发帖
雷达卡
纽约最近在投资移民EB5项目上充分扮演了国际金融中心的角色，不断的新项目在融资，陆续登陆中国市场，而且纽约的帝国发展局也扮演了不可缺少的角色。最近纽约时代广场的百老汇4D影院项目就把中国的投资者内心燃起了波澜。我告诫投资者，既然项目的开发商都是从事娱乐影视业，自然，场面就会像美国大片那样宏伟，有如外星人侵略地球，场面震撼，但是，醒来以后，大家发现都不是真的。
首先，我们要看看目标就业区。要投50万美金到区域中心项目拿美国绿卡，项目必须位于目标就业区。目前，美国移民局最重点关注的就是加州和纽约州。加州因为区域中心太多，大部分项目都良莠不齐，而且失败，所以，移民局关闭了大部分的区域中心项目。而纽约州，最大的问题，就是，很多的项目都在闹市区，是无法满足目标就业区的标准（要比全国失业率高50%）。之前，很多纽约EB5项目，就游走于法律空隙中，比如，之前的时代广场酒店和布鲁克林区的项目，因为目标就业数据的含糊，让移民局招到了很大的非议。很多项目为了把失业率提高，就把时代广场的空旷位置也算上，从而把失业率拉高。移民局已经发现了这种造假的情况，因此，后面的纽约项目在目标就业区(TEA）审批核准上就有很大的限制。
很不幸，纽约百老汇4D影院也位于时代广场，也位于之前时代广场酒店所处的争议地区（同一条街上）。中国投资者不要忘了，目标就业区通常来说都是由州政府来审定，而去年12月，纽约负责审批目标就业区的官员就被捕了，被捕的原因是疟待儿童，随之却牵出了一堆关于目标就业区审批的贿赂事件。幸运的是，之前批出的目标就业区，移民局既往不咎，但是，后面的项目，就没有那么幸运了。到底百老汇4D影院落在繁华地区，能否成为目标就业区呢？我想，一般的投资者都会有一个很明确的判断。到底有没有获得TEA的认证，这是所有投资者在决定投资前所必须搞清楚的问题。否则你连临时绿卡I526都拿不到，浪费了宝贵的时间。
第二，建筑物所在的位置与历史，以及项目资金构成判断其商业价值。其实，只要你在google上查“NEW YORK BROADWAY 4D CINEMA",就会找到一连串的项目背景。作为一个空置了20多年的建筑物，之前，曾经有人想把它改建成越南餐馆，但是不了了之。然后，又轮到运动服著名设计师Marc Ecko，签了5年租赁合约，然后，在2009年无法继续经营，空置至今。中国人信风水，我们无法判断到底该建筑物能否改造成4D影院就可以改变历史。但是，我们需要判断的是，整个项目的成功到底靠什么支撑？先不要怀疑项目方的专业能力，因为都是大导演，大演员。但是，请不要忘了，整个项目到目前为止，获得的投资都是风险投资基金的投资。很多人可能对风险投资不了解。笔者作为10多年的基金从业员，可以从业态一般的生存环境来跟大家讲讲。风险投资基金所追求的，是高风险，高回报。所以，只要10个项目中，有一个能成功，就可以把其余9个的亏损赚回来。本人认为，风险投资的项目，因为风险的高度不确定，很难满足EB5项目2年转永久绿卡，5年退出的要求，特别不是和中国投资者，因为中国投资者是高度的风险厌恶型投资者。
除了风险投资基金，剩下的就是EB5的基金了。风险投资基金从无数私人投资者身上募集基金，然后分散到不同的项目中去，所以对于基金持有者来说，单个项目的成败对整体基金的业绩不构成太大影响，这个特点跟主权基金，养老基金有很大的不同，后者是风险厌恶型，如果有后者基金进入，如中东或者新加坡的淡马锡进入的项目，大家可以放心的跟投。百老汇4D影院，除了风险投资基金，剩下的就是EB5投资者，每个人投入的50万对本项目来说是远高于风险投资基金中的个体投资者的。而项目方，通过自己的影响力，加上一个完美的商业故事，引来了风险基金以及EB5投资者。如果项目失败，他们是没有风险的，因为没有任何投入，而风险基金如上面分析，失败是他们能够承受的，唯一不能承受的，是EB5投资者，因为仅仅是借款，没有任何的担保，而且这个建筑物在过去20年都无法成功的开办其他生意，很难说到底他们能否在万一失败时成功的转让出去。
