在资本管制，资金出入中国却并非什么难事。众所周知，不论是从外汇市场的角度还是国内政策有效性的角度，这一类资金目前在中国是不受欢迎的。
央行还有可能使用的工具是信贷政策。大体而言就是规定开发商最低自有资金比例和购房最低首付比例。信贷政策对后者的影响和前面的货币政策没什么区别，都可能弄巧成拙。提高开发商自由资金比例的目的据说是削弱开发商竞标土地的出价能力，从而希望降低开发成本直至房屋售价。这一招如果能奏效，首当其冲的影响是断了地方政府的财路，地方政府虽然嘴上可能表示支持，心里大约是不乐意的吧。但低价的下跌果然能体现到房价上？恐未必。首先，对开发商而言，自由资金比例的上升即所谓财务杠杆的下降导致的资金成本上升势必要由房价消化；（这一点似乎可以从数理上加以论证）其次，提高开发商自由资金比例实质上是抬高了房地产开发业的准入门槛，造成或加剧了该行业的垄断，同样有助于推高房价；最后，也是最重要的，这一目的要能达到，暗含的前提是开发商对房子实行“成本加成”的定价模式，可现实未必是这样的。换言之就是即便开发商成本降低，却未必有动力降低产品售价。
四、几点主张
如前所述，房地产市场目今的重重危机，皆源于政府对土地的垄断和收入分配制度的不合理。要改变收入分配制度不合理的状况，决非一朝一夕之功，应从长计议。改变土地的政府垄断也绝非易事，指望政府制定规则削减自己的利益，约束自己的行为，何其难也。沉疴需用猛味，这个时候大概还需要中央政府出面，规定每年地方政府必须出让的土地的增长幅度，而这幅度不妨和前一年当地房价增长密切挂钩，而且出让的必须是土地的所有权而不仅仅是多少年的使用权，不能再为几十年后出现类似的问题埋下隐患。这样做，事实上是一种治标不治本的权宜之策，不过应该能一定程度上缓解房地产市场在供给环节的垄断，有利于抑制房价。从长远看，治本之策是废除土地国家所有的制度，允许土地自由买卖，这需要冲破来自其它制度和意识形态方面的束缚。收入分配不公（不是不均，合理的制度追求的是公平而不是平均）的问题，需要深化改革来解决。当然，解决收入分配不公的意义，绝非给房价降温这么简单。
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