从房地产宏观调控的无效性看政府之力与市场力量的较量

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从房地产宏观调控的无效性看政府之力与市场力量的较量
【几乎所有人都认为，政府可以在市场机制之外，对市场进行宏观调控的干预，以纠正市场的偏差。现在我们已经不难发现，这种观念是错误的。政府宏观调控并不能脱离市场，并不能不顾市场机制与力量而"自行其是"。政府对市场的宏观调控也必须尊重市场机制，并且在市场机制内进行，才是有效的，否则，想要与市场对着干，只能是无效的与失败的。从今天政府调控房地产市场的无效性我们就可以看出了这一点，同时我们也看到，在政府与市场对着干的情况下，到底是政府更有力还是市场供求关系更有力？谁敌得过谁？在今天房地产市场中，按正确的政府调控办法，必须增加住房商品的有效供给才是解决问题的根本办法，但政府不是从这一点着眼去解决问题，而是以各种堵的方式去进行所谓调控，比如以指令方式限价，管紧投资与土地"两个闸门"等等。结果，政府对房价的调控根本没有起什么作用，它根本敌不过供求关系所产生的强大力量。不难明白，住房供给的增大需要增加投资与增大土地供给，但政府在调控中恰恰要将这两者管得更紧，从而使住房的供给量更难适应需求，更难抑制投机需求。这种自相矛盾的调控没有显出什么效果，甚至只能显出相反的效果，就没有什么奇怪的了。如果政府没有以增大住房供给为着眼点进行调控，那么这种调控以后仍然在供求力量的作用下归于失败，并且会越来越损害政府的调控与治理社会经济问题的信誉。不过，在房价问题上，政府不仅要同不平衡的供求作斗争，而且还要同自身作斗争，因为地方政府部门往往可以从高房价中获益，从官商勾结中获益，这样，政府出台的调控政策往往会受到自身的抵制，最终使其弱化到归于无效的程度。―――黄焕金】

市场供给不足导致宏调乏力

21世纪经济报道 　2007-05-09 15:33:23

　　中国社科院《2007房地产蓝皮书》：
　　市场供给不足导致宏调乏力
　　
　　本报记者　王世玲　北京报道
　　
　　4月27日，中国社会科学院发布的《2007房地产蓝皮书》中指出，房价过快上升的根源，"在于供应不能满足需求"，同时这也是中央政府在过去一年接连出台多项旨在平抑房价的宏观调控措施，但收效不明显的原因。
　　社科院专家们同时还呼吁警惕住房政策回退，防止住房供应双轨制抬头，坚持住房分配货币化和住房供应市场化方向。
　　社科院专家认为，国家一系列密集的意在平抑房价的宏观调控政策效果不明显，根源在于市场供给不足。与市场结构性问题相比，供应总量不足的矛盾是主要矛盾。
　　据《房地产蓝皮书》显示，2000、2001、2003年，全国房地产开发企业住宅开工面积保持了20%以上的增长率，2004年以后增速下降，其中2004年仅为9.34%，2005年(15.09%)、2006(15.6%)年有所回升。
　　由于2004年新开工面积增长率的下降，2005年竣工住宅套数出现了负增长率。同时，2000－2005年，新开发经济适用房面积和比重均呈下降趋势，特别是2003年以后均低于9%。以套内计算的经济适用房建设亦连年下降，其占住房套数比重由2000年的28.21%下跌为2005年7.8%。
　　"这意味着从紧的供给政策不仅影响了住房总量供给，还影响了住房供给结构。"中国社会科学院城市发展与环境研究中心李恩平研究员称。
　　北京、上海房地产供给形势更趋偏紧。如北京市2004年，2005年连续两年新开工面积呈负增长，从而导致了2006年施工面积出现负增长。2006年开工面积虽有所增长，但仍低于全国水平，也低于东部水平。因此，专家认为，这可能意味着2007年北京市竣工房地产面积仍将保持较低水平。
　　供求关系紧张，必然导致市场价格上涨。在这种背景下，一系列抑制房价的宏调措施乏力。
　　从目前出台的房地产调控手段主要是两大类。一是征收营业税控制房地产交易。二是清理土地增值税和征收个人所得税对房地产收益进行分割。营业税增加了房地产交易成本，土地增值税和个人所得税分割了房地产利润。表面上看，都抑制了房地产投机行为。
　　"但如果市场供不应求，则任何成本的增加或利润的减少都能被迅速的转移到最终消费者身上。助长了房地产价格的进一步上涨。"社科院专家李恩平说。
　　对此，《房地产蓝皮书》建议，用三种措施增加住宅有效供给。
　　一是在固守住18亿亩耕地"红线"的基础上，适当放宽城市建设用地的限制，减少农村建设用地。二是城市里对拆迁危旧房加大力度。因为，拆迁危旧房新建住房可以扩大住房供应，也有利于集约用地。三是简化土地审批环节，加快住房建设节奏。按照目前建设周期，从购地到形成住房供应一般需要1.5－2年。开发周期长使得开发企业为获取土地增值收益而大规模囤积、倒卖土地成为可能。
　　《房地产蓝皮书》指出，市场化是房地产产业发展的基本导向，在此前提下，要明确政府和市场各自的边界。用该书主编中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞理解是："当前我国房地产面临的主要倾向不是市场过度，而是由于过度的行政干预所导致的市场扭曲。"

