中国土地财政背后隐藏哪些故事? （转）

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土地财政，是中国民间对地方ZF借地生财做法的戏称，通常指一些地方ZF的财政来源过度依赖经营土地获得收入。其中，通过出让土地获得的土地出让金收益是土地财政的重中之重，号称地方ZF的“第二财政”。曾经流行的一句口头禅，“吃饭靠财政，建设靠土地”。中国城市化发展进程的快速推进，城市建设水平不断提升，土地财政可谓是功不可没。
同时土地财政也是饱受诟病的话题，舆论认为土地财政是房价居高不下的罪魁祸首，“水涨船高”地推动房价一路高歌。又爱又恨的土地财政究竟是对是错，与我们有着怎样千丝万缕的联系，土地财政背后又隐藏着怎样的故事？


借地生财三路径
谈到地方ZF“借地生财”的致富经，开源生财有三道，一是通过供应土地获取土地收益，包括出让、租赁国有土地使用权等多种供地方式，其中出让土地使用权获利颇丰，俗称“卖地”；二是获取依附于土地发展的建筑业和房地产业的营业税和相关税收，纳入地方税收收入；三是利用土地融资，地方ZF融资平台利用土地抵押获取贷款。地方ZF正是摸索出了这三条财路，把国有土地的价值发挥到极致。
卖地生财
“卖地”获取土地收入主要包括：土地出让金、土地租赁租金以及其他供地方式获得的收入。其中，土地出让金是出让国有土地使用权获得的收益，土地租赁租金是租赁国有土地使用权获得的收益。出让与租赁使用权性质上的差异，出让收益远胜于租赁收益。由于ZF可以通过出让获得巨额收入，土地出让金也被誉为“第二财政”。
附地生财
1994年，中国实行分税制改革增加了中央财政收入，相应地削减了地方财政收入。地方ZF固定收入的税收仅剩下土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房地产税等小税种，主要税种都要与中央共享收入，这就使得土地相关的税种成为地方ZF扩充税源的首选。
除了直接征收土地相关税收，还能征收依附土地的房地产业和建筑业营业税，营业税虽然属于央地共享税种，但是除了铁道部、银行总行和保险总公司集中缴纳的部分归中央外，其余部分都归地方所有。因此房地产业和建筑业的营业税成为了地方税收的重要税源。

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土地是宝贵的资源

土地财政在中国是常态！