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房开企业用房子或建筑材料等非货币性资产抵偿工程款的现象十分普遍。
以房抵债在会计处理上，一般来说应按债务重组处理。
债务重组，是指债权人在债务人发生财务困难情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定作出让步的事项。
也就是说只要是改变了原合同规定就是债务重组。
所以债务重组不仅包括非等价偿债还包括等价偿债。 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
但要注意的是，如果原合同规定就是以房产售价等额归还债务的则不属于税收上的债务重组
1， 营业税全额征收
国税函[1998]771号《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（现行有效）
单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。
2， 契税全额征收
关于以房抵债征收契税的复函
（91）财农税字第37号
四川省财政厅：
你厅川财农税〔1991〕24号文收悉。经研究，现答复如下：
同意你厅意见。中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
对以房屋抵债，房屋所有权发生转移的，应视同房屋买卖，由承受方按买契税率缴纳契税。
3， 会计处理
房开企业多是用开发的房屋抵偿工程款的。房开企业开发的房屋多属于存货。
债务人以开发的房屋抵偿工程款应按以存货清偿债务处理。
（1）以房屋存货清偿债务的，债务人应按债务账面价值转销债务，按存货的账面价值结转存货，将债务账面价值扣除营业税及附加和存货账面价值后的金额确认为当期损失或资本公积。中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
（2）受让的房屋一般作为固定资产管理的，债权人应按债权的账面价值结转债权，按债权的账面价值加上应支付的相关税费，确认固定资产。
受让的房屋是否发生减值，在重组日不涉及，待期末与其他资产一并考虑减值问题。
这里债权人应支付的相关税金一般是指契税，而产权转移书据的印花税应在管理费用中体现。
4， 如何确定房屋计税价格？
第一种情况（等价偿债）：如果是以公允价（售价）100万的房屋，抵偿100万的债务，房屋成本80万。
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此种情况，债务人应纳营业税=100*5％=5万；应计入应纳税所得额=100（销售收入）-80（销售成本）-5（销售税金）=15万
这时债权人接受房屋的会计成本=计税成本=100万。
契税计税依据也是100万。中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
第二种情况（非等价偿债但售价低于债务金额的）
如果是以公允价（售价）100万的房屋，抵偿110万的债务，房屋成本80万。
该种情况下债务人应纳营业税=100*5％=5万，还是110*5％=5.5万呢？
按100万为销售额的理由是：多出的10万属于债务重组所得，是营业外收入，不应计算营业税。
但税务局认为：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定，除本细则第十二条另有规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位。也就是说其他经济利益应属于营业额。
而豁免的10万元债务当然是属于实实在在的经济利益了.
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所以说应按110万为营业税的计税依据。中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策债务人在所得税处理上，应计入应纳税所得额=110（销售收入）-80（销售成本）-5（销售税金）=25万
债权人接受房屋的会计成本=110万。计税成本=100万。
值得注意的事，债权人重组损失110-100=10万，可按规定经税务机关批准后准予税前扣除。损失扣除后，会计成本=计税成本=100万。中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
契税计税依据为110。
国家税务总局对于北京市地方税务局《关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示》（京地税地[2009]124号）批复中明确：中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
第三种情况（非等价偿债但售价高于债务金额的）
如果是以公允价（售价）100万的房屋，抵偿90万的债务，房屋成本80万。
这种情况下债务人应纳营业税=100*5％=5万，还是90*5％=4.5万呢？
税务局可以100万为销售额。也可以按90万计税。（营业税和契税）
实际情况是房屋售价100万高于90万。如果按90万计税则属于价格明显偏低，应调整。
理由是根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条，“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权核定其营业额。中国淘税网 cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策
企业实际获得利益就是90万，是否房屋作价偏低是有正当理由的。需要税务人员职业判断。
税务机关只是承认债务重组的债权人的损失；
而不承认债务人债务重组的损失。肖宏伟
京公网安备 11010802022788号