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关键词：宏观调控 无效性 市场力 房地产 21世纪经济报道 房地产 政府 宏观调控 力量 投资性房地产 房地产市场调查报告 房地产市场分析 房地产营销策划 房地产信托REITs 房地产会计 房地产行业分析

所有的东西一到中国就被糟蹋

相信国家,相信党,宏观调控一定可以有效果的.

以下是引用princemlk在2007-5-12 16:47:00的发言：

对于本文所得出的结论，我不能赞同，根据我所了解到的情况，很多大、中城市的开发土地的供应量增长幅度还是很大的，但是仍然没有起到抑制土地价格飞快增长的作用；

仅仅从数据上看，或许你还可以坚持“供应跟不上需求”的看法，但是从中国房地产占投资市场的份额，以及居民在住宅上的付出所占收入的份额上看，已经“不像是那么一回事了”；

房地产投资份额占总市场投资份额过高，已是公认的事实，然而这样的投资状况会鼓励投机行为，促长泡沫，也是国际社会经济发展的普遍经验；加之，中国居民在住宅上的支出已经占其收入的一个相当大的份额，很难想象在这样的情况下，整体市场对于房地产的“需求”（已经等同于透支明天的财富的行为）是出于什么样的刺激，仅仅是由于盲目吗，恐怕没那么简单；

另外，从供应角度上看，占房屋价格份额的巨大成分——土地价格成本的偏高，不得不承认也是造成整体价格偏高的一个重要原因，而在这方面，各级地方政府似乎有着不可推卸的责任；

如果供应量大，那么它必定起到抑制房价的作用，相反，如果房价仍然上涨，那么就说明供应量不足。至于投资，如果是为了增大供给而作的投资，那么是有利的，相反，如果是扩大需求的投资与投机，那么是不利的。

土地价格是高了，但分到每个建筑面积来并不显得很高，因为楼房可以建得较高。问题在于供给不足，而使价格大大远离其成本（有消息说房价比它的成本高5倍）。

以下是引用princemlk在2007-5-12 17:02:00的发言：
我看，这根本就不是所谓的“政府”和“市场”间的角力；更准确地说，是政府内部（欲图集中权力进行宏观调控的中央政府与各谋己利的地方政府之间）的角力；投机商是坐收渔利者，银行、其他产业部门的企业、消费者，都是潜在的牺牲品；

如果政府想控制房价但又难以控制，那么这就反映了政府与市场的较量。但是，正象文中所说，由于政府内部有“内奸”（官员与房地产商的勾结），但是政府的这种较量又是政府内部的矛盾与较量。