第三，就业机会报告。本人非常怀疑项目能否创造足够的就业机会。募集55个投资者，需要创造550个就业机会，但实际报告说创造了680个就业机会，仅仅比移民局要求的高出23%。在这里，我可以给投资者几个方法去判断项目到底能否创造出足够的就业机会。首先，是谁写出的就业报告。美国除了MICHAEL EVANS, JEFF CARL,PAUL SMITH和WRIGHT JOHNSON的报告，其他的经济学家的就业报告都是迎合项目方所做的。最明显的例子，刚刚失败的520大桥（假）国债项目，就是通过招募不知名经济学家擅改就业系数，把20年的就业统统算到2年里面，而被移民局否决，400个中国投资者在等待退款！其次，大家要看看就业报告上所写的，到底何时能创造足够的就业机会。比如，如果4D影院所写的，是要求满负荷运营的情况下才能创造680个就业机会的话，就意味着你的绿卡没有保障了。可以很放肆的说，大部分的移民中介都不会看这些报告，所以，如果您的中介无法找出书面答案，您还是对这些地雷回避为好。
第四，退出的机制。作为一个投资项目，最关键的是要有一个确定的退出机制，否则投资人的钱会永远的被绑牢的项目中。我们可以看到，风险基金进入到项目是作为股权投资进行，所以整个股东就是风险基金和项目方，而EB5作为借款而存在。既然项目方募集到风险基金，风险基金在项目中的权益是怎样的呢？常理来说，他们会是优先股东，出问题时，第一个优先出逃，也就是无论项目的质押还是项目方的股权，都是要优先照顾他们的利益。如何能够保障EB5的权益呢？我们先从最坏的角度来打算。如果项目公司破产，那么，风险投资基金可能会先转让股份，然后由新的股东跟EB5谈债务重组。当然，没有一个人投资是希望项目失败，都希望项目收益最大化，风险最小化，这是从项目方的角度来说。那么我们看看如果项目顺利进行，到底投资者该如何退出。
项目的物业是政府的，整个项目说白了，就是大导演租了政府的建筑物，融到了风险资金，再通过EB5借款把4D影院盖起来。所以，整个项目的估值，只能是整个运营的生意，而不能包括物业。就好比，你租了店面开餐馆，转让时，只能转让餐馆，不能把房东的店铺也给卖了。那么，7300万的估值，是建立在什么的假设基础上的？因为生意比较小，估计不会找权威的第三方来做一个客观的评估，也许我们的EB5投资者也永远不会得到项目的任何经营预测数据。我们姑且从正常的基金投资逻辑来看。一个商业地产，我们如果用12%的资本回报率来算，一年的项目利润大概在876万美金。这是建立在项目方对进场看电影的人数预估上，如果认为媒体行业可以风险大，比如20%回报才合理，那么一年的利润要达1460万才合理。29万的保本上座率是谁给出的报告？100万的客户又是谁作出的预估？
好，我们谈谈退出的机制。如果风险基金的本钱优先退出的权益都让渡于EB5，那么最大的还本来源是项目的利润。项目提到了有银行的1500万循环信贷，其实，这应该说就是流动资金代款。没有物业（无抵押），也非从事贸易（现金流不大）的行业，银行的贷款是基于什么呢？盈利能力？这只能从银行的融资函找答案。我们姑且当成是基于利润来放贷，那么，我们对于一年1460万利润的猜测就是合理的（银行都会比较保守）。那么，是否已经确定了股东们都不会分红，而是留存利润来还EB5呢？还是说，到了该还款的时候，从银行借钱来还款呢？万一生意不好，项目的再融资能力就会受到削弱，从什么地方来弥补不足还款的部分呢？别忘了，这是一个租赁来的建筑物。如果生意不好时，原来的基础股东愿意继续投资吗？有什么强制条款吗？一连串的问号。如果上座率在29万到100万之间的话，盈利能力受到削弱，影响再融资能力，到底有没有对大股东的惩罚条款，让他哪怕卖股份也要还EB5的资金呢？过往该建筑物失败了20年的商业经历，会不会有其他商业奇才接手？
最后的问题，谁给出了7390万的项目估值？如果有人估值才5000万呢？4000万呢？
第五，政府的税收支持
提升卡
置顶卡
沉默卡
变色卡
抢沙发
千斤顶
显身卡
京公网安备 11010802022788号